¿Qué implica pagar una hipoteca con carencia?

Cuando hablamos de una hipoteca con carencia o préstamo hipotecario cuyas cuotas comprenden solo intereses y no amortizan capital alguno, nos referimos a un tipo de amortización hipotecaria en la que no se paga deuda sino intereses únicamente.

El caso más habitual es al principio del préstamo, cuando se firma ante notario un día del mes, pero las cuotas mensuales se pagan en otro día. Así por ejemplo, si firmamos la hipoteca el día 15 de enero pero las cuotas se pagan el 25 de cada mes, los primeros 10 días pagaremos solo intereses, situación que quedará reflejada en la escritura de préstamo. Hay otros casos en que se pacta la no amortización de deuda, como veremos a continuación.

Sistema de amortización habitual

En el sistema de amortización de cuota constante o sistema francés, el que utilizan la gran mayoría de hipotecas a tipo fijo y variable de España, la mensualidad comprende una parte de amortización de capital (reducción de la deuda pendiente) y otra de intereses. Por eso, a medida que pagamos cuotas, se va reduciendo la parte de intereses de cada cuota y aumenta la de amortización de capital (al ser las cuotas constantes, cada vez hay hay menos capital sobre el que aplicar intereses, y por tanto aumenta lo que se amortiza).

Cuota hipotecaria = capital + intereses

Por ejemplo, en un préstamo de 200.000 euros al 4% (imaginemos que es fijo o bien que este es el tipo de interés resultante de la revisión), a 30 años, la cuota normal según el sistema francés es de 955 euros (usando nuestra calculadora hipotecaria puedes comprobarlo).

Cuota mensual con carencia

En cambio, una hipoteca con carencia tiene la siguiente composición:

Cuota con carencia = intereses

En el anterior ejemplo, la cuota con carencia es de 667 euros. Es decir, que la mensualidad no amortiza ni un euro de capital y los intereses al 4% sobre 200.000 euros son estos 667 euros aproximadamente. Simplificando (hay un pequeño error dado el interés compuesto que opera), para calcular esta cuota de intereses se utiliza esta fórmula:

• Cuota con carencia = capital pendiente * tipo de interés nominal anual/12

A medida que menor es el tipo de interés, más diferencia hay entre las dos cuotas. Si al 4% la diferencia es de 288 euros (una diferencia del 30%), al 2% es de 406 euros (739-333), un 55% menos.

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Utilidades de la carencia

En primer lugar, como ya hemos comentado, pagar durante unos años una carencia de capital supone reducir la cuota mensual en cientos de euros, lo que juntamente con otro tipo de medidas como la bonificación del tipo de interés aplicable, permitirían a muchas familias con problemas por la subida del Euríbor, seguir haciendo frente a la hipoteca en los años más complicados.

También se pueden contratar hipotecas con unos años de carencia, normalmente al inicio, principalmente orientadas a los jóvenes, para que en los primeros años paguen menos, con la idea de que después sus ingresos mejorarán y tendrán que afrontar menos gastos (por ejemplo amueblar la casa). Mucho cuidado, la cuota que hay que tener en cuenta para calcular si podremos pagar el préstamo es la normal, no nos fijemos en la de carencia.

Además hay un tipo de hipoteca, que gusta mucho especialmente a otras nacionalidades como la británica, que son las de cuota con carencia de muchos años o incluso de todo el plazo hipotecario, las interest only mortgages o hipotecas en las que solo se pagan intereses. No hace falta decir el peligro de este tipo de endeudamiento, que supone que al finalizar el plazo seguimos con la misma deuda que al inicio (en términos nominales, ya que realmente se ha reducido bastante por efecto de la inflación).