Hola,
He comprado un piso sobre plano en 2021, piso actualmente en construcción, termino de pagar el 20% de la entrada el mes de diciembre 2022. La entrega está prevista para Julio 2023, y la situación de los tipos de interés ha cambiado enormemente desde la fecha de la compra sobre plano (mitad 2021) vs la fecha prevista de entrega (mitad 2023).
El importe pendiente de pagar serán unos 225.000€, actualmente tengo una cartera de inversiones por valor de 280.000€. No me gustaría descapitalizarme, pero viendo el ascenso de los tipos de interés me preocupa una hipoteca a tipo variable, a 30 años vista.
¿Es posible en la actualidad encontrar hipotecas a tipo fijo alrededor del 2%?
He contactado algún banco y el estudio de viabilidad sale favorable por nómina, no sé si tienen en cuenta patrimonio, pero el estudio final lo hacen 3 meses antes de la entrega de llaves.
Me gustaría saber si es posible encontrar alguna hipoteca a tipo fijo razonable, mi opinión es que es una transacción segura para la entidad hipotecaria ya que los fondos los tengo prácticamente todos invertidos en fondos monetarios actualmente. Pero si los tipos son demasiado altos, prefiero pagar el piso con los fondos y no firmar crédito.
¿Alguna recomendación?
2 Respuestas
Hola Daniel,
Tu situación es muy interesante y permite que un asesor financiero se pueda lucir con una planificación realmente bonita.
A modo general, porque la conversación sería muy larga, te comentaría varios puntos:
Uno de ellos es que me parece bien que no se estudie bien la operación hipotecaria hasta que falte menos tiempo. La subida de tipos está siendo muy intensa y el Euribor se está adelantando, ta vez, demasiado: Euribor 12 meses al 2,70% vs tipos de interés BCE al 2%.
Siendo cierto que el BCE podría seguir subiendo tipos, también lo es que la inflación está cerca de llegar a su techo, gracias a la caída de las materias primas (provocada por la ralentización económica/recesión que está provocando la propia inflación y subida de tipos) y que el BCE, a la mínima que pueda dejará de subir tipos (a corto plazo los seguirá subiendo), ya sea porque le gusta la expansión monetaria (tiene contento al mercado) o porque la recesión puede ser fuerte en Alemania y la presión germana haría que el BCE se relaje. Yo no descarto bajada de tipos en 2023, aunque ahora parezca una locura, piensa que los banqueros centrales hace un año hablaban de “inflación transitoria” (en este vídeo lo explicamos un poquito más).
Respecto a una hipoteca fija al 2%; que yo sepa no las hay, al menos sin bonificaciones: si las hay fíjate bien, porque domiciliar nómina y tener una tarjeta seguramente te viene hasta bien, pero un seguro de vida y hogar (que puede ser el triple al de un seguro competitivo), un plan de pensiones malísimo o fondos peor todavía te pueden hacer perder dinero de verdad para salvar algunas decimillas de tipo de interés.
Ante este escenario, te puedes plantear hacer una hipoteca a tipo variable (ojo si la encuentras al 2% fija sin condiciones, tampoco te puedes equivocar mucho): como bien dices, la operación es atractiva para el banco y puedes negociar un diferencial adicional al Euribor interesante.
Por qué te podría resultar interesante?
- Tienes una cartera de inversión de 280.000 euros; si con ésta vas a buscar una rentabilidad a largo plazo (un horizonte temporal similar al de la hipoteca te permite asumir riesgos a 30 años) cercana al 8-10% anual le saca mucha diferencia al tipo de interés. Claro está, tienes que tener una cartera enfocada a renta variable, muy diversificada, en activos de mucha calidad, y con cierta actitud activa para balancear hacia los mejores sectores y zonas durante estas tres décadas.
- En el caso que durante estos 30 años el Euribor se dispare, tendrás capacidad de amortizar hipoteca con tus inversiones: imagina que tu tipo de interés alcanza el 7% (nunca se sabe), entonces sí te valdría la pena no asumir esa prima de riesgo y podrías amortizar o todo o una parte (si has sacado rentabilidad durante estos años, te sobrará más dinero).
- Además, para poder negociar mejor con el banco (también para negociar un tipo fijo), puedes pignorar parte de la cartera (además de hipotecar parte de tu casa, hipotecas parte de tu cartera); además tenemos inversores que lo hacen a través de carteras que se pueden mover (comprar y vender acciones y fondos) al estar vehiculizadas (el vehículo es el que se pignora).
En definitiva, tienes una situación muy interesante que creo que da para analizarla al detalle. Por supuesto, puedes contar conmigo para tener una charla privada (aquí la puedes reservar sin coste ni compromiso).
Un saludo!
Luis García Langa
Corredordefondos.com
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