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Devaluación del valor de mercado de la vivienda

Muchos se preguntan el porqué de la reducción en los valores de los informes de tasaciones hipotecarias; la respuesta radica en los parámetros y la normativa de valoración empleados, donde se recoge que para obtener el valor de mercado se tendrá que hallar comparables idénticos al bien a valorar, con mismas características de: superficie, estado de conservación, antigüedad, calidad constructiva, ubicación…

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La vivienda en VPO y su valor de tasación

La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida) es un tipo de vivienda de precio limitado y, casi siempre, parcialmente subvencionada por la administración pública española.

El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas dignas y adecuadas a unos precios asequibles a sus posibilidades.

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Bancos y Cajas cierran el grifo y caen los precios de la vivienda

Leo un artículo en cienladrillos sobre la problemática de las VPO causada por el endurecimiento de los criterios de riesgo bancarios. Básicamente trata sobre la ineficacia de la política de construcción de viviendas de protección oficial al no poder los beneficiarios de estas medidas acabar comprando la casa, al no darles la hipoteca los bancos.

Esto me lleva a teorizar brevemente sobre la formación de precios de la vivienda en el mercado libre.

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La vivienda nueva baja por primera vez en 15 años

Por desgracia, los malos augurios de los estudios publicados en noviembre por Deutsche Bank, y comentados en una entrada pasada de este blog, se han cumplido:

Cae el valor de la vivienda en España (media del primer semestre de 2008 de -1,2%), según publica Sociedad de Tasación. Esta tasadora señala que existe una importante desaceleración del mercado, consecuencia de la reducción del ritmo de ventas, y prevé que el valor de la vivienda siga moderándose a lo largo de 2008.

Los precios en Illes Balears bajaron más que la media nacional (-1,4%), al pasar de un precio medio por m2 de 2.478 € en 2007 al precio actual de 2.444 €.

Por desgracia, estas bajadas de precios no la notarán los bolsillo de las familias que quieran comprar una vivienda, ya que la cuota de la hipoteca resultante sigue en máximos gracias al amigo Euribor.

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1000 agencias inmobiliarias han cerrado en Baleares en menos de un año

El presidente de los API de Balears señala que durante los años del boom en la adquisición de viviendas las islas llegaron a contabilizar unas 3.000 agencias de mayor o menor tamaño que se dedicaban a la intermediación.

Según los cálculos del Colegio balear, en este momento pueden haber desaparecido ya alrededor de un 40%, tanto fruto del recorte de oficinas y franquicias de firmas nacionales, como Fincas Corral o Century 21, como del cierre de una parte importante de los despachos que se abrieron, algunos sin apenas personal, para aprovecharse de la fuerte expansión del sector y que en muchos casos no se duda de acusar de intrusismo y de haber cometido “abusos” con sus clientes.

José Oliver indica que las empresas más profesionales son las que están soportando mejor los meses de crisis.

También reconoce que en estos momentos las operaciones de compraventa que se formalizan en el archipiélago son entre un 40 y un 50 por ciento inferiores a las que se daban 12 meses atrás, cuando todavía se vivía la euforia en el mercado.

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Ayudas al alquiler para jovenes

Una realidad en estos momentos es que los jóvenes lo tienen muy difícil para acceder a una vivienda con financiación hipotecaria.
Las cuotas de las hipotecas resultan demasiado altas para una gran parte de este colectivo.
Para dar alguna solución a los jóvenes que quieren emanciparse y no pueden o no quieren endeudarse con una hipoteca, el gobierno ha diseñado un plan para fomentar el alquiler.

Concretamente las ayudas a las que podrán tener acceso los jóvenes con edades entre 22-30 años para alquilar una vivienda y que disfruten de un salario máximo de 22.000 euros son las siguientes:
1.- 210 euros mensuales como ayuda para el pago del alquiler durante una máximo de 4 años.
2.- Se les concederá un préstamo como ayuda para el pago de la fianza y un aval por 6 meses. Además en la declaración de la Renta se podrá obtener una deducción del 10,05% siempre y cuando no se ganen más de 24.000 euros al año netos. Los propietarios de las viviendas en alquiler también disfrutarán de ayudas. La ministra Carmen Chacón pretende incentivar también la modalidad del alquiler con opción de compra, para que los inquilinos puedan al cabo de unos años adquirir su vivienda a un precio menor según las cantidades abonadas por alquiler.

Las promotoras obtendrán también ayudas para potenciar que pongan las viviendas que no consigan vender en régimen de alquiler.

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Precio de la obra nueva del 2007 según ST

Según el boletín de Diciembre de Sociedad de Tasación SA, el precio medio de la vivienda nueva en el conjunto de capitales de provincia ha aumentado un 5,1%, si bien detecta un claro frenazo en el último semestre (sube sólo un 1,1%). El precio medio se sitúa en 2.905 €/m2.

En el caso de Illes Balears el incremento anual es del 4,6 %, siendo de un 1,5% el del último semestre.
El precio medio de la vivienda nueva en Balears lo calculan en 2.478 €/m2.

A tenor de estos datos podemos concluir que el precio de la obra nueva, si bien no ha disminuido en términos nominales, se está frenando de manera muy notable.

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Evolución de los precios de la vivienda de segunda mano 2007

Merece la pena analizar este interesante estudio, confeccionado por los profesionales del portal web Idealista.

A modo de resumen, resaltar:

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En los últimos 10 años la vivienda ha subido un 190%

Dato a tener en cuenta para los que ahora dudan de la rentabilidad de la inversión en ladrillo.

Entre 1997 y 2007 la vivienda en España ha aumentado un 190% su valor (el cuarto mayor de los 20 países desarrollados que toma The Economist en su estudio)

De acuerdo con este análisis, el país con mayor inflación inmobiliaria en ese periodo fue Sudáfrica (393%), seguido de Irlanda (240%), Gran Bretaña (213%), España (190%), Australia (159%), Suecia (149%), Francia (144%), Bélgica (131%), Dinamarca (128%), Nueva Zelanda (123%), Estados Unidos (116%), Holanda e Italia (102% ambos).

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Embalsamiento de la demanda de inmuebles

En teoría económica se explica que los precios de mercado se forman en la intersección de la curva de oferta y demanda, es decir, en el punto en que el precio que ofrecen los vendedores y el precio al que están dispuestos a comprar los demandantes se iguala.

La peculiaridad que queremos explicar es el efecto llamado “embalsamiento de la demanda”:


Los compradores esperan a comprar porque creen que los precios de los inmuebles van a bajar. Leer más

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