En la contratación de un seguro de hogar hay que tener en cuenta la regla proporcional en los seguros.
Uno de los puntos más importantes es determinar el valor que aseguramos y que sea lo más próximo al valor real del bien asegurado, a fin de optimizar la cantidad de prima que pagamos. Es decir, buscar el equilibrio entre el importe pagado de la prima y que la cobertura en caso de siniestro, sea lo más aproximada al total de la perdida producida.
Los CAP son unos derivados financieros conceptualmente iguales a seguros de tipo de interés. Sabemos que si los contratamos el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario no subirá de un determinado valor durante un plazo y además nos beneficiaremos de las bajadas. A cambio pagamos una prima única al comienzo del préstamo.
A finales del 2007 ya comentamos que Banco Primus empezaba a ofrecer préstamos hipotecarios a 62 años. En esos momentos sólo se dedicaba a la reunificación de deudas, pero ya hace un tiempo que también se puede contratar con Banco Primus una hipoteca a 62 años para compra-venta de viviendas.
Por mucho que se empeñen en lo contrario, la reunificación de deudas con base hipotecaria es un producto útil y necesario en determinados casos, cuando la persona se ha sobrendeudado y requiere equilibrar su presupuesto mensual. Sobre ello hablamos en Bankimia esta semana.
Cierra Bankimia febrero un mes tranquilo para las mejores hipotecas subrogación, ya que ninguno de los préstamos del ranking ha sufrido modificaciones del tipo de interés.
Las diez mejores hipotecas que se presentan en la tabla mantienen tipos competitivos, como no podría ser de otra forma ya que es una de las vías más importantes de captación de clientes solventes.
Llama la atención que no haya una lucha más encarnizada para captar clientes hipotecarios de otras entidades, dado que el ritmo de concesión de nuevas hipotecas está visiblemente aletargado. Probablemente el desfavorable escenario económico (que hace que los impagados suban incluso en el sector de clientes normalmente solventes) y la falta de liquidez sean los motivos principales de este laissez faire.
En la tabla observamos que predominan las subrogaciones que exigen una vinculación extra (contratar además de los productos habituales un plan de pensiones o un seguro de protección de pagos). Esta política de encarecimiento del coste vía productos adicionales está en consonancia con lo comentado anteriormente: la banca quiere los mejores clientes pero no a cualquier coste, ya que lo importante es rentabilizarlos.
Hay que destacar la Hipotecambias de Caja España con el mejor diferencial del 0,25%, ya que la siguiente más barata tiene un diferencial del 0,45%.
En todo el ranking únicamente han conseguido posicionarse tres hipotecas con vinculación habitual (seguro de hogar, vida, domiciliación de nómina y recibos).
Sin embargo destacar que la Hipoteca Uno-e y la Hipoteca SI de Novanca, se sitúen en segunda y tercera posición con diferenciales del 0,39 y 0,40 puntos porcentuales, haciendo sombra a las que exigen productos adicionales. La otra hipoteca ha conseguido una sexta posición, también muy satisfactoria con el euribor + 0,49% que ofrece ING Direct con su Hipoteca NARANJA.
La subrogación hipotecaria es una buena forma de reducir la cuota mensual. El problema es que supone unos gastos subrogatorios a los que hay que hacer frente al momento (comisión por subrogación, notaría, registro y otros), si bien algunas entidades financian parte de ellos o aceptan financiarlos en la propia hipoteca.
En el caso que se subrogara a la Hipotecambias de Caja España, con un diferencial del 0,25%, la cuota mensual es la más reducida; el problema es que a pesar de que la mensualidad es menor que la de sus competidoras, el coste global de la operación sube por los productos adicionales, con un incremento en la TAE real que no se refleja en la TAE anunciada en la hipoteca.
El mes de febrero de 2011 en el simulador de hipotecas Bankimia ha sido un mes breve pero intenso en el mercado hipotecario; una intensidad reflejada en el encarecimiento de las hipotecas.
El ranking de las diez mejores hipotecas a tipo variable presenta sorpresas: las subidas generalizada en muchas de las ofertas hipotecarias no se refleja en las mejores hipotecas y nos siguen ofreciendo atractivos diferenciales a partir de euribor+0,25.
Las hipotecas que requieren un compromiso adicional (contratar un seguro de pagos protegidos o planes de pensiones, por ejemplo) han logrado esquivar el chorro de agua fría del encarecimiento de la financiación, obteniendo mejores posiciones en el ranking general (si bien la TAE en estos casos no lo es todo, ya que los productos adicionales encarecen el coste y no se reflejan en la rentabilidad ofrecida). Al tener requisitos más vinculantes a la entidad se pueden permitir el lujo de mantener diferenciales más bajos.
Caja España lidera el ranking con su Hipoteca t-enteras, la Hipoteca Futuro y la HipotecaNet, con la primera, tercera y cuarta posición. Los bajos diferenciales los mantiene a costa de exigir a sus clientes unos compromisos adicionales.
La Hipoteca Top 0,30 consigue mantenerse y situarse en segunda posición; manteniendo su atractivo diferencial y exigiendo una vinculación media. Convirtiéndose en la mejor hipoteca para los que no quieran una excesiva vinculación.
La Hipoteca Uno-e se sitúa en quinta posición exigiendo requisitos habituales, siendo la segunda mejor de su categoría con un diferencial del 0,39%.
La On Hipoteca Plus exclusiva en Bankimia de Novacaixagalicia incrementó el diferencial en 0,05 puntos porcentuales, bajando tres posiciones y situándose novena.
De las hipotecas sin vinculación (sólo seguro de hogar) ninguna logra mantenerse a flote y situarse en el ranking de las diez mejores hipotecas. La más barata tiene un diferencial del 0,69% estando lejos de situarse en la décima posición.
La banca este mes no apuesta por préstamos hipotecarios que no supongan un incremento de la fidelización de sus clientes, y no compiten en financiación sin vinculación.
Como profesional en ciencias económicas y dentro de la rama de contabilidad, me gustaría poner mi granito de arena a la cultura financiera con mis aportaciones, que no es otro que el objetivo que persigue este blog.
El mes de febrero en el comparador de hipotecas Bankimia nos ha dejado con un sabor amargo por las subidas de los tipos de interés en las hipotecas en general y el de los préstamos hipotecarios a tipo fijo en particular.
Las mejores hipotecas a tipo fijo de este mes que dejamos atrás se sitúan de la siguiente forma:
La Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros consigue salvar la primera posición a pesar de haber incrementado su tipo de interés en 0,2 puntos.
SabadellAtlántico también encareció todas sus hipotecas a tipo fijo, perdiendo tres posiciones con su hipoteca a 12 años, situándose la séptima. También ha provocado la desaparición del préstamo hipotecario a 15 años del ranking.
El resto de entidades financieras han mantenido los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo, sólo queda esperar que ocurrirá en el mes de marzo, con una tendencia al alza de los tipos de interés.
Las hipotecas de nuestra realidad no son perfectas. Es una evidencia; evidente si no sabes que nuestra realidad no es más que la proyección colectiva de los millones de mentes que pueblan la Tierra. Al menos esta es la teoría.
Analicemos cuál sería la edad ideal para solicitar un préstamo hipotecario con ciertas garantías de éxito y al mejor tipo de interés posible.
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