Hola a todos!
Muchas gracias por la ayuda! Tengo una pregunta que os agradecería mucho si me la aclaraseis. Trabajo como agente inmobiliario y muchas veces me ha surgido esta duda cuando hablo con clientes.
Sé que los bancos te limitan la hipoteca a una cuota del 35% (o al 40% para buenos perfiles) de tus ingresos, pero que tipo de interés usan para calcular el ratio de endeudamiento? Imagino que cada banco tiene su propia política y que esto variará según la entidad… pero hay algún tipo de interés que se recomiende usar para calcular el ratio de endeudamiento? De manera conservadora.
Claro, no es lo mismo si se calcula al 1% que al 5%. Muchas gracias de antemano!
3 Respuestas
Hola Pedro,
A su última pregunta, el cálculo del endeudamiento para un único titular hasta el 35% si es indefinido y 40% si es funcionario, pero depende también de otro factor, la renta residual o cantidad en términos absolutos que le quedaría para afrontar el coste de la vida después de asumir las cuotas de los préstamos.
Para no asumir un riesgo en el estudio previo con tus clientes y que haya correlación con el dictamen de la entidad financiera que finalmente va a otorgar la hipoteca, lo calcularía entre el 2%y el 2,5%.
Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
Estimado Pedro,
Cada entidad tiene su propia política de riesgo a la hora de calcular el ratio de endeudamiento (DTI) pero trataré de exponer como se calcula por parte de la mayoría de las entidades financieras.
La primera diferencia surge a la hora del cálculo de los ingresos, ya que algunas entidades no tienen en cuenta las pagas extras que puede tener el solicitante, al percibirse en momentos de año donde hay más gastos en la economía familiar; pero esto sólo lo adoptan las entidades más conservadoras y no es el criterio general. Lo habitual es tener en cuenta el rendimiento neto del trabajo del IRPF, deducir las retenciones aplicadas y dividirlo entre doce mensualidades. El importe resultante se denomina ingreso neto mensual, que podemos aplicarlo al resto de prestatarios. El sumatorio de los mismos es la base de cálculo para determinar el DTI.
Por otro lado, los ingresos de los intervinientes que tengan contrato temporal no se suelen tener en cuenta si se financia más del 80% y no hay fiadores en la operación.
En cuanto a la cuota mensual se suele calcular, por regla general, al tipo de interés no bonificado. Esto es, si nos ofrecen un tipo fijo bonificado del 1,50%, el endeudamiento debemos calcularlo un punto más, es decir, al 2,50% ya que las bonificaciones suelen pesar 1%. La cuota resultante dividida la suma de ingresos computables no puede exceder del 35/40% en función de las circunstancias personales de los solicitantes (número de intervinientes o renta residual una vez asumidos los compromisos de pago).
Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
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