Vamos a terminar nuestro breve viaje por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, deseando que nuestros lectores no se hayan mareado durante el trayecto.
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El Capítulo II de la Ley 2/2009 trata de “Actividad de contratación de préstamos o créditos hipotecarios”, de los prestamistas privados, vaya. En este post no nos detendremos en analizar este apartado y pasaremos directamente a comentar el Capítulo III “Actividad de intermediación”. Uno de los servicios que puede prestar un intermediario hipotecario es la reunificación de deudas. Nos exige a los intermediarios financieros que de forma meridiana comuniquemos al cliente que nuestra actividad es la de intermediación, literalmente “las comunicaciones comerciales de las empresas deberán indicar de forma expresa e inequívoca que la actividad que se promociona es de intermediación en la concesión de préstamos o créditos”.
Ya tenemos Ley, los intermediarios financieros especializados en la tramitación de préstamos hipotecarios, que popularmente se nos conocía como empresas de reunificación de deudas. Fue publicada en el BOE de 1 de abril de 2009.
Ha llegado a destiempo, ciertamente, ya que actualmente el negocio de la intermediación dista mucho de ser un buen negocio. Ya nunca nada será lo mismo en nuestro sector. Para mejor, espero.
Leo en el comentario de Echevarri sobre la nueva regulación de los intermediarios financieros y su referencia a otro post de Zunzunegui que será Consumo quién nos regule. La discusión era si el organismo regulador sería el Banco de España o Consumo y se ha optado por este último.
Para estos autores las autoridades autonómicas de Consumo no serán eficaces para aplicar la normativa estatal y lo adecuado debería haber sido que nos regulase el BE. Comparto esta opinión, al final esta regulación será “mucho ruido y pocas nueces”.
Podemos leer en el Diario de Mallorca unas declaraciones de Diego González, director general de consumo del Govern Balear, en que dice sobre las operaciones de reunificación de deuda que “si se llevan a cabo bien, es una operación positiva”. Recomienda acudir a empresas de servicios financieros muy profesionales.
Al fin una noticia positiva sobre el tema. Y digo positiva porque desmiente la visión “apocalíptica” de la reunificación de deudas con base hipotecaria.
De todos los blogs de economía del que se nutre este, os recomiendo especialmente El Blog de Echevarri, o lo que se me ocurre sobre el mundo financiero. En este artículo veremos su visión de las empresas de reunificación de deudas.
Con permiso del autor, paso a copiar de él lo que considera buenos y malos intermediarios financieros.
De los malos, dice:
Si hacemos un breve repaso de las entidades en cuestión, podemos analizar muy brevemente su trayectoria:
Citigroup, el gigante bancario americano, entró con fuerza en el mercado subprime español. Fue de los primeros en huir en desbandada, tocado por la crisis, que le ha llevado a cerrar el 2007 con las mayores pérdidas de los últimos 196 años.
GE Money Bank, filial de General Electric, clásica en las reunificaciones con incidencias. Hace escasos días ha anunciado que deja este tipo de reunificaciones para dedicarse a reunificaciones “limpias” (sin problemas de pago).
Celeris, entidad participada por 19 Cajas de Ahorro (Sa Nostra, Caja Duero, Ibercaja…) dedicada a la reunificación es una marca blanca de dichas entidades, que aparece en el 2007.
Banco Primus, una entidad franco-portuguesa que entró en el mercado español el año pasado. Se ha especializado también en la reunificación de deuda. De momento sigue aceptando perfiles de riesgo, aunque no hay semana que no endurezca sus criterios. Cada vez, por ejemplo, exige más a los empleados de la construcción.
Gmac, el brazo financiero de General Motors, también de reciente entrada en el mercado español. Se especializó en hipotecas de compra-venta difíciles para clientes inmigrantes, entre otros. Ha durado menos que un suspiro. Cerró el 2007 con unas pérdidas de 2.332 millones de dólares y ya podemos decir que no opera en España.
DB Credit, filial agresiva de Deutsche Bank. Sus criterio han ido endureciéndose en poco más de 6 meses.
Santander Consumer, perteneciente al grupo Santander, dedicada fundamentalmente al préstamo al consumo, que tenía una división hipotecaria. Sacó una hipoteca para reunificaciones con incidencias. Sin previo aviso, cerró su departamento hipotecario el mes pasado dejando a sus prescriptores literalmente tirados.
Vienen tiempos difíciles para las reunificaciones de deuda; y en un momento de recesión económica, no es una buena noticia para nadie.
Hay un nicho en el mercado hipotecario que es el de los deudores con RAI, Asnef, embargos, atrasos en el pago de las cuotas, etc. Podemos diferenciar dos subtipos:
1.- El deudor que impaga por sistema, y que por mucho que se le soluciones el problema, volverá a estar en las mismas en un tiempo. Este perfil, a la larga acaba perdiendo su casa o mal vendiéndola para cubrir sus deudas.
2.- El perfil “buena gente con problemas”, en referencia a un tipo de propietario que, por culpa de problemas puntuales, ha visto ensuciarse su expediente crediticio. Sería, por ejemplo, el caso de una familia en que uno de sus miembros ha caído en una depresión y ha perdido su trabajo. Al perder una parte de los ingresos familiares, no han podido hacer frente a la hipoteca. La situación ha mejorado porque ha vuelto a encontrar empleo, pero necesita una ayuda para volver a ponerse al día. Al tener impagos, ni su banco ni el resto de entidades tradicionales le dan esta 2ª oportunidad.
Para este tipo de clientes hay una banca especializada, que acepta estas reunificaciones, al 45% – 70% de tasación aproximada y con ratios de endeudamiento de más del 50%. La finalidad es que el cliente limpie su historial crediticio, se ponga al día y, si paga puntualmente esta nueva hipoteca, o bien negocie una mejora de tipos con el banco actual o bien tramite una subrogación con la banca tradicional. Ejemplos de este tipo de entidades son (o eran en muchos casos como veremos en el próximo post): Citi Bank, Celeris, Banco Primus, DB Credit, GE Money Bank, etc.
Pero de repente aparece el problema de liquidez, propiciado por la crisis subprime de EE.UU., y la pérdida de valor de los inmuebles. De un plumazo, la banca se encuentra con dos problemas:
No tiene suficiente dinero para conceder préstamos y las garantías hipotecarias (los inmuebles) empiezan a perder valor (al menos en términos reales).
A raíz de la noticia aparecida en el Diario de Mallorca quisiera comentar algunos puntos sobre el tema:
1.- 3 de cada 4 españoles dedica más del 40% de sus ingresos a pagar las cuotas mensuales de hipoteca, préstamos y tarjetas.
2.- El 78% de los hogares afronta 3 o más créditos.
Son muchas las familias que se están endeudando en préstamos personales y en tarjetas para poder hacer frente a la cuota de la hipoteca. Este hecho es muy preocupante, ya que este sobreendeudamiento no alivia sus problemas, más bien los agrava a corto plazo.
3.- Reunificar deudas: Cada vez es mayor la cultura financiera de los españoles, ya que dos de cada tres conoce la figura de los intermediarios financieros como entidades que se encargan de la reunificación de deudas y sirven de puente entre el cliente y la entidad prestamista.
En este escenario y en menos de medio año ha aumentado significativamente la cantidad de familias que recurren a la reunificación de todas sus deudas en un solo pago, posibilidad que ya conoce el 80% de la población que afronta algún tipo de financiación.
Concretamente, la cuarta parte de los españoles que ha suscrito un crédito es usuario actual o se considera clientela potencial de la reunificación de préstamos, sobre todo aquéllos que han asumido más de dos créditos.
De esta forma, los usuarios que prefieren pagar menos al mes por todas las deudas que han asumido a cambio de un aumento del plazo y del montante final de la deuda a cubrir suponen el 57% de los españoles, lo que significa un incremento de quince puntos porcentuales en cinco meses.
Aunque el objeto principal para recurrir a esta operación es la unificación de las deudas contraídas, como sucede en el 60% de los casos, un segmento destacado de los españoles (26%) acude a ella para reformar su vivienda, y otros para montar un negocio (7%).
Considero muy importante que el cliente potencial de una reunificación tenga una cultura financiera sólida. Este punto será decisivo para elegir bien al banco o al intermediario financiero que va a gestionar su reunificación de deudas.
El cliente debe ser capaz de entender en que consiste esta operación hipotecaria, lo que le va a costar de gastos, las condiciones financieras del préstamo hipotecario resultante, etc. Es obligación del intermediario financiero aclarar correctamente y con total transparencia las dudas del cliente, pero también es necesario que el cliente formule todas las dudas que tenga.
Cuando el cliente va a firmar el préstamo ante notario, debe conocer exactamente lo que va a firmar, para evitar cualquier duda de última hora. En caso de duda, debe formular cuantas preguntas se le ocurran al notario. No hay que firmar nunca una reunificación de deuda si uno tiene dudas. Mejor pedir demasiado que demasiado poco.
El intermediario financiero del futuro, el que seguirá trabajando después de la depuración que provocará esta crisis, debe ser un profesional cualificado, un asesor experto que mire por los intereses de su cliente. Una empresa que a cambio de unos honorarios adecuados, asesore a su cliente, gestione la hipoteca, negocie con la entidad financiera las mejores condiciones posibles y, finalmente, acompañe al cliente a firmar y dé un servicio posterior a la firma si el cliente lo requiere.
Banco Primus ha entrado a competir en el mercado español con productos hipotecarios de consolidación de deuda. Esta entidad comercializa sus productos a través de intermediarios financieros, como es el caso de Futur Finances.
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