Dónde acudir para solicitar ayuda e información

Tan importante cómo saber qué opciones tenemos para afrontar una situación de insolvencia familiar, presente o futura, por razones hipotecarias, es acudir a entidades y asociaciones que nos orienten en base a nuestro caso concreto.

A raíz de las charlas de nuestro CEO sobre el sector financiero y la realidad económica del préstamo hipotecario para cargos electos y técnicos de la Diputació de Barcelona, hemos tenido acceso a toda la ayuda que el sector público ofrece a los ciudadanos que pasan por dificultades. Si eres ciudadano de Barcelona, puedes consultar las entidades que pueden serte de ayuda en este enlace y Tríptic no puc pagar hipoteca. En enero de 2014 nos hacen llegar una más que útil información en un informe titulado ‘Guia d’actuació per les persones amb dificultats per pagar la hipoteca de l’habitatge habitual‘ que recomendamos leer con atención.

Cada zona tiene sus diferentes organismos e instituciones a los que acudir para solicitar información y ayuda; no hay que esperar a que el problema esté avanzado, hay que acudir a informarnos desde el primer momento, antes incluso que negociar con el banco nada.

Por tanto, acudamos a estos entes, entre otros:

  • El ayuntamiento en que estamos empadronados, a sus servicios sociales y de vivienda.
  • A los servicios de mediación hipotecaria o similar que Cáritas ofrezca en cada territorio concreto.
  • A los servicios de orientación jurídica de las diferentes CC.AA.
  • A la PAH, cuyo trabajo social y reivindicativo de los derechos de los hipotecados con problemas es digno de alabanza.
  • A las diferentes asociaciones de defensa de los usuarios de banca. Entre las que puedo recomendar, destaca ADICAE o FACUA. Es importante que nos las recomienden desde los servicios públicos anteriores y la PAH, ya que en este mundo hay de todo, como siempre.
  •  A abogados especializados, según capacidad económica, caso concreto y zona geográfica. Para Barcelona, Illes Balears y Madrid, recomendamos a Cristina Borrallo y a Fernando Zunzunegui, respectivamente. Los servicios de un abogado experto en hipotecas, sean acudiendo directamente al profesional, sea mediante una asociación, son esenciales para encarar con éxito el drama del impago hipotecario. Lo ideal sería que nuestro Estado aportara, de alguna manera, estos servicios, o al menos los bonificara. Pero ya sabemos que precisamente no vivimos en un país ideal. El CEO de Futur Finances y autor del libro ‘La banca culpable’, Pau A. Monserrat, economista de profesión y con una larga trayectoria en la negociación bancaria, forma parte del equipo de la abogada Borrallo en cuanto a temas relacionados con la problemática hipotecaria se refiere.

¿Qué hago si no puedo pagar mi hipoteca?

Una pregunta que lamentablemente muchas familias se han tenido que formular durante el desarrollo de la crisis financiera y económica que estamos viviendo. No tenemos respuestas milagrosas a este problema social y económico tan grave, pero sí que podemos dar algunas indicaciones prácticas que ayuden a sobrellevar lo mejor posible este problema.

Lo primero que tenemos que tener muy claro es que los problemas hay que afrontarlos lo antes posible, a poder ser incluso antes de que nazca el problema. Si trabajamos en una empresa que empieza a experimentar dificultades, por ejemplo, es el momento de plantearnos la posibilidad de que nuestro empleo peligre y, por tanto, en un futuro tengamos menos ingresos para hacer frente a los gastos familiares, entre los que destacan las mensualidades hipotecarias. Es en este momento y no después que hay que empezar a tomar medidas, reduciendo al máximo los gastos y estudiando posibles alternativas de ingresos.

La información y formación en materia hipotecaria es vital para saber en qué punto del proceso hipotecario nos encontramos y, además, poder tener un papel activo en la solución del problemas. Sin duda tenemos que asesorarnos y contratar los servicios de expertos en la materia (si podemos); sin embargo, es vital que sepamos todo lo necesario para tomar decisiones. Para ello os aconsejamos descargaros la guía hipotecaria 2013-2014 editada por iAhorro.com.

Negociar con el banco

Cuando los problemas empiezan, por ejemplo porque nuestra empresa inicia un ERE o presenta un concurso de acreedores, es el momento de visitar al director de nuestra sucursal. Hay bancos y bancarios que no se molestan en absoluto de buscar soluciones a los clientes hipotecarios que pasan por malos momentos, pero hay muchos otros que sí. Lo importante, en todo caso, es dar la cara desde el primer momento; que el profesional del banco ponga cara a la hipoteca que entra en mora. Tenemos que dejar claro que somos gente seria que lo último que queremos es incumplir nuestros compromisos, pero que nuestros ingresos van a caer de forma inmediata. Lo primero que tenemos que plantearle a la entidad financiera es que estudie concedernos una carencia de capital durante un par de años.

Imaginemos que tenemos una hipoteca a euribor+1,95 , de 150.000 euros y nos quedan 15 años para acabar de amortizarla. Con datos reales de la Hipoteca Sin  de Bankinter, el tipo fijo que podemos tomar en cuenta es del 3,90%; con todos estos datos utilizamos la calculadora hipotecaria y resulta una cuota de 1.102 euros.  Si el banco nos concede una carencia de capital, durante unos años pagaremos solo intereses (al final de este plazo nuestra deuda pendiente será la  misma, 150.000 euros en el ejemplo), lo que supone una cuota de 487,5 euros, una rebaja sustancial de más 50%. Si tomamos una carencia de 2 años, al finalizar este periodo e imaginando que los tipos de interés no varían, tengamos en cuenta que la cuota pasaría a ser de 1.227 euros (ya que queda menos plazo de amortización y durante dos años no hemos cancelado deuda alguna).

Otra posibilidad, que dependerá de que no hayamos ya solicitado el plazo máximo posible del préstamo hipotecario, según nuestra edad (plazo máximo=70 o 75 años-edad de los titulares), es pedir una ampliación del plazo de la hipoteca. Imaginemos que nos amplían la hipoteca del ejemplo a 40 años; la cuota pasa a ser de 698 euros, una rebaja del 25%.

Si tenemos una cláusula de suelo en la escritura hipotecaria, que limita la bajada del interés que nos aplica el banco, es el momento de intentar que nos la quiten o, al menos, que dejen de aplicarla durante los años que tenemos problemas económicos. Con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de mayo de 2013, que nos resumen en iAhorro en este enlace y en este otro, hay muchas más posibilidades de que el banco nos quite la cláusula, o bien de que lo decrete el Juez (incluso obligando a la entidad a devolvernos las cantidades pagadas de más).

Reducir gastos y aumentar ingresos familiares

Seguramente parece una obviedad, pero no está de más mencionarlo: si se reducen nuestros ingresos habituales, hay que tratar de buscar vías alternativas para aumentar los ingresos familiares (alquilar habitaciones, irse a vivir con un familiar y arrendar la casa a inquilinos solventes de confianza, buscar otros trabajos extras, etc) y reducir los gastos al máximo posible (seriamente, durante unos años vamos a tener que sacrificar pequeños lujos para poder salvar nuestra vivienda). Ya llegarán tiempos mejores, ahora es el momento del esfuerzo y el sacrificio.

En este sentido algunas entidades financieras aceptan pignorar los alquileres que tengamos de nuestra vivienda, como garantía del pago del préstamo hipotecario.

Vender la casa

En una época normal, cuando se tiene problemas para asumir la cuota hipotecaria lo que se hace es vender la casa para cubrir deudas. Desgraciadamente actualmente no vivimos una situación normal, ni los bancos conceden préstamos hipotecarios para que la gente compre viviendas ni los potenciales clientes quieren comprar casas (por la incertidumbre general y por la perspectiva de que los precios de los inmuebles aún tienen que bajar más).

Además el precio mínimo que podemos vender es el de la deuda pendiente, con lo que nos limita mucho bajar el precio, salvo que el banco acuerde con nosotros un precio de venta menor y que el resto de la deuda nos la permita pagar mediante un préstamo personal (posibilidad que no nos va a ser fácil negociar salvo que trabajemos con un banco con imaginación). En todo caso hay que intentarlo.

Dación en pago

Salvo que cumplamos los exigentes requisitos del Código de Buenas Prácticas bancarias (descargar resumen en catalán realizado por la Diputació de Barcelona en noviembre de 2013), que obliga a la entidad financiera adherida a aceptar la dación en pago de la vivienda habitual, el banco no tiene obligación alguna de aceptar el inmueble como pago de la deuda hipotecaria.

Dado que el banco puede ejecutar la hipoteca y, en caso de que no haya postores, adjudicarse la vivienda por el 60% de su valor (un 70% si es la vivienda habitual, a partir de la Ley 1/2013) y seguir exigiendo la deuda “virtual” a los titulares y avalistas, no tiene muchos incentivos en aceptar una dación en pago. Lo mejor para tratar estos temas es acudir al banco asesorado por un abogado experto en estos temas, que haga suponer al banco que va a tener los máximos problemas posibles a la hora de ejecutar la hipoteca, situación que tal vez le haga plantarse una dación en pago o alternativas mejores que subastar la casa. En Futur Finances recomendamos el asesoramiento de los expertos de Problemas con el Banco, entre otros.

Concurso de acreedores

El concurso de acreedores para personas físicas sólo tiene sentido en situaciones muy determinadas, como es el caso de que la familia tenga muchas deudas personales, además de la hipotecaria. Además del coste del proceso judicial y los honorarios del abogado que nos llevará el caso, hay que tener en cuenta que si nuestra deuda es básicamente hipotecaria, el concurso de acreedores no impedirá la ejecución, que tiene prelación respecto al resto de acreedores al tener una garantía real sobre el bien.

Recomendamos informarse con abogados especializados en este tipo de temas como Cristina Borrallo Fernández, experta independiente del portal iAhorro y editora del blog de su mismo nombre. Podéis contactar con ella por email haciendo click en este enlace.

Reunificar deudas

Reunificar préstamos y deudas tiene sentido si podemos pagar las cuotas hipotecarias pero no llegamos por tener acumuladas deudas de tarjeta de crédito o préstamos personales. En este caso unificar todo en un préstamo hipotecario de reunificación de deudas puede tener sentido.

El problema en estos momentos es que en España no hay ya entidades financieras especializadas en la reunificación de deudas (como en su momento GE Money Bank, Banco Primus o GMAC). Por tanto, salvo que se consiga una reunificación con un banco normal, esta solución apenas existe. Si las deudas las tenemos con el mismo banco que nos concedió la hipoteca sí que hay posibilidades de que nos agrupe las deudas, ya que a fin de cuentas con esta operación pasa a tener una garantía hipotecaria sobre todos los créditos.

Moratoria del desalojo o lanzamiento

Si no se ha conseguido negociar con el banco, vender la casa ni que nos acepten una dación en pago, el proceso de ejecución hipotecaria continua hasta la subasta de la casa, adjudicándose el inmueble por el 60% de la tasación que figura en la escritura (el 70% si es vivienda habitual), si no hay postores. Siendo ya la vivienda propiedad de la entidad financiera, si los hipotecados no han desalojado el hogar, se procede al lanzamiento judicial, desalojo o desahucio hipotecario. La Diputació de Barcelona ha editado este cuadro interactivo sobre el tema.

Nuestra experta jurídica independiente, Cristina Borrallo, añade algunas indicaciones que son de mucha utilidad:

Si se tienen cuotas impagadas, y el procedimiento de ejecución hipotecaria está apunto de iniciarse, es muy difícil paralizarlo si no se cuenta con ingresos, pues una vez se da traslado de la demanda por parte de la entidad bancaria, sólo queda la posibilidad de enervar el procedimiento, es decir, sacarlo de los Juzgados, pagando la cantidad debida a la fecha, más intereses y costas. De lo contrario, el procedimiento seguirá su curso y nos reclamarán la totalidad de la deuda (intereses, capital, intereses de demora y costas procesales, por este orden).

En estos casos, cabe activar mecanismos de paralización o suspensión de lanzamiento de vivienda. Con la modificación parcial de la ley hipotecaria (ver BOE en PDF), se permite al deudor que acredite determinadas circunstancias personales y económicas, con la posibilidad de solicitar una moratoria de dos años que le permita suspender la ejecución y mantenerse en la vivienda. Los requisitos que deben darse son muy rigurosos y se contemplan en los dos primeros artículos de la ley, entre ellos, y como ejemplo, familias numerosas, o monoparentales, familias con hijos menores de tres años, etc que acrediten una determinada percepción de ingresos.

Al modificarse la ley hipotecaria, a raíz de la presión legislativa impuesta por Europa de adaptación del ordenamiento español al europeo, se ha dado la posibilidad al deudor de oponerse ante el Juez que está conociendo del propio procedimiento de alegar todas aquellas cláusulas que considere abusivas. No se paraliza el procedimiento, pero la rebaja en la deuda de conseguir un pronunciamiento judicial favorable, puede ser notoria (no olvidemos que en caso de subasta, si no se cubre la deuda con la ejecución de la vivienda, el titular seguirá respondiendo de la misma con todo su patrimonio).

Por desgracia, poco soluciona, dado que lo único que permite a las familias consideradas de “especial vulnerabilidad” es estar en la casa, ahora del banco, un tiempo, sin que ello suponga una moratoria en el pago de la hipoteca ni se paralicen los intereses moratorios (limitados al triple del interés legal del dinero).

Ingresos inembargables

Hay un importe de nuestra nómina o ingresos que los bancos no pueden embargar si nos quitan la vivienda habitual hipotecada. Este importe inembargable consiste en multiplicar por 1,5 el salario mínimo interprofesional, lo que resulta un importe inembargable de 961 euros. Además la ley añade un 30% adicional por cada miembro de la familia que dependa económicamente del deudor de la hipoteca; si tiene dos hijos, por ejemplo, la cantidad no embargable se incrementa en 1.345 euros. Se trata de que una familia que ha perdido la casa al menos pueda seguir viviendo con unos ingresos mínimamente aceptables.

Conclusiones

Existen tres claras alternativas cuando nos es imposible pagar las mensualidades del préstamo hipotecario:

  1. La mediación bancaria, negociación cuyo éxito muchas veces depende de que contemos con la ayuda de expertos en la materia.
  2. La paralización de la ejecución hipotecaria si ya se ha iniciado.
  3. El concurso de acreedores de persona física, si una parte importante de las deudas son personales y, una vez conseguido reducirlas, somos capaces de pagar la hipoteca.

Es más que aconsejable llevar nuestro caso a un experto en la materia, que estudie qué alternativa encaja mejor en nuestra situación familiar y económica y fije una estrategia , escoja las mejores armas jurídicas y marque un objetivo a conseguir.

Si no puedes pagar la hipoteca es importante que afrontes el problema desde el primer momento y con el máximo asesoramiento posible. Nadie tiene la culpa de perder su trabajo y no poder pagar la hipoteca, si ha hecho las cosas bien. No nos quedemos paralizados y actuemos. Si el problema tiene solución, seamos capaces de encontrarla. Si al final no hay solución posible, ¿para qué preocuparse?

En este artículo se nos explican las consecuencias del impago de la hipoteca.

Sabemos que es sencillo de decir e imposible de aplicar cuando uno ve peligrar el hogar que tanto esfuerzo y cariño ha representado. Lo importante es guardar la calma, hacer todo lo que esté en nuestras manos, ir a asociaciones de gente que pasa por nuestra misma situación y, fundamental, no culparse cuando en realidad somos una víctima de un sistema hipotecario que no funciona en tiempos de crisis económica.