Mixta o variable

Hola Alberto,

Gracias por tu confianza y por plantear una duda muy habitual en enero de 2023, que respondo ya en junio de 2025: factores a tener en cuenta a la hora de elegir entre una hipoteca variable o mixta en un contexto de tipos de interés inciertos. Vamos a ver qué habría pasado si firmaste una hipoteca de 200.000 € a 25 años, con las dos opciones que te ofrecían:

• Variable: primer año al 1,5 %, luego Euríbor +0,65 %
• Mixta: 5 años al 2,5 %, luego Euríbor +0,90 %

Simulación hasta diciembre de 2027 (usando valores reales y previsiones del Euríbor de diciembre de cada año):

Aunque al principio parecía que la hipoteca variable era más barata, la subida del Euríbor en 2023 y 2024 hizo que esa ventaja se esfumara rápidamente. En estos primeros cinco años:

• La hipoteca mixta fue más económica, con un ahorro de unos 2.000 € y cuotas más estables.
• La cuota variable subió notablemente en 2024, superando los 1.000 €/mes.
• A partir de 2025, ambas cuotas se acercan, pero ya se ha acumulado una diferencia importante.
• Lo crucial es la verdadera evolución del Euríbor en 2026, 2027 y años futuros. Dependiendo de cómo se muevan los intereses en los próximos años, el tipo variable de Euribor + 0,65% o de Euribor + 0,90% puede torcer mucho la decisión.

En retrospectiva, la opción mixta podría ser la más segura y rentable los 5 primeros años, pero habría que tener en cuenta que quedarían muchos años y el diferencial de la mixta es más alto.

Hola Alberto,

Gracias por tus palabras y por leernos y seguirnos. Intentamos dar una mano al ciudadano de a pie y resolver sus dudas en temas hipotecarios. La tuya es una pregunta interesante. Veo que descartas la hipoteca fija y haces bien, pues las ofertas a tipo fijo no son nada competitivas ni recomendables a mi parecer.

Ante esta elección, voy a intentar arrojar algunos aspectos a considerar, aunque desconozco tu perfil financiero en particular. Tampoco sé la cantidad del préstamo ni el plazo, pero voy a suponer que vas a financiar más del 50% de la vivienda y a 25-30 años.

En primer lugar, los diferenciales que te ofrecen son competitivos, pero, como ya sabrás, el Euribor tiene sed de protagonismo. La media del Euribor anual en lo que llevamos de siglo se sitúa alrededor del 1,75% incluyendo dos picos en el que se situó por sobre el 5% (agosto 2000 y julio 2008) y un periodo de Euribor anual en negativo. La media del mismo Euribor, suponiendo que nunca más lo veremos en negativo, pero sí bajo otra vez en algún momento (¿por qué no?) se queda en 1,82%.

Por lo tanto, si el Euribor viaja hacia su media en el futuro estarías con unos tipos de interés entre 2,40% y 2,47% con la hipoteca variable o entre 2,66% y 2,72% con la hipoteca mixta. Ambas opciones son asumibles y preferibles a las hipotecas fijas de hoy en día. Además, como podrás ver en el gráfico a continuación, observamos un pico del 5% en dos ocasiones: agosto del 2000 y julio del 2008. No obstante, si nos fijamos bien, el Euribor muestra un punto mínimo unos 2-3 años después de esos picos.

Basado en el anterior razonamiento, podríamos esperar que los valores actuales del Euribor anual lleguen a su pico más alto en el futuro cercano y unos años más tarde corrija a la baja. ¿Podríamos volver a ver el indicador de referencia por excelencia en la zona euro otra vez en negativo? Si se diera un comportamiento similar, la hipoteca mixta nos protege durante 5 años del pico del Euribor anual con un fijo al 2,50% y luego nos aprovecharíamos de una hipotética corrección.

En segundo lugar, pero no menos importante, el plazo de la hipoteca juega un papel fundamental. Cuanto más alargamos la hipoteca variable más a cuenta nos sale (así como hemos visto en el gráfico anterior. En uno de mis artículos en el blog de Futur Finances explico el efecto del tiempo en las hipotecas fijas y variables con escenarios negativo, neutro y positivo.

Si tu intención es hipotecarte con un porcentaje de financiación no muy alto e ir haciendo aportaciones para cancelarla pronto, en este caso, lo más conveniente es una buena hipoteca fija, o mixta. Si en cambio, tienes la intención de dejar consumir los plazos hasta los 30 años, entonces me quedaría con una mixta o variable.

Dicho todo esto solo me queda recordarte que estos aspectos son puramente orientativos. Pienso que cualquier persona hipotecada o que vaya a hipotecarse debería tenerlos en cuenta y reflexionar. En ningún momento trato de asesorarte ni ayudarte a elegir pues desconozco tu situación laboral, edad, o ahorros. Y finalmente, que hayamos observado en el pasada una tendencia a la baja del Euribor anual y una media entorno del 1,70% - 1,80%, no significa que la media o la tendencia del Euribor cambie en los siguientes 20 años.