Compra de casa más reforma

Hola, Irene y usuarios que lleguen al foro en 2025:

Entiendo tu frustración: esa vivienda de 45.000 € en muy mal estado no se valora hoy por 75.000 € a ojos del banco, y por eso no consigues financiación suficiente. Las entidades hipotecarias habitualmente conceden hasta el 100 % del valor de compraventa (o de tasación, el menor), y solo para colectivos muy solventes —funcionarios, altos ingresos, etc.— pueden estirarse hasta ese límite máximo. En tu caso, pedir 75.000 € sobre una casa valorada en 45.000 € simplemente supera el límite que financian las entidades financieras.

Además, ten en cuenta que algunos bancos ni siquiera estudian operaciones por debajo de un importe mínimo, que en muchos casos ronda los 100.000 €. Por tanto, tu solicitud de 75.000 € puede quedar fuera de su criterio de concesión por sencilla política interna de volumen.

Una vía para financiar obra y terreno a la vez es la autopromoción, donde tú adquieres el suelo y presentas un proyecto de ejecución (con licencia, estudio técnico y memoria de costes) para que la hipoteca cubra tanto la compra como la construcción/reforma. Pero las entidades exigen que al menos uno de los promotores figure como propietario del suelo y que el proyecto esté visado por un arquitecto y aprobado por el ayuntamiento. Como no es tu caso, esa fórmula no está abierta.

Te propongo una alternativa:Hipoteca + préstamo de reforma: solicita los 45.000 € de hipoteca hasta el 100 % de valor, y complementa con un préstamo personal o un préstamo específico de reforma por los 30.000 €–35.000 € restantes. Aunque el tipo de ese préstamo sea más alto, comprarás tu casa y tendrás el dinero para las instalaciones y acabados.

En definitiva, para acometer esa reforma necesitarás unir la hipoteca de compra con un crédito para obra o buscar un producto de autopromoción, ya que pedir directamente 75.000 € sobre un bien valorado en 45.000 € no encaja en las políticas habituales, y además algunas entidades ni siquiera valoran préstamos por debajo del mínimo que suelen fijar.

Te recomiendo hablar con un broker de la confianza de Futur Finances para que te muestre estas fórmulas y las entidades concretas que las ofrecen, y así puedas valorar coste efectivo, plazos y condiciones sin perderte entre bancos:

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Hola Irene:

No es lo mismo ampliar una hipoteca para reformar una casa que pedir directamente el importe de la compraventa más el de las reformas. Para tu caso, que sería el segundo, existen este tipo de hipotecas, pero claro, se han de cumplir unos requisitos a los que tal vez tú no llegas.

No comentas nada sobre tu situación financiera, si cuentas con un puesto de trabajo con contrato indefinido o no, si habría la posibilidad de aportar dobles avales, si cuentas con ahorros para los gastos de compraventa, etc. Ten en cuenta que la cuota mensual de la hipoteca que buscas no puede superar el 35-40% de tus ingresos netos mensuales, descontando otros préstamos en caso de que los tuvieras. Si pasas de esa cifra, no creo que ningún banco te apruebe una hipoteca hoy en día salvo que aportes unos avales descomunales.

Uno de los principales escollos que veo al ser un precio de compraventa tan bajo, es que aunque la tasación sea superior, muchos bancos se acogen a cantidad más baja de las dos, así que por ahí no veo que puedas rascar nada, salvo que encuentres un banco que haga lo contrario, y coja el mayor de los dos; en ese caso, dependiendo del resultado de la tasación (que has de pagar tú) podrías pedir una hipoteca hasta el 80% que, si has tenido una tasación muy alta, tal vez te llegue para abarcar las reformas. Sin embargo, insisto, salvo las hipotecas autopromotor (has de ser ya propietaria del solar), no hay hipotecas que vayan más allá del 100% del precio de compra, salvo que se pueda hipotecar una segunda vivienda libre de cargas como segunda garantía.

En cuanto a que te rechacen la hipoteca debido a que la cantidad que solicitas es muy baja, imagino que viene dado por que muchas entidades no conceden hipotecas por debajo de unos límites, las que yo recuerdo haber visto últimamente tenían este mínimo marcado en 50.000 €, deben ir por ahí van los tiros sobre lo que comentas.

Por ponerte un ejemplo, en hipotecas.com ofrecen la Hipoteca SUMA Compra+Reforma Variable (o fija), pero el importe mínimo en este caso es de 120.000 €, por lo que tendrías que buscar en otra entidad. Esta hipoteca permite adquirir una casa y hacer un reforma de hasta el 30% del valor de la vivienda en una sola hipoteca.

Ya que tu caso, sin ser nada del otro mundo, se sale un poco de lo normal, te aconsejo que te pongas en manos de un buen bróker hipotecario independiente, que se conocerá al dedillo qué entidades son más receptivas a la hora de otorgar este tipo de hipotecas. Eso sí, ya te adelanto que para que te concedan la hipoteca + reforma deberás tener todos los permisos de obra (mayor o menor) así como los visados del Colegio de Ingenieros que corresponda. Y otra cosa, si puedes conseguir un aval sólido como una vivienda sin cargas o similar, podrás acceder más fácilmente a la hipoteca y con mejores condiciones.