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Ya tenemos Registro Estatal de Intermediarios Financieros previsto en la Ley 2/2009

El Consejo de Ministros del viernes 28 de enero de 2011 ha aprobado el Real Decreto 106/2011 que da desarrollo reglamentario a la Ley 2/2009, creando el Registro Estatal de intermediarios financieros y de empresas que conceden préstamos hipotecarios a los consumidores.

En este registro público tendrán que darse de alta tanto intermediarios financieros (mal llamados empresas de reunificación de deudas) como los prestamistas privados de préstamos hipotecarios.

Este registro persigue:

  1. Dar transparencia y protección al consumidor y permitir la leal competencia entre empresas. Ninguna empresa que se dedique a la intermediación o al capital privada será legal si no figura en este listado público.
  2. Contempla la obligatoriedad de tener contratado un seguro de responsabilidad civil o aval de 300.000 euros (por cada establecimiento abierto al público).

Para adaptarse a la norma hay 3 meses. La información estará en la página web del Instituto Nacional de Consumo.

Otras funciones del Registro

Además de servir al consumidor para conocer si la empresa que contrata cumple con la ley o no, este registro público se encargará de:

  • Evaluar y controlar el contenido de los folletos informativos (obligatorios para informar a los consumidores) y demás documentación que se le remita para la correspondiente inscripción.
  • Dar publicidad a la información sobre precios, tarifas y gastos repercutibles que obligatoriamente tienen que proporcionar las empresas.
  • Expedir certificaciones acreditativas de las empresas inscritas y del número que corresponda a la empresa en el Registro Estatal.
  • Elaboración periódica (mínimo cada año) de una lista actualizada de las empresas inscritas.

Debemos valorar positivamente este Registro Público, que ayudará a profesionalizar el servicio de intermediación financiera. Aclaro a los consumidores que ninguna empresa cumplirá con la Ley si no está debidamente dada de alta en este registro accesible por web (en tres meses). Esperemos que ello ayude a los consumidores a elegir a empresas profesionalizadas y no a chiringuitos financieros.

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Qué es y qué no es la reunificación de deudas, en @actibva

En Actibva hemos tratado la reunificación de deudas, cuándo es conveniente platearse esta opción financiera, con quién nos conviene reunificar (con un banco o con un intermediario financiero) y el proceso de una reunificación o agrupación de deudas.

Proceso de una reunificación de deudas

El proceso es muy similar a la tramitación de una hipoteca normal, con algunas peculiaridades:

  1. Se negocian las condiciones de la hipoteca con el banco. Entre la documentación que hay que entregar nos solicitarán los últimos recibos de todas las deudas.
  2. Se tasa la vivienda que hipotecaremos.
  3. Acudimos a la entidad financiera a firmar los contratos y seguros correspondientes y para que nos entreguen la oferta vinculante.
  4. Nos pedirán los certificados de deuda pendiente de la hipoteca antigua, de los préstamos, la deuda pendiente de las tarjetas y cualquier otro justificante que necesite el banco para cancelar el endeudamiento previo.
  5. Una vez lo tenemos todo muy claro y entendemos todo lo que vamos a firmar, podemos acudir al notario, en el que firmaremos un préstamo hipotecario con la entidad de crédito.

Ni los bancos ni los intermediarios financieros que se dedican a intermediar en operaciones de reunificación de deudas son ángeles o demonios; hay grandes posibilidades y estafadores rastreros, como en todo mercado que mueve dinero. Lo importante es conocer el producto y saber para qué y para que no sirve una reunificación de deudas.

¿Cuándo conviene una reunificación de deuda?

Este producto financiero trata de retornar nuestro equilibrio financiero a sus cauces normales. Por circunstancias excepcionales nos hemos tenido que endeudar más de la cuenta solicitando préstamos y tirando de tarjeta para poder llegar a fin de mes y pagar la hipoteca; casos como haberse quedado en paro, una enfermedad de un familiar que nos ha supuesto gastos extraordinarios y casos similares.

Cuando volvemos a encontrar un empleo o, en el caso de gastos extraordinarios, antes que el endeudamiento sea tan insostenible que empecemos a impagar préstamos, hay que enfrentar el problema. Solicitar una hipoteca que reunifique la hipoteca anterior más todas las deudas puede ser una buena solución. Siempre y cuando entendamos que hay que utilizar la reunificación para desapalancarnos ordenadamente, no para volver a endeudarnos y crear un nuevo alud de endeudamiento.

¿Con quién reunificar?

Lo ideal sería tramitar la operación directamente con una entidad de crédito. La segunda opción es contratar los servicios de un intermediario independiente, siempre que conozcamos su profesionalidad y solvencia. Yo no tramitaría nada si el que me trata no me aporta confianza y no puedo acreditar su formación (como mínimo debería ser un abogado o economista, o simialr).

Dependerá del tiempo que disponemos, de nuestros conocimientos financieros y capacidad de negociación con una entidad financiera el ir directamente o acudir a un intermediario. Lo que nunca recomendaría es firmar una hipoteca con un prestamista privado, salvo casos excepcionales que requieren del asesoramiento del abogado o profesional de confianza de la familia.

¿Cómo es una reunificación?

El proceso es muy similar a la tramitación de una hipoteca normal, con algunas peculiaridades:

 

  • Se negocian las condiciones de la hipoteca con el banco. Entre la documentación que hay que entregar nos solicitarán los últimos recibos de todas las deudas.
  • Se tasa la vivienda que hipotecaremos.
  • Acudimos a la entidad financiera a firmar los contratos y seguros correspondientes y para que nos entreguen la oferta vinculante.
  • Nos pedirán los certificados de deuda pendiente de la hipoteca antigua, de los préstamos, la deuda pendiente de las tarjetas y cualquier otro justificante que necesite el banco para cancelar el endeudamiento previo.
  • Una vez lo tenemos todo muy claro y entendemos todo lo que vamos a firmar, podemos acudir al notario, en el que firmaremos un préstamo hipotecario con la entidad de crédito.

La reunificación de deuda es un instrumento financiero para equilibrar nuestra situación de sobrendeudamiento puntual. No tiene sentido reunificar deudas para volver a endeudarnos al poco tiempo; no es una fórmula mágica que resuelve todos nuestros problemas, es un mecanismo para eliminar nuestras deudas de forma ordenada.

Si os interesa profundizar en el tema os invito a visitar la entrada original: La reunificación de deudas: qué es y qué no es

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La reunificación de deuda con base hipotecaria: lo que tienes que saber sobre ella

La reunificación, agrupación o refinanciación de deudas son diferentes formas de denominar un producto financiero ofrecido por un sector de las entidades financieras que sirve para equilibrar nuestra situación financiera. Básicamente consiste en ampliar nuestro préstamo hipotecario actual o constituir una nueva hipoteca, con cuyo importe podamos cancelar nuestros préstamos personales, saldo disponible en tarjetas de crédito y otro tipo de deudas.

En Bankimia hemos analizado las principales cuestiones que hay que conocer sobre la reunificación de deuda para evitar problemas posteriores. Nunca hay que firmar nada, aunque sea ante notario, sin entender perfectamente lo que es y las consecuencias que comporta. Los expertos independientes de Bankimia son una buena manera de empezar a informarse si hay dudas sobre este o cualquier otro tema bancario.

¿Qué es y qué no es una reunificación de deudas?

Empezaremos por lo que no es: una forma de pagar el 50% menos cada mes.
Puede sorprender a muchos que diga que no es lo que todas las empresas que se han dedicado a la intermediación financiera publicitaban:

Reunifique todas sus deudas en una sola y pague hasta el 50% menos cada mes

Este eslogan es publicidad engañosa, y así lo ha considerado el legislador, si no va acompañado de una información adicional que clarifique que la reducción del pago mensual se consigue agrupando todas las deudas en una nueva hipoteca, lo que implica una deuda pendiente superior y puede que una ampliación del plazo.

La refinanciación de deudas consiste en tramitar un préstamo hipotecario (normalmente sobre una vivienda propiedad del deudor, pero podría hipotecarse la vivienda de un familiar) que cubra la deuda pendiente de la hipoteca anterior, los importes a cancelar del resto de deudas y los gastos de la reunificación.
Reunificar nuestras deudas tiene sentido si con la operación vamos a equilibrar nuestras finanzas para ir desapalancándonos de forma ordenada. Por las razones que sean nos hemos sobreendeudado y reunificamos para pagar ordenadamente las deudas.

Pero la reunificación debe ir acompañada de una racionalización de nuestras pautas de consumo. En pocas palabras, adaptar nuestro nivel de vida a nuestros ingresos. De otra forma, de nada servirá una reunificación de deuda, ya que en breve volveremos a tener otras deudas y generaremos una bola de nieve que crece y crece hasta que nada ni nadie pueda parar nuestra caída.

Gastos de una reunificación hipotecaria

Un consejo que le evitará muchos problemas posteriores: tramite usted directamente la reunificación con una entidad financiera o lo haga con un intermediario financiero independiente, siempre exija la oferta vinculante y el desglose de gastos (lo que incluye la provisión de fondos) unos días antes de la firma ante notario. Nunca firme nada sin tener estos documentos en su poder.
Los principales gastos a tener en cuenta en una refinanciación de deuda son:

  1. La tasación de la vivienda que vamos a hipotecar.
  2. Los gastos de cancelación del préstamo hipotecario anterior (se paga la comisión de cancelación más los gastos de gestoría y notario) y las comisiones de cancelación de los préstamos personales y resto de deudas.
  3. Los gastos de constitución de la nueva hipoteca que reunifica todas las deudas; son los mismos gastos que en una hipoteca normal, lo que hay que tener en cuenta que la comisión de apertura muchas veces supera el 1%.
  4. Honorarios del intermediario financiero: si no se contrata directamente y se tramita mediante un profesional, al que se le debe exigir que cumpla escrupulosamente con la Ley 2/2009. No hay un límite legal, pero por encima del 5% considero que son inaceptables. Se puede y debe negociar este gasto con el intermediario antes de entregarle la documentación, y nos los deben entregar por escrito.

¿Con el banco o con un intermediario?

Algunas empresas de asesoramiento del cliente bancario como Ausbanc condenan al intermediario (mal llamado empresa de reunificación), pero la verdad es que hasta la propia ley reconoce su utilidad:

“…pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan “.

A mi modo de ver un cliente puede acudir directamente al banco sin problemas cuando tiene tiempo, conocimiento financiero y capacidad de negociar con las entidades financieras este tipo de operaciones. En otro caso, debe valorar la utilidad de dejar todos los trámites a un experto independiente, siempre teniendo en cuenta que cumpla escrupulosamente con la legislación comentada y negociar los honorarios siempre que sea factible.

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¿Qué es y qué no es el capital privado? en HelpMyCash

El Capital Privado o prestamistas privados son una opción financiera extrema para situaciones muy determinadas. Son particulares o empresas que dejan dinero a un particular o familia a tipos de interés muy elevados (el 30% anual no es de lo más alto que cobran), en base al alto riesgo de impago asociado a la operación, a plazos muy reducidos (6 meses o 1 año) y con la garantía de la vivienda del endeudado.

La operación es, para el propietario de la vivienda, de altísimo riesgo. Tiene que tener muy claro que perderá la vivienda vía subasta si no consigue obtener el dinero que le ha dejado el prestamista.

Los prestamistas privados no son Reunificadoras de Deuda, si bien a veces pueden trabajar con estos intermediarios financieros para intentar reconducir la hipoteca privada a una hipoteca bancaria normal en segundo término.

Capital Privado en HelpMyCash

Mi recomendación es que nunca se acuda a este tipo de financiación privada sin el asesoramiento de un experto independiente.

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Actibva tu vida crediticia saliendo del Rai o del Asnef y qué opciones tiene una pareja rota con hipoteca en común

La semana que se termina ha sido muy fértil en contenidos para Actibva.

Hemos escrito la segunda parte de nuestra visión de las vías que tiene un particular para solicitar un préstamo y poder salir del registro de impagos (Rai o Asnef). Es posible solicitar un préstamo hipotecario para reunificar deudas con Rai o Asnef, pero jamás un banco va a conceder un préstamo personal para ello.

¿Puedo pedir un préstamo si estoy en el RAI o en el ASNEF? (y II): Opciones financieras

¿Puedo pedir un préstamo si estoy en el RAI o en el ASNEF? (I): Si, No, Tal vez

 Por otra parte tratamos la problemática de las parejas recientes que compraron una vivienda con una hipoteca al 100% más gastos en la época del boom hipotecario y se separan ahora. Una deuda común en un hogar roto. ¿Qué opciones tienen los corazones heridos?

Hipoteca y separación (y II): Posibles soluciones

La hipoteca y la separación (I): La problemática de la pareja rota

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Problemática de la hipoteca en los procesos de divorcio y posibilidad de solicitar un préstamo estando en RAI o Asnef, en Actibva

La semana Actibva que dejamos atrás nos ha deparado los siguientes temas:

¿Puedo pedir un préstamo si estoy en un registro de morosos? Tal vez esta sea una de las preguntas más repetidas en el ámbito de la financiación personal e hipotecaria. En esta primera entrega intentamos desvelar la respuesta a este enigma financiero, describiendo dicha situación.

¿Puedo pedir un préstamo si estoy en el RAI o en el ASNEF? Si, no, tal vez (I)

Por otra parte hemos escrito sobre la triste realidad socio-económica que estamos viviendo. Amores desgarrados unidos a la fuerza por la penitencia de un préstamo hipotecario que contrataron sin saber que con la firma ante notario pactaban un «hasta que la muerte nos separe». O casi. El divorcio o separación en una pareja hipotecada tiene unos problemas añadidos que se empiezan a tratar en esta entrada.

La hipoteca y la separación (I): La problemática de la pareja rota.

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En Actibva: Intermediarios financieros: Ni ángeles ni demonios (II)

Os invito a visitar esta entrada publicada en el blog de Actibva, sobre el papel de los asesores financieros independientes,  los agentes financieros dependientes de una entidad financiera (Agentes Bankinter, BSCH, Banesto, Banco de Valencia,…) y figuras afines ( inmobiliarias y profesionales liberales cuya actividad secundaria sea la intermediación financiera)

Artículo: Más actores del mercado hipotecario: ni ángeles ni demonios (II)

Deseamos y esperamos que sea de vuestro agrado e interés

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Blog Actibva: ni ángeles ni demonios (I)

En esta segunda entrada publicada por nosotros en el blog Actibva hablamos de la Ley 2/2009 sobre intermediarios financieros y empresas dedicadas a la financiación con capital privado.

Destacamos la confusión que induce esta ley al regular dos tipos de agentes tan distintos del proceso hipotecario.

Empezamos por intentar delimitar el ámbito de actuación y algunas de las consecuencias que esta regulación en los siguientes actores:

1.- Empresas de capital privado; este tipo de financiación de alto riesgo para el que hipoteca su casa mediante este tipo de capital nos lleva a recomendar que no se acuda jamás a ello sin el asesoramiento previo de un profesional de confianza (economistas, abogado, etc).

2.- Las empresas conocidas como reunificadoras de deuda, las cuáles en realidad no son tales, ya que quien refinancia la hipoteca y resto de préstamos no son ellas, sino una entidad financiera a la que derivan el cliente, aportando su asesoramiento financiero (si son verdaderos profesionales) y criticando las reunificadoras franquiciadoras de todo a 100.

Capital privado

Son particulares o empresas que dejan dinero a tipos de interés muy elevados para el mercado hipotecario (una media del 25-30%) debido al mayor riesgo asociado a la operación, a plazos muy reducidos (6 meses o un año) y con la garantía de la vivienda del endeudado. La operación es, para el propietario de la vivienda, de altísimo riesgo. Probablemente perderá la vivienda si no consigue obtener el dinero que le ha dejado el prestamista, vía bancaria, vendiendo la casa antes o por cualquier otro medio.

Se les ha confundido con las empresas de reunificación de deudas por que muchas veces éstas acuden primero al capital privado para pagar las deudas del solicitante (embargos, impagos, etc) y después intentan negociar una reunificación bancaria. El problema es que estas empresas no pueden asegurar a priori que la entidad bancaria concederá una nueva hipoteca para cancelar el capital privado.

No recomiendo acudir a este tipo de financiación sin asesorarse por un abogado, economista o profesional de toda confianza. Es una operación de extremo riesgo que solo es aconsejable en casos muy determinados. Una consulta a un experto cuesta muy poco y ahorra muchos problemas. Se tiene que terminar con la ignorancia de fiarse de un chiringuito financiero, a lo franquicia de todo a 100. La formación del profesional es la mayor garantía, no la marca de la empresa.

La norma otorga la supervisión de este colectivo a las autoridades de Consumo y no al Banco de España como se barajaba en un principio, con los problemas que pueden aparecer cuando se opere en varias CC.AA. con regulaciones administrativas diferentes.

Las mal llamadas reunificadoras de deuda

Son empresas independientes; no son entidades financieras. No dejan dinero para reunificar, es una entidad financiera la que concede la hipoteca para reunificar las deudas.

Sus servicios incluyen asesorar al cliente, recopilar la documentación, enviarla a las entidades que acepten el perfil económico del cliente y exponerle las ofertas financieras aprobadas para que el cliente elija la que más le convenga. Se trata, básicamente, de un servicio de intermediación financiera con un asesoramiento previo y acompañamiento durante todo el proceso hipotecario (aprobación, selección de la hipoteca adecuada, tasación y firma en notaría).

La Ley 2/2009 prohíbe explícitamente vender este servicio de forma engañosa; ya no vale publicitar “Reunifique todas sus deudas y pague hasta un 50% menos” y quedarse tan ancho. Hay que explicitar que la reunificación de deudas con base hipotecaria implica unos gastos que hay que valorar antes de contratar este producto (tasación, cancelación de la hipoteca y préstamos a reunificar, gastos de gestoría, notaría y registro, comisión de apertura de la nueva hipoteca y honorarios de intermediación, en su caso) y que la reducción el pago mensual se consigue agrupando todas las deudas en una nueva hipoteca, lo que implica una deuda pendiente superior y puede que una ampliación del plazo.

Entre las medidas tendentes a aportar transparencia al mercado hay que resaltar también el deber de informar por escrito de la TAE de la reunificación y compararla con las TAE de los préstamos a reunificar, así como inscribirse en un registro estatal o autonómico (aún no creados) dónde figuren las tarifas máximas que se cobran y la existencia de un aval o seguro de responsabilidad civil, cuya cuantía tampoco ha sido fijada a la espera de desarrollo reglamentario.

Artículo en Actibva

Estaremos encantados de que visitéis dicha entrada y de recibir vuestro feedback.

Imagen | karlos herrera lobera, artelista.com

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Comentarios a la Ley 2/2009 que regula la intermediación de préstamos. Parte 3

Vamos a terminar nuestro breve viaje por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, deseando que nuestros lectores no se hayan mareado durante el trayecto.
 
Se regula el deber de informar adecuadamente al potencial cliente de reunificación de los gastos que ésta ocasione y se prohibe expresamente hacer referencia a la reducción de la cuota mensual a pagar, sin mencionar de forma expresa el aumento del capital pendiente y el plazo de pago de la nueva hipoteca reunificadora. También hay que informar por escrito de la TAE de la reunificación y compararla con las TAE de los préstamos a reunificar (en papel suena muy informativo, pero ya me veo dando clases de economía a mis clientes; no estaría mal que los bancarios hicieran lo mismo). En pocas palabras, hay que dejar claro al consumidor que una reunificación de deuda con base hipotecaria es un producto que tiene unos gastos importantes (nueva tasación, cancelación de la hipoteca y préstamos a reunificar, gastos de gestoría, notaría y registro, comisión de apertura de la nueva hipoteca y honorarios de la empresa intermediaria, en su caso).
 
Además ya no se puede decir «reunifique todos sus préstamos y pagará la mitad cada mes» y quedarse tan pancho; habrá que aclarar a continuación que la nueva hipoteca será mayor al incluir todos los gastos de la reunificación y el nuevo plazo del préstamo hipotecario. La Ley exige entregar por escrito al cliente 15 días antes de la celebración del contrato de intermediación de una serie de información sobre la empresa, sobre el servicio de intermediaicón y sobre el propio contrato de intermediación. No vamos a relacionar todo lo que hay que incluir en esta comunicación previa, pero me gustaría destacar: Hay que dejar bien claro si la empresa es una franquicia. Curioso, se intuye una cierta carga negativa del legislador hacia esta modalidad de relación empresarial? Deben quedar bien claros todos y cada uno de los gastos de la operación.
 
Del derecho de desistimiento de 14 sin alegar razones y sin coste para el cliente del contrato de intermediación. Esta información tiene carácter vinculante. Otro aspecto que me parece destacable es que prohíbe a las empresas que trabajen en exclusiva para una o varias entidades financieras cobrar honorarios al cliente. Los empresas independientes si podrán cobrar honorarios, si bien éstos tiene que figurar por escrito en el contrato de intermediación. Finalmente, si nos preguntamos a partir de cuando son obligatorias las exigencias de la Ley, muchas desde el mismo día siguiente a la publicación de la Ley. En lo referente al tablón de anuncios obligatorio y a las exigencias de información en las comunicaciones comerciales, da 3 meses.
 
En cuanto a la inscripción en el Registro, da 3 meses a partir de que se cree dicho registro público. Lo que no me ha quedado muy claro y espero que Echevarri y los demás bloggeros amigos que se animen a desarrollar el tema aclaren es a partir de cuando es obligatorio suscribir el seguro de responsabilidad civil o el aval bancario. Por que la norma nos dice que el importe se fijará en el reglamento futuro de desarrollo, que imagino que creará también el registro estatal (dice la norma que el Ministerio de Sanidad y Consumo tiene 6 meses para crearlo; veremos si se da tanta prisa), y es condición previa a poder inscribirse en dicho registro. Seguiremos con atención la evolución de esta normativa y sus efectos prácticos en el negocio hipotecario.

Resumen de la Ley 2/2009

Resumen de la Ley 5/2019

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Comentarios a la Ley 2/2009 que regula la intermediación de préstamos. Parte 2

El Capítulo II de la Ley 2/2009 trata de «Actividad de contratación de préstamos o créditos hipotecarios», de los prestamistas privados, vaya. En este post no nos detendremos en analizar este apartado y pasaremos directamente a comentar el Capítulo III «Actividad de intermediación». Uno de los servicios que puede prestar un intermediario hipotecario es la reunificación de deudas. Nos exige a los intermediarios financieros que de forma meridiana comuniquemos al cliente que nuestra actividad es la de intermediación, literalmente «las comunicaciones comerciales de las empresas deberán indicar de forma expresa e inequívoca que la actividad que se promociona es de intermediación en la concesión de préstamos o créditos».

Me parece muy acertado, ya que muchas veces los clientes se llevan a engaño pensando que el que aprueba la hipoteca es la entidad intermediaria, cosa que no es en absoluto cierto. Nosotros tramitamos y negociamos el préstamo hipotecario con las entidades financieras, pero ni tenemos facultades para aprobar ni para denegar la operación. Está muy bien que la Ley exija que este extremo quede claro. También obliga a comunicar al cliente si la empresa de intermediación trabaja en exclusiva para un banco o caja de ahorros o para varias o si es un intermediario independiente. Se define a los intermediarios independientes como «…las empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo. Se presume, en todo caso, que ha existido asesoramiento independiente, profesional e imparcial cuando se presenten las tres ofertas vinculantes…»

Esta parte de la normativa tiene cosas buenas y cosas cuando menos problemáticas, en mi opinión; es muy útil para el consumidor que sepa si va a contratar los servicios de una empresa que solamente trabaja con una o algunas entidades bancarias en exclusiva o si lo va a hacer con un intermediario independiente que trabaja con las entidades del mercado que en cada momento considera más adecuadas para sus clientes. Dependiendo de los honorarios, profesionalidad y experiencia del intermediario independiente, opino que será más útil y provechoso para el cliente optar por éste en detrimento de la empresa que trabaja en exclusiva. Pero es el cliente quien decide; lo importante es que la legislación nos obliga a darle esta explicación.

En cuanto al controvertido tema de las 3 ofertas vinculantes, en teoría es una obligación muy útil para el cliente, ya que eso obliga al intermediario independiente a tramitar el préstamo con al menos tres bancos. En la práctica puede resultar un gran desastre, ya que la realidad es que las entidades financieras no sueltan una oferta vinculante ni que les maten. Si ya es difícil conseguir que el banco nos de la oferta vinculante de la hipoteca antes de la firma ahora, imagina lo que será conseguir que 3 bancos nos la den. He hablado con algunos directores amigos y se ríen. No creen que haya 3 bancos que suministren una oferta vinculante a sabiendas de que al menos dos de ellas no van a fructificar; me explico: Lo que menos le gusta a los empleados bancarios es trabajar para nada (lo cuál es lógico). Si saben que todas las operaciones hipotecarias que les presentamos las presentamos a la vez en dos bancos más y que muchas de ellas no se van a firmar, o bien no van a querer trabajar con intermediarios financieros (o con los pequeños que no tienen un volumen de operaciones determinado) o bien, como dice acertadamente Echevarri, se van a buscar alguna forma de cobrar su trabajo vía comisiones de estudio o algo así. La Ley tenía un buen fin (garantizar que las operaciones hipotecarias se tramitan por varias entidades para ofrecer diferentes opciones al cliente final) y creo que la ha pifiado; el demonio está en los detalles.

Espero que reglamentariamente se enmiende este disparate de alguna forma. El miedo que me da esta medida es doble: 1.- Qué la banca decida no trabajar con intermediarios pequeños (que muchos de ellos, como Futur Finances, está integrado por economistas, abogados y otros profesionales altamente cualificados) al considerar que no les es rentable analizar pocas operaciones si no se acaban firmando muchas; este efecto perverso de la Ley puede conseguir lo contrario a lo que pretende: que solo las grandes franquicias de todo a 100 hipotecarias, con un alto volumen de operaciones, pervivan en el nuevo mercado. Esto sería desastroso para la competencia y para los intereses de los consumidores. 2.- Qué la Banca cobre comisiones de estudio para analizar una hipoteca tramitada por un intermediario independiente. Esto encarece la operación sin aportar nada al cliente. En la práctica los buenos profesionales de la intermediación sabemos, analizada la documentación del cliente, la entidad financiera o las entidades financieras que la pueden aprobar en mejores condiciones. Es una inutilidad mandar la operación a 20 bancos si sabemos que solo 1 o 2 la van a a probar con buenas condiciones (o simplemente la van a aprobar).

Cuando solo un banco la apruebe, o dos, qué hacemos? No tramitamos la hipoteca al no poder ofrecer 3 ofertas vinculantes al cliente? demencial; tal vez seamos la mejor (o la única) posibilidad que tiene el cliente de firmar una hipoteca y no podrá firmarla? Espero que el desarrollo reglamentario de la Ley 2/2009 encuentre la manera de matizar esta obligación de presentar 3 ofertas vinculantes (tal vez aceptando que entregando al cliente un documento firmado de los bancos que han denegado la hipoteca se cumpla la Ley cuando es imposible ofrecerle 3 ofertas).

Resumen de la Ley 2/2009

Resumen de la Ley 5/2019

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