Gastos hipoteca 100

Estimada Catalina,

Cuando afrontamos la contratación de una operación de financiación que cubre el 100% del valor de compraventa o tasación, es fundamental entender que el banco no financia la totalidad de los costes asociados a la operación, lo que implica que el comprador debe disponer de ahorros previos para cubrir estos gastos. Habitualmente, el banco financia el valor de compra o el valor de tasación, pero los impuestos, notaría, registro y gestoría corren por cuenta del prestatario, salvo los gastos que la ley atribuye específicamente al banco. Al solicitar una hipoteca al 100%, la exigencia de solvencia por parte de la entidad financiera es considerablemente más estricta, ya que el riesgo asumido es mayor al no existir un colchón de entrada por parte del cliente. Es muy recomendable revisar detalladamente la información sobre los gastos hipoteca para conocer exactamente qué conceptos debes abonar de tu bolsillo y cuáles son responsabilidad de la entidad.

Es necesario distinguir entre los gastos de gestión y los impuestos. Por un lado, la tasación del inmueble es un gasto que siempre corresponde al cliente, al igual que la provisión de fondos para los impuestos asociados a la compraventa. Por otro lado, la ley establece una distribución específica donde el prestamista asume los costes de gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y los gastos de inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad. Si estás explorando cómo afrontar esta operación, te sugiero que te informes profundamente sobre las condiciones actuales en una guía hipotecaria completa que te ayude a planificar tu ahorro.

En este tipo de operaciones, la transparencia es total y obligatoria; el banco tiene la obligación de entregarte la documentación precontractual, incluyendo la FEIN y la FIAE, con suficiente antelación para que puedas comprender la carga económica total. No ignores la importancia de los servicios accesorios, como los seguros, que a veces se presentan junto a la hipoteca y que deben ser analizados, ya que tienes derecho a presentar pólizas alternativas si sus condiciones son equivalentes. Mi consejo es que, antes de firmar, calcules bien tu capacidad de ahorro, ya que un préstamo al 100% no te exime de los impuestos de transmisión patrimonial o de actos jurídicos documentados que dependen de cada comunidad autónoma. Si necesitas asesoramiento experto para navegar estas condiciones, puedes profundizar en cómo conseguir una hipoteca 100 con todas las garantías necesarias para tu tranquilidad financiera.

Quedamos a su entera disposición.

Un Saludo.

Apreciada Catalina,

Si la hipoteca al 100% de compraventa se solicita para financiar la compra de una vivienda, la operación conlleva dos bloques de gastos: los relacionados con la compraventa y los vinculados al préstamo hipotecario y constitución de la hipoteca.

1. Gastos de compraventa (si financias al 100 %)

Aunque la hipoteca cubra el 100% del precio de compra, no financia los gastos asociados a la compraventa, que suelen rondar entre el 10 % y el 12 % del precio:

• Impuestos
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si la vivienda es de segunda mano: suele ser entre el 6 % y el 10 % de la compra, según Comunidad Autónoma.
  • IVA (10 % sobre precio) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, entre 0,5 % y 1,5 %) si es vivienda nueva.
• Notaría de compraventa
  • Escritura de compraventa: alrededor de 500 €–1 000 €, según precio y número de folios.
• Registro de la Propiedad
  • Inscripción de la compra: unos 300 €–600 €.
• Gestoría (opcional pero habitual)
  • Gestión de impuestos y presentación de escrituras: 200 €–300 €.

2. Gastos de constitución de la hipoteca

La Ley 5/2019 modificó el reparto de costes para proteger al consumidor. A día de hoy:

El artículo 14.1 e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece de forma imperativa la distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario:

“Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría, notariales y registrales al prestamista.”

En la práctica esto significa:

• A cargo del cliente (prestatario):
  • Gastos de tasación.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• A cargo del banco (prestamista):
  • Aranceles notariales de la escritura de hipoteca.
  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Honorarios de la gestoría contratada para los trámites hipotecarios.

Este reparto, recogido en la norma para proteger al consumidor, derogó el antiguo sistema en el que el cliente asumía incluso estos últimos costes. Así, hoy solo pagas la tasación y el AJD, mientras que el banco debe hacerse cargo de notaría, registro y gestoría.

3. Cómo calcular tu desembolso inicial real

Supongamos que compras una vivienda de 150 000 € y la financias al 100 %:

• Gastos de compraventa:
  • ITP (8 %): 12 000 €
  • Notaría compra: 800 €
  • Registro compra: 400 €
  • Gestoría compra: 250 €
  • Total compraventa ≈ 13 450 €
• Gastos de hipoteca (a cargo tuyo):
  • AJD (1 %): 1 500 €
  • Comisión apertura (1 %): 1 500 € (si aplica)
  • Total hipoteca ≈ 1 500 €–3 000 €
• Desembolso mínimo = 13 450 € (compraventa) + 1 500 € (AJD) = 14 950 €, sin contar comisión de apertura ni seguros vinculados.

Conclusión

Aunque la hipoteca cubra el 100 % del precio de compra, no existe financiación “sin desembolso inicial”, ya que los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría) y el AJD de la hipoteca siguen siendo a tu cargo. La buena noticia es que, gracias a la Ley 5/2019, solo tú pagas el AJD y las comisiones consensuadas: notaría, registro, tasación y gestoría de la hipoteca los asume el banco.

Conocer bien este desglose te permite planificar el ahorro necesario antes de firmar: en el ejemplo, debes disponer de unos 15 000 € para una vivienda de 150 000 €, aunque la hipoteca sea al 100 %.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
Economista y CEO de Futur Finances.