Registro de intermediarios financieros de Consumo

📋 El Registro de intermediarios financieros gestionando a nivel estatal por la Subdirección General de Calidad del Consumo del Instituto Nacional de Consumo fue creado a raíz de la publicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

Los intermediarios hipotecarios, ¿han de inscribirse también en este registro, tras la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario? En otras palabras, los intermediarios de crédito inmobiliario inscritos en el Banco de España, también se han de registrar en el Instituto Nacional de Consumo ❓

👔 Si eres un profesional vinculado a la intermediación en préstamos hipotecarios, lo que te voy a explicar te interesa mucho, tanto para cumplir con la normativa como para relacionarte con el Instituto Nacional de Consumo y el Banco de España en caso de requerimientos relacionados con la obligación de registro.

👤 Si eres una persona consumidora en búsqueda de financiación hipotecaria, rellena nuestro formulario de contacto o bien busca en nuestro comparador de intermediarios hipotecarios registrados en el Banco de España:

Registro en el Banco de España

Veamos primero qué personas físicas y jurídicas están obligadas a darse de alta en el Registro de intermediarios de crédito inmobiliario gestionado por el Banco de España.

La Ley 5/2019 recoge dos posibles gestores de los intermediarios de crédito inmobiliario, el Banco de España en general y el órgano competente de la comunidad autónoma si el intermediario opera o va a operar “exclusivamente con prestatarios domiciliados dentro del ámbito territorial de una única Comunidad Autónoma”.

Así, en el peculiar caso de que un intermediario opere o vaya a operar con clientes domiciliados en una sola comunidad autónoma, primero deberá cerciorarse de que no se ha creado un registro autonómico a estos efectos. Se ha creado un Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario y Prestamistas Inmobiliarios en Castilla y León (Decreto 29/2021, de 4 de noviembre) y en Galicia (Decreto 23/2021, de 4 de febrero).

¿Cuándo estoy obligado a registrarme en el Banco de España?

La intermediación de las operaciones recogidas en el artículo 2 de la ley 5/2019 supone la obligación de estar dados de alta en el Banco de España. Básicamente:

1. Préstamos y créditos hipotecarios cuya garantía real sea un inmueble de uso residencial (además de la vivienda, trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica).
2. La financiación sea concedida por un prestamista profesional (sean entidades financieras o prestamistas privados no crediticios) y el prestatario, el fiador (avalista), o el garante (hipotecante no deudor) sean personas físicas.

⚠️ Por tanto, la inmensa mayoría de intermediarios hipotecarios han de estar dados de alta en el Banco de España, ya que su negocio principal es intermediar entre personas físicas y bancos o prestamistas privados profesionales, para que se financie la adquisición de una vivienda.

🚫 Quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 los intermediarios que operen con hipotecas inversas.

Registro en Consumo

La Ley 2/2009, vigente y de carácter supletorio, excluye de su ámbito de aplicación la intermediación de préstamos regulados por la Ley 5/2019. Por tanto, solo entra a regular la intermediación de hipotecas concedidas por personas físicas o jurídicas profesionales a consumidores (personas físicas o jurídicas) fuera del ámbito de la Ley 5/2019.

Crea el Registro de intermediarios financieros que gestiona el Ministerio de Consumo.

¿Qué casos encajan en la Ley 2/2009?

La verdad es que hay que hilar muy fino para encontrar un caso de intermediación que no recoja la Ley 5/2019 y sí la Ley 2/2009:

⚓ Intermediarios que trabajan en una operación de financiación hipotecaria de una persona jurídica considerada consumidora. Caso muy puntual, como podría ser un Real Club Náutico que solicita una hipoteca para mejorar sus instalaciones deportivas (ver sentencia del Supremo núm. 1104/2024 de 16 de septiembre para parametrizar el caso de persona jurídica consumidora).

🏬 Más difícil es encontrar ejemplos de otras posibilidades, como la intermediación de una hipoteca de persona física consumidora cuya garantía real no sea un bien inmueble residencial (ni que tenga una función doméstica). Tal vez encajaría la compra de un local para ser usado de almacén de enseres familiares, si es que en este caso se puede considerar a la persona consumidora y el local quedara fuera de un uso doméstico, que ya es mucho suponer.

🔍 Finalmente, si se intermedia en hipotecas concedidas a consumidores que encajen en el artículo 2.4 de la Ley 5/2019, que aún son casos más raros. Por ejemplo, préstamos hipotecarios “concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo” o “concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes“.

Intermediación en hipotecas inversas

En cuanto a los intermediarios de hipotecas inversas, entiendo que buena parte de la Ley 2/2009 les es aplicable.

🏡👴👵 La regulación base de la hipoteca inversa está en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre; en su Disposición adicional primera. Regulación relativa a la hipoteca inversa. Punto 4 establece que “En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento.”

Si bien no me consta que el Ministerio de Economía y Hacienda haya fijado aún el marco general del asesoramiento independiente de la hipoteca inversa, entiendo mantiene un registro de estos asesores. Por ejemplo, AFI Seniors informa de que “es una entidad registrada en el Ministerio de Consumo con nº 1056/2023 de la sección segunda“. A su vez, destacando como factor de independencia, señalan que “No actuamos como intermediario financiero directa o indirectamente“.

Deduzco que un asesor independiente de hipotecas inversas se registra en el Ministerio de Consumo, pero entiendo será un registro diferente al creado por la Ley 2/2009.

El intermediario de hipotecas inversas, si esta actividad tiene encaje en la normativa actual, que no lo tengo muy claro, podría tener que darse de alta en el Registro de intermediarios financieros de Consumo. Pero es una interpretación mía.

Intermediación fuera de la Ley 5/2019 y la Ley 2/2009

Los intermediarios de préstamos personales no están obligados a registrarse ni en el Banco de España ni en el registro de intermediarios financieros de Consumo.

Tampoco están bajo el ámbito de aplicación de ambas normas los intermediarios de financiación empresarial.

Así un intermediario que gestione una hipoteca para una empresa que quiere adquirir una nave industrial, no estaría obligado a registrarse. Tampoco si intermedia la financiación hipotecaria de un autónomo para comprar una oficina. En cambio, si el autónomo necesita una hipoteca para adquirir su vivienda habitual, el intermediario deberá estar registrado en el Banco de España.

Cumplimiento normativo

⚖️ El cumplimiento normativo en materia de intermediación hipotecaria es esencial por múltiples razones, como la calidad del servicio prestado y la seguridad jurídica que da cumplir con la normativa y los supervisores.

📞 El equipo jurídico de Futur Legal te ayudará a cumplir con la letra y el espíritu de la normativa: