Publicidad de la actividad de intermediación hipotecaria

Como ya comentamos en anteriores entradas de nuestro blog, los intermediarios de crédito inmobiliario deben cumplir rigurosamente con sus obligaciones en materia de cumplimiento normativo.

En este artículo analizaremos las obligaciones relacionadas con la publicidad de la actividad de intermediación hipotecaria y cómo cumplir con estas.

Normativa aplicable a la publicidad de los intermediarios hipotecarios

Una de las principales obligaciones que debe conocer es la de cumplir, en términos de política comercial, con la normativa vigente respecto a la publicidad de sus servicios. Deben conocer que existe, como normativa aplicable, la siguiente:

• Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
• Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
• Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.
• Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios.
• Circular 4/2020, del Banco de España, sobre publicidad de los productos y servicios bancarios.

Especialmente cautelosos deben ser con el cumplimiento de la Circular 4/2020, del Banco de España, sobre publicidad de los productos y servicios bancarios.

Esta Circular desarrolla el mandato expreso que se dio al Banco de España mediante la Orden EHA/1717/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de servicios y productos de inversión.

Circular 4/2020 del Banco de España

Con dicha normativa del Banco de España se desarrollan las normas, los principios y los criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria que se refiera a productos y servicios bancarios, incluidos los servicios de pago, distintos de los instrumentos financieros y servicios de inversión que presten dichos intermediarios.  Asimismo, se faculta al Banco de España para que pueda llevar a cabo la potestad supervisora y sancionadora si detecta que no se está cumpliendo con tal regulación.

Encontramos en el ámbito subjetivo de la norma, esto es, a quien resulta aplicable, a los intermediarios de crédito inmobiliario (Norma 4.1.e)).

La Circular también nos indique qué contenido mínimo debe tener la política comercial del intermediario. Señala, de especial modo, la Norma 6.1:

“a) Una descripción de la actividad publicitaria desarrollada por la entidad.

1. b) Los principios y criterios generales recogidos en el anejo, así como una relación de la normativa aplicable a la actividad publicitaria de la entidad.
2. c) La designación de las áreas funcionales de la entidad que serán responsables de la revisión interna de las piezas publicitarias a los efectos de llevar a cabo un adecuado control del contenido de las campañas.
3. d) Una descripción detallada de los procedimientos y controles internos establecidos por la entidad para proteger los legítimos intereses de la clientela y gestionar los riesgos derivados de su actividad publicitaria”.

Dicha política comercial debe estar actualizada constantemente y a disposición del Banco de España cuando este requiera su aportación. La misma debe estar debidamente registrada y custodiada por el intermediario.

El órgano de administración será responsable de aprobar dicha política, que deberá contar con el informe favorable del órgano que desempeñe la función de cumplimiento normativo. A su vez, si bien de manera potestativa, el intermediario podría contar con sistemas de cumplimiento o control externo por empresas certificadas.

Requisitos de la publicidad de la actividad de intermediación hipotecaria

Según el Anejo de la Circular, la publicidad debe ser y superar un doble control de transparencia. Por un lado, un control de transparencia formal y, por otro, de carácter material.

La publicidad sobre productos y servicios bancarios será clara, equilibrada, objetiva y no engañosa y no inducir al usuario a la contratación sin conocer la realidad del producto. Deberá adaptarse a los colectivos a los que se dirigen.

Asimismo, y en términos gramaticales, evitará el empleo de vocablos o expresiones que puedan generar dudas sobre su naturaleza y características o sobre los riesgos asociados a su contratación y deberán cumplir con unos estándares mínimos en cuanto a la forma del mensaje publicitario (deberá atenderse al tamaño mínimo del óvalo o cuerpo central de la letra).

Consecuencias del incumplimiento publicitario

El Banco de España podría solicitar el cese de dicha publicidad, así como su rectificación en breves periodos temporales, debiendo el intermediario atender tales requerimientos del regulador, en aquellos casos en los que dicha publicidad no se ajuste a lo previsto en esta circular. Todo ello sin perjuicio de la aplicación, cuando proceda, del régimen sancionador previsto en la normativa exigible a las entidades sujetas a su ámbito de aplicación.

Por todo ello, es importante que el intermediario publicite sus servicios y productos siguiendo el fiel cumplimiento de la normativa, contando con un departamento de cumplimiento normativo que valide su actuación frente al regulador.

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