Se puede pasar de aval a titular sin mi conocimiento y consentimiento?

Apreciada Jeannette,

No es posible que te hayan pasado de avalista a titular de un préstamo hipotecario, ya que entre otras formalidades ha de pasar por un notario, que evidentemente no puede modificar tu situación jurídica respecto a la deuda sin tu comparecencia y voluntad.

En todo caso, si eres avalista de un préstamo y este no se paga correctamente, el banco puede ejecutar la hipoteca (quedarse la casa), por el 50% o 70% de su valor según sea o no vivienda habitual, y exigir el resto de la deuda a los titulares y avalistas, pese a ya haberse quedado la casa.

Entiendo que en tu caso llegas tarde, pero de todos modos te invito a leer el artículo del blog sobre los avales en proyectos empresariales.

Te recomiendo acudas a un abogado especializado en este tipo de temas y que analicen tu caso.

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Agrupar deudas

Apreciado Isidro,

En principio y por lo que comentas, las 4 soluciones que verdaderamente equilibraría tus gastos financieros, basándome en la poca información que tengo, serían:

  1. Negociar con alguna de las entidades financieras con las que trabajas, un préstamo personal a largo plazo (5 a 10 años, si fuera posible) que unificara tus deudas. Evidentemente, las deudas se han de ir pagando al día de forma estricta. Y has de ser capaz de explicarle la causa de tu sobreendeudamiento y convencerles de que no volverá a ocurrir.
  2. Negociar con el banco que te prestó el dinero para adquirir tu casa, para que apruebe una ampliación del capital que incorpore las deudas a agrupar.
  3. Negociar con otros bancos que mediante un préstamo hipotecario nuevo (o bien una subrogación y posterior novación ampliando el importe concedido), cancele tu actual deuda hipotecaria y las otras deudas, unificándolo todo en una sola cuota hipotecaria.
  4. Acudir a un intermediario de crédito inmobiliario especializado en operaciones de reunificación de deudas. El equipo de Futur Finances ha seleccionado a Agencia Negociadora, profesionales a los que puedes pedir consejo rellenando su formulario:

Contacta Agencia Negociadora y descubre cómo reunificar tus deudas

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Como puedes leer, la mayoría de vías para agrupar tus deudas pasan por unificarlas mediante el préstamo hipotecario que tienes sobre tu vivienda. Me temo que tendrás que valorar bien tu situación y analizar si vale la pena reunificar deudas en las condiciones que consigas.

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Reunificar minicréditos

Reunificar minicréditos si no tenemos una vivienda que hipotecar no es posible. Tampoco sería recomendable reunificar deudas de este tipo sin antes asesorarse por un abogado, ya que los minicréditos cobran unos intereses que se consideran usurarios, lo que implica que se puede reclamar no pagar intereses.

Por otro lado, hay que adquirir la debida formación financiera para evitar situaciones indeseadas: no tiene sentido endeudarse con minicréditos.

Si quieres que un profesional estudie las posibilidades de reunificar tus deudas, acabamos de llegar a un acuerdo de colaboración con una empresa experta del mercado: Agencia Negociadora:

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Reunificar

Para los usuarios que busquen reunificar sus deudas, informarles que hemos seleccionado a Agencia Negociadora, empresa que lleva muchos años ofreciendo soluciones hipotecarias a los clientes. Puedes contactar con ellos rellenando el siguiente formulario:

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Reunificación deudas con hipoteca

A febrero de 2022 hemos llegado a un acuerdo con Agencia Negociadora, empresa inscrita con el nºD064 en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España que hemos seleccionado en base a su experiencia, profesionalidad y calidad de los productos de reunificación de deudas que ofrece. Puedes solicitarles información sin compromiso sobre tu caso de reunificación de deudas con hipoteca rellenando el siguiente formulario:

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Deducción vivienda habitual que se alquila

Perfectamente, hasta el día 15 es su vivienda habitual, por lo que puede aplicar toda la cantidad que desee y tener derecho a deducción por vivienda habitual, da igual que sea 15 días propietario que 365 días.

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Como declarar reducción del principal del préstamo multidivisa

A la primera pregunta debería haberlo hecho desde el año 2016, pero este año ya ha prescrito por lo que ya este año cuando haga la declaración, ya este año, lo hará desde el 2017.

Lo debe hacer en una complementaria del año que recibió la sentencia, 2020, declarando las cantidades que corresponden a ese año por un lado y el resto en incremento de las cuotas líquidas por pérdida del derecho a determinadas deducciones de ejercicios anteriores en deducciones aplicables hasta el ejercicio 2019.

Sobre los intereses habrá que tributar como rendimiento del capital mobiliario si se trata de intereses remuneratorios (legales) y como ganancia patrimonial dentro de las rentas del ahorro si se trata de intereses indemnizatorios, que entiendo que no es su caso.

En el punto 3 efectivamente los gastos son deducibles pero nunca pueden dar un resultado negativo.

Y por último hasta que no lo cobre no tendrá que pagarlo y solo por lo no prescrito. En este caso por lo que indica por los intereses legales cobrados.

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Mejor banco para funcionarios

El mejor banco para funcionarios depende de:

  1. El momento, es decir, la política comercial de la banca en cada momento.
  2. El perfil del funcionario que solicita la hipoteca. No es lo mismo un funcionario joven que uno mayor, uos con muchos ahorros o con pocos, con otras deudas o sin endeudamiento previo…
  3. Las necesidades de financiación: no se ofrecen las mismas condiciones para financiar la compra de una primera vivienda, que para segundas residencias o necesidades diferentes, como pudiera ser reunificar deudas.

Si quiere uno acertar, o bien conoce perfectamente el mercado hipotecario y tiene formación financiera para negociar con la banca, o bien acude a un intermediario de crédito inmobiliario con experiencia y capacidad de negociación demostrada. Un broker de hipotecas especializado en funcionarios.

Openbank:

Si analizamos la hipoteca de Openbank en el momento de responder a la pregunta, tenemos las siguientes condiciones:

Hipoteca fija desde 1,15% nominal, TAE del 1,35%. Bastaría tener domiciliada la nómina para acceder a estas condiciones, si se financia la compra de una vivienda habitual. Buenas condiciones que, si uno sabe leer interpretar las ofertas hipotecarias, se ofrecen solo para hipotecas a 15 años. Si precisamos financiar a un plazo de entre 26 y 30 años, las condiciones empeoran: 1,35% TIN (1,54% TAE). Además, el máximo que financia Openbank es “el 80% del valor de la vivienda”. Es decir, que se limita al 80% del valor de compraventa. El funcionario con ahorros por debajo del 20% del coste de la casa más los intereses, no puede contratar una hipoteca en Openabnk.

En el momento de responder, los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances llegan al 100% de compraventa, con hipotecas a 30 años a partir de un tipo fijo nominal del 1,00% (TAE del 1,888%), hasta el 100% del valor de compraventa si no se supera el 80% del valor de tasación.

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¿Hipoteca para funcionarios interinos?

Teniendo en cuenta los criterios de riesgo de los bancos a 2022, para hipotecas solicitadas por interinos, con la aportación de fondos que comentas, sí que es posible que te concedan la hipoteca, dado que cumples el criterio de aportación, capacidad de pago y antigüedad mínima que se exige para los interinos en algunos bancos.

Antonio Beltrán es CEO de Hipotecas Plus y experto hipotecario seleccionado por Futur Finances.

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Compra de sociedad con inmueble en construcción

Apreciado/a Nomad,

Como siempre digo, al que tienes que hacer caso es a tu asesor fiscal, que es el profesional que conoce de primera mano tu situación y tiene toda la documentación e información precisa para analizar tu caso.

En este foro lo que hacemos es responder de forma general, para que sirva simplemente de guia para después escuchar al asesor.

La venta de participaciones de la SL cuyo activo está compuesto por un bien inmueble que representa más del 50% del activo, adquiriendo el comprador de la sociedad una participación en el capital social superior al 50%, estará sujeta y no exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si el bien inmueble no está afecto a la actividad económica o bien en una inspección fiscal el funcionario interpreta que con la transmisión “de valores se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles propiedad de las entidades a las que representen dichos valores”.

Para valorar si el bien inmueble está afecto a la actividad hay que acudir a la normativa del IVA (no a la del IRPF o a la del Impuesto de Sociedades).

La normativa fiscal a tener en cuenta sería:

  • Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Artículo 20. Uno. k)
  • Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Artículo 45. B) 9.
  • Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores. Artículo 314. Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

También hay multitud de Consultas Vinculantes a la DGT, como la V2758-13 de 19/09/2013 o la V2470-17de 03/10/2017.

Saludos cordiales.

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