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Apreciado Fran,

Muchas gracias por su consulta, sin duda ayudará a muchos más usuarios que puedan estar en una situación parecida.

En primer lugar, ningún intermediario puede asegurar ninguna condición puesto que las condiciones que finalmente se firmen tendrán que ver con su situación económica y con el propio juego del mercado hipotecario.

Por otro lado, nos comenta que firmó una nota de encargo y mi pregunta es la siguiente: ¿firmó también un contrato de intermediación?

La información que debe prestarse por parte de este tipo de empresas a los usuarios se encuentra actualmente regulada en el art. 35 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En concreto, dice así:

“a) La identidad y domicilio del intermediario de crédito inmobiliario.
b) El registro en el que esté inscrito, el número de registro, y los medios para comprobar esa inscripción.
c) Si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado a uno o más prestamistas o trabaja exclusivamente para ellos, en cuyo caso, indicará los nombres de los prestamistas en nombre de los cuales actúa.
d) Si el intermediario de crédito inmobiliario ofrece o no servicios de asesoramiento y si éstos son independientes.
e) La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios o, cuando ello no sea posible, el método para calcular dicha remuneración.
f) Los procedimientos a disposición de los prestatarios u otros interesados para realizar reclamaciones extrajudiciales contra los intermediarios de crédito inmobiliario y, en su caso, las vías de acceso a dichos procedimientos.
g) Si procede, la existencia y, cuando se conozca, el importe de las comisiones u otros incentivos que el prestamista o un tercero han de abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios en relación con el contrato de préstamo. Si el importe no es conocido en el momento de facilitarse la información, el intermediario de crédito inmobiliario informará al prestatario de que el importe real será revelado posteriormente en la ficha de información personalizada.
h) Cuando el intermediario de crédito cobre una remuneración al prestatario y reciba adicionalmente una comisión del prestamista o de un tercero, deberá informar al prestatario si la remuneración se deducirá o no, total o parcialmente, de la comisión”.

Por otro lado, a usted le ampara el derecho de desistimiento del contrato. Si bien desconozco la fecha en que ustedes comunican su deseo de no continuar los trámites con esta empresa, tienen un plazo legal de 14 días naturales para desistir del contrato. Dicho derecho se halla regulado en la anterior norma que regulaba la intermediación hipotecaria, esto es, en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Dicha norma es de carácter supletorio en todas aquellas cuestiones no reguladas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Así lo dice el artículo 26.1 c de la citada ley.
Según el artículo 21.2 de la Ley 2/2009: “El consumidor podrá desistir en los catorce días naturales siguientes a la formalización del contrato de intermediación sin alegación de causa alguna y sin penalización”.

En caso de que usted desistiera del contrato fuera del plazo anteriormente citado tendríamos que analizar qué documentación le fue entregada.

Otro parámetro que nos permite clasificar a los intermediarios hipotecarios es la fuente de la remuneración que reciben por sus servicios, íntimamente relacionada con el grado de vinculación del intermediario y el prestamista. El intermediario tuvo que entregarle un mínimo de tres ofertas vinculantes, para que usted pudiera comparar qué oferta le podría resultar más conveniente, prestar un asesoramiento independiente y, en consecuencia, tener derecho al cobro de comisión alguna. Así lo prevé el artículo 19.3 de la Ley 2/2009 y el artículo 4 del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera:

“Artículo 4. Servicios de asesoramiento independiente.
1. El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá cumplir, además de los requisitos generales contemplados en el artículo 19 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y en el artículo 3 de este real decreto, los siguientes requisitos:
a) Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará”

En base a todo lo que le he comentado, tendríamos que analizar debidamente su documentación a fin de concluir que dicha cláusula, por la que se le requiere al pago, pudiera tener la condición de abusiva.

Cristina Borrallo, Directora del Departamento Jurídico de Futur Legal.

Buenos días. En cualquier caso se puede rectificar una declaración que no haya prescrito, no es una declaración complementaria (esa se usa solo para pagar) sino que tendría que pedir un reembolso de ingresos indebidos.

Las cuantías siempre deben ser iguales al porcentaje en el que son propietarios (50% si son los dos) nunca aunque no desgrave uno de los propietarios debe ponerse cantidad superior, ni asumiendo los pagos.

El tercer punto no, porque como he dicho, tiene derecho a deducción en el porcentaje ene l que se es propietario.

Yo solo añado un punto que ha señalado, que tiene que tener justificación de ese pago, generalmente vía factura, ya que al ser un gasto que puede deducir de sus ganancias patrimoniales en el IRPF debe por tanto justificar.

Apreciado Juan Pe, el nombre de mochila austriaca viene del modelo que aplica Austria desde 2003, una contribución de la empresa del 1,53% del salario bruto del trabajador, que viene a sustituir la indemnización por despido.

El Banco de España, recientemente, ha vuelto a dar que hablar con la idea, que a mi modo de ver es buena, si bien su implementación puede convertirla en una burda forma de reducir las indemnizaciones por despido o en una genial idea para mejorar nuestro mercado laboral.

¿En qué consiste la mochila austriaca?

Básicamente, en que la empresa “adelante” parte del despido en una “mochila” o “hucha” a nombre del empleado, que solo podría modificar en determinadas circunstancias (despido, formación…) o bien mantenerla en forma de ahorro para la jubilación.

La aplicación en España, se haría mixta: una parte en mochila austriaca y otra como indemnización por despido. La propuesta del Banco de España es:

1. La empresa adelanta en la mochila austriaca 6 días por año de indemnización por despido.
2. Lo que paga la empresa por indemnización por despido, evidentemente, se reduce (ya ha adelantado parte). La propuesta del BdE es reducirla a la mitad a partir de la entrada en vigor: a 6 días el temporal, 10 días el económico y 16,5 el improcedente.

Apreciado Jose Juan,

Gracias por su pregunta. Las costas procesales es un derecho del cliente a verse resarcido por los gastos en los que ha tenido que incurrir para hacer frente a un procedimiento judicial. Ello no implica que su abogado y su procurador no tengan derecho a cobro alguno por su defensa y por el trabajo realizado, como es lógico en toda profesión.

Puede pactarse que dichas costas sean para el abogado y el procurador y así el cliente no tiene que asumir ningún gasto adicional, esto es, la parte vencida en el procedimiento abonará las costas que procedan una vez éstas hayan sido tasadas y aprobadas por Decreto por parte del Letrado de la Administración de Justicia y éstas se destinarán al abogado y al procurador que le hayan defendido en el procedimiento.

Otra opción es que dichas costas las cobre usted íntegramente pero tendrá, por otro lado, que pagar a su abogado y a su procurador por los honorarios que éstos les hayan fijado, existiendo libertad de mercado en la fijación de honorarios.

Espero haberle ayudado,

Saludos cordiales,