Solicitud de hipoteca a un banco

¿Cómo estudia un banco si aprueba o deniega nuestra solicitud de hipoteca?

Esta pregunta, en primer lugar, se responde en base a los requisitos para conceder una hipoteca que explicamos en el artículo enlazado. Otra importante respuesta estriba en el análisis de riesgo que hacen los bancos, es decir, el sistema que han implementado para estudiar si pasamos o no su filtro de riesgo o scoring.

Estudio personal de la solicitud de hipoteca

Muchas entidades financieras antes de la crisis de 2007-2008 descentralizaron las atribuciones para conceder hipotecas en las oficinas, permitiendo que cada director de sucursal, con la firma de otro empleado de la oficina, pudiera aprobar directamente algún tipo de hipotecas, produciendo los problemas que hoy todos conocemos. Estas atribuciones se han ido desmantelando, si bien no eliminado del todo.

Cuando la aprobación de un crédito de estas magnitudes se deja en manos de empleados con un perfil comercial agresivo y con remuneración variable ligada al volumen y no a la calidad del clientes, pasa lo que ha pasado. No hay incentivos para filtrar los clientes solventes. El director de una sucursal es trasladado cada pocos años, con lo que la mora de sus clientes actuales, en el fondo, la va a sufrir otro compañero.

Aparte de los incentivos perversos, la experiencia del director también cuenta, y mucho. ¿De verdad se puede alguien creer que un jovenzuelo trajeado recién ascendido puede ser capaz de evaluar la solvencia futura de una persona? Un no rotundo, es lo que yo contestaría.

Evaluación automática de riesgo

Para suplir la falta de aptitud evaluadora del riesgo en sucursal y estandarizar los análisis, se han creado software de análisis de riesgo. El director de banca introduce los datos del cliente, de su trabajo, de la vivienda que se quiere financiar y poco más y la pantalla dice: Aprobado, denegado, en estudio por un departamento superior o similar. Los que yo conozco son tan básicos que más valdría no confiar tanto en estos scorings.

Dependen de los datos que suministra el humano. Y ya tenemos el gran problema. Parezca o no cierto, hay muchos bancarios que no saben interpretar correctamente un IRPF o una nómina. Y ponen en el ordenador los ingresos que buenamente interpretan.

Ya no hablemos si se trata de una sociedad o autónomo y hay que plasmar adecuadamente los balances y demás.

La parte de ingresos fuera de nómina (los de difícil justificación, vaya) también suelen tener una casilla en el programa. ¿Usted gana 300 euros por horas extras fuera de nómina? Qué su jefe le haga un certificado y los ponemos. Cierto como la vida misma. Dependiendo de lo que decida el director que verdaderamente gana el solicitante, el scoring variará.

Ya puede intuir el lector que la mecanización del riesgo tiene sus fallos.

El arte de estudiar el riesgo de una hipoteca

El análisis de riesgo es un arte, basado más en la psicología y la práctica profesional que en los papeles que el cliente entrega a la sucursal. Las entidades dirigidas por directores veteranos que saben seleccionar los “buenos pagadores” en cuanto entran por la puerta son las que mejor aguantan la crisis. Hay muchos trucos, la forma de vestir, de hablar, visitar su empresa, si sus padres están dispuestos a avalarlo o no, el tiempo que lleva de relación con su pareja, los estudios que tiene, los trabajos que ha tenido, etc. Incluso se puede conocer mucho de una persona simplemente viendo su tarjeta de visitas.  Un mantra bancario, por poner un ejemplo , reza que quién lleva una tarjeta de excelente diseño y material, de alguna forma nos va a engañar.

Además analizar la capacidad de reembolso futuro con datos del presente no tiene por qué resultar muy certera. No entiendo como aparte de pedir las nóminas, contratos, IRPF y demás no se pide un curriculum completo y extenso del cliente. Como mucho se le solicita la vida laboral, pero sin la documentación que lo complementa no es suficiente. Para predecir la solvencia futura de una persona necesitamos saber qué formación y experiencia profesional tiene, no solo lo que gana hoy.

Hipotecas fintech

Esperemos que los diferentes desarrollos tecnológicos mejoren la capacidad de los sistemas de información de evaluar el riesgo de la concesión de financiación hipotecaria, sin por ello eliminar del todo la capacidad y habilidad humana de evaluar la solvencia de una familia o empresa. La concesión responsable de una hipoteca beneficia al que la pide y al banco que la concede.

Veremos si la tecnología ayuda a mejorar el estudio de la solicitud de hipoteca; veremos.