Publicamos recientemente en el blog de Bankimia una aproximación a la fiscalidad de la persona física que decide alquilar una vivienda con opción a compra en un tiempo.
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Os invitamos a leer esta colaboración en el blog del comparador de hipotecas y préstamos
Tratamos las ventajas y herramientas que nos proporciona la web 2.0 a nivel de mejorar nuestra cultura financiera y analizar las opciones que el mercado de hipotecas nos proporciona.
Artículo en el blog de Actibva: La web 2.0 y la contratación de una hipoteca
Esta mañana no “quepo en mi” de felicidad; primero Bankimia me invita a publicar en su blog y a responder a las preguntas de sus visitantes y ahora es Actibva el que me invita a participar en su bitácora.
Muchas emociones en poco tiempo; espero estar mínimamente a la altura de estos dos grandes del mundo e-financiero.
En esta primera entrada, titulada “Hipotecar una vivienda con un propietario actual y otro futuro” trato el tema de si es posible hacer un préstamo hipotecario con una garantía gravada con una sustitución fideicomisaria.
Os invito a visitar dicho blog y descubrir:
1.- La existencia de una forma de propiedad que se basa en:
Propiedad = Actual titular fiduciario + Potencial titular fideicomisario
2.- La figura del hipotecante no deudor
3.- Un ejemplo práctico de testamento del “abuelo de Casa Tarradellas”
No quiero terminar esta reseña sin explicaros qué es Actibva en sus propias palabras:
” Actibva es una comunidad impulsada por BBVA y desarrollada por Weblogs SL cuyo objeto es acercar la información financiera a todos los usuarios. Con esta iniciativa, BBVA quiere fomentar las relaciones sociales entre todos los interesados en economía y ahorro, a través de una plataforma web 2.0 que pretende proporcionar un espacio a todos aquéllos interesados en el mundo de las finanzas…”
Os invito a explorar la enriquecedora plataforma Actibva.
En la anterior entrada tratamos en que consistía el contrato de alquiler con opción a compra y sus modalidades.
Ha llegado el momento de nuestro viaje en que nos toca adentrarnos en territorio desconocido, en los dominios de la incertidumbre.
Esta entrada está basada en las dos publicadas en Bankimia:
El alquiler con opción a compra (III.- Riesgos del contrato)
El alquiler con opción a compra (IV.- Riesgos jurídicos y económicos)
El primer riesgo es el más evidente y fácil de afrontar, si bien muy usual. Fiarse de la palabra.
Señores, en el mundo de las relaciones personales fíense lo que quieran de las palabras, pero en el mundo de los negocios y la inversión, todo por escrito.
No tengan miedo de que la otra parte crea que no confían en ella por exigirlo todo bien plasmado en un papel. La pregunta que deben hacerles ustedes ante esta inquietud es la siguiente:
-¿Claro que confío en su palabra, acaso usted no confía lo suficiente en ella para plasmarla en un documento?
Y les aconsejo acudir a un profesional para que les asesore sobre las cláusulas del contrato. Un buen contrato puede evitarle muchos problemas futuros. Como más detallado y exhaustivo sea el documento, menos problemas de interpretación tendrán en un futuro si surgen problemas.
Concretando un poco en las posibles contingencias futuras, podemos hacer dos grandes bloques:
1.- Riesgos jurídicos:
En este epígrafe podríamos incluir el conjunto de eventualidades futuras de carácter legal, que deben ser analizadas, evaluadas y previstas en el clausulado del contrato.
La posibilidad más relevante a tener en cuenta es que el arrendador-promitente (el propietarios actual del inmueble) “quiebre”:
En el caso de que sea una sociedad (normalmente un promotor), dicha infortunada situación se concreta en la presentación en los juzgados de un Concurso de Acreedores (la antigua quiebra y suspensión de pagos); en este caso, a pesar de tener una opción firmada, podríamos perder la casa en beneficio de otros acreedores de la sociedad fallida. Es muy conveniente utilizar alguna de las webs de evaluación económica de sociedades (por ejemplo www.einforma.com) para ver si tiene interpuestas demandas o impagos y solicitar los bienes propiedad de la empresa.
La otra opción es que sea una persona física y que, al no pagar la hipoteca al banco, éste ejecute su derecho y quiera subastar la casa. En este caso, sin duda, el arrendatario-optante (el que ha alquilado con opción a compra) puede ejercer su derecho de adquisición preferente (subrogarse en la hipoteca del que no paga y adquirir la propiedad antes del término del contrato). Es conveniente solicitar los últimos 6 recibos al propietario para ver si la hipoteca se paga al día.
Es muy importante solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple de la vivienda para asegurarse que no hay embargos ni otras limitaciones y que se firma el contrato de opción con los propietarios reales.
Para intentar atenuar los efectos de dicha “quiebra”, se podría hacer firmar un aval bancario al promitente o solicitar que los socios de la sociedad respondan con sus bienes personales en caso de Concurso de Acreedores de la sociedad (en este caso lo que se tiene que pactar es una indemnización a pagar por los socios si se pierde la casa en favor de otros acreedores).
2.- Riesgos económicos:
Básicamente se basan en que el valor de la vivienda suba o baje mucho en el tiempo respecto al precio pactado en la opción de compra.
Hay que pactar qué pasará si el valor de tasación desciende mucho en los años que dura la opción (y, por ejemplo, el banco no concede la hipoteca al optante) o bien, el caso contrario, si sube mucho y el promitente no quiere vender (según como se perfile el contrato tendrá o no esta posibilidad); en este último caso debería convenirse una indemnización determinada.
La mejor forma de prevenir los riesgos es firmar ante notario, asesorado por un experto y, muy recomendable, inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad (que nos exige que esta posibilidad este expresamente contemplada en el contrato, fijar el precio para la aquisición del inmueble y el plazo para el ejercicio de la opción).
Hace un tiempo escribí un artículo en Bankimia sobre este mismo seguro.
Por tanto, quien esté interesado en conocer sus bases, le sugiero revisé el enlace.
Este seguro, caro, lo paga el titular de un préstamos hipotecario para que le cubra las cuotas en caso de que se quede en situación legal de desempleo. En realidad, hay muchas entidades financieras que “obligan” a contratarlo (es ilegal, pero se escudan en que no obligan a nada, solo que en caso de no contratarlo se deniega la hipoteca…).
Carlos Lluch, un buen amigo y mejor experto en seguros, acaba de publicar un brillante artículo en que se centra en los defectos de este tipo de seguros. Considero muy recomendable para nuestros lectores que se den una vuelta por su casa bloggera.
Esta entrada se basa en los posts publicados en Bankimia:
Introducción al contrato de alquiler con opción de compra
Modalidades del alquiler con opción de compra
El alquiler con opción a compra es un contrato entre el arrendador-promitente (el propietario de la vivienda) y arrendatario-optante (el que alquila con opción) en el que el promitente se obliga a vender a un precio determinado en un futuro, a cambio de una entrada y/o pagos mensuales a cuenta de ese precio. El optante se obliga a comprar en dicho plazo o perderá la opción de compra.
Por tanto, en el contrato hay que hacer constar:
El precio final de la posible compra-venta.
El plazo para ejercer la opción.
La posible entrada y/o pagos mensuales del alquiler con opción a compra.
Es muy recomendable que el contrato se firme ante notario, que se acuda a un abogado-economista para redactar el contrato y, si es posible, inscribir dicha opción de compra en el Registro de la Propiedad, para que sea exigible ante terceros.
Ampliaremos en la próxima entrada los riesgos del alquiler con opción a compra, pero mucho cuidado con las hipotecas, embargos u otras inscripciones que haya en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda.
Esta fórmula se ha puesto de moda por varios motivos:
1.- La gente tiene miedo de contratar una hipoteca, es un temor acrecentado por las malas noticias económicas que continuamente se oyen y por el susto que dio la última subida del euribor a los hipotecados conocidos. Este factor psicológico, en mi opinión, es el que produce que la demanda de préstamos hipotecarios (gente que va al banco a solicitar una hipoteca) sea tan baja a pesar de que el euribor está marcando día a día su mínimo histórico y el precio de la vivienda ha bajado casi un 30%.
2.- En la oferta de préstamos, está claro que los bancos y cajas de ahorro se han puesto muy duros. En algunos casos demasiado.
Hay bancos que conceden el 80% del valor de compra-venta, por ejemplo. ¿Hay mucho porcentaje de la población que tenga el 11% de gastos más el 20% de la compra ahorrados? Yo creo que no. O piden segundas garantías, avalistas, ahorros, etc, etc.
¿No es parte del negocio de la banca (y de su función en la sociedad) dar préstamos hipotecarios para que le gente pueda tener una vivienda? Yo creo que si.
3.- Es una fórmula de acceso a una vivienda interesante, ya que las mensualidades del alquiler son a cuenta de la compra-venta, por lo que cuando se tenga que solicitar la hipoteca ya tendremos pagada una parte de la casa; pero tiene sus riesgos, de aquí la necesidad de un buen asesoramiento previo a la firma de este tipo de contratos.
Básicamente, en el mercado hay 3 tipos de contratos de alquiler con opción a compra:
1.- El básico, en el que en el contrato de alquiler (cuya duración no puede ser inferior a 5 años diga lo que diga el contrato) se estipulan las siguientes cláusulas de opción a compra:
Precio de compra-venta futuro.
Plazo para ejercer la opción.
Mensualidades que van a cuenta del precio si se ejerce la opción (suelen ser superiores a las de un alquiler normal).
2.- Igual que el básico pero con la particularidad que las mensualidades de alquiler no computan al 100% como pagos a cuenta, según pasan los años. Por ejemplo:
El primer año se descuentan al 100% de la posible compra.
El segundo año solo computan al 80%.
El tercero al 60%, etc
Es una fórmula que incentiva al que alquila (optante) a comprar cuanto antes mejor.
3.- La fórmula típica de los promotores:
Combina las anteriores con la obligación de depositar una entrada importante a cuenta de la futura compra-venta.
Con este post iniciamos un breve pero intenso viaje al mundo del alquiler con opción a compra, en el que intentaremos desvelar algunos temas relacionados:
Riesgos de este tipo de contrato.
Fiscalidad.
Fase de contratación de la hipoteca para ejercer la opción de compra.
Esperamos y deseamos que el viaje sea ameno y de su agrado.
El artículo original lo hemos publicado hace unos días en el Blog de Bankimia.
Agradecer a este portal independiente, que muestra un completa comparativa de las hipotecas del mercado y otros productos financieros, la calurosa acogida que nos ha brindado.
Sin más dilación pasamos a describir las principales características de este tipo de seguros:
Actualmente las entidades financieras están recomendando contratar, aparte del típico seguro de vida y el obligatorio del hogar, un nuevo seguro denominado Seguro de Protección de Pagos.
Este seguro pagará una parte o el total de la cuota hipotecaria durante un tiempo determinado en el caso de que los titulares de la hipoteca se queden en paro y/o tengan una incapacidad temporal.
Este producto, que antes no aconsejaba debido a lo improbable de quedar en paro, ahora es más que recomendable, a pesar de que no es ni mucho menos barato.
Comentaremos brevemente las características de estos seguros (en base a las pólizas de las aseguradoras Cardif Assurances y Genworth Financial):
1.- Desempleo:
Clientes asegurables:
Trabajadores por cuenta ajena indefinidos (con más de 6 meses de antigüedad).
Trabajadores fijos discontinuos durante el periodo de trabajo efectivo (con Cardif).
Riesgo asegurable:
Pérdida del trabajo por causa ajena a la voluntad del trabajador.
Exclusiones más relevantes:
Despido procedente (cuando el empresario despide a alguien por existencia de diversas causas como absentismo laboral prolongado, malos tratos hacia el resto del personal, o estar bajo el efecto del alcohol o de las drogas durante la jornada laboral).
Despidos sin derecho a paro (muy importante tenerlo en cuenta, si no se ha cotizado lo suficiente para tener derecho a paro el seguro no paga las cuotas de la hipoteca).
Dimisión, rescisión del contrato laboral por decisión del empleado o por no pasar el periodo de prueba.
Por tanto, el seguro de desempleo solo lo pueden contratar los fijos de más de 6 meses; no tienen acceso a él los trabajadores temporales.
2.- Incapacidad temporal:
Clientes asegurables:
Autónomos, trabajadores por cuenta ajena indefinidos y temporales (con más de 6 meses de antigüedad) y funcionarios.
Trabajadores fijos discontinuos durante el periodo de trabajo efectivo (con Genworth).
Riesgo asegurable:
Situación derivada tanto de enfermedad como de accidente, que incapacita al trabajador para realizar sus funciones habituales, por baja médica dictaminada por médico de la Seguridad Social.
Destacar que no incluye la baja por maternidad.
Cobertura del seguro de desempleo – Incapacidad Temporal:
El seguro se hace cargo de una cuota mensual de la hipoteca (o del porcentaje contratado) por cada 30 días que el asegurado permanezca en situación de Desempleo y/o Incapacidad Temporal.
Los límites máximos de indemnización son:
12 meses consecutivos (de pago de la hipoteca por parte del seguro) o 36 alternos.
Coste del seguro:
Las primas pueden ser periódicas (cada mes el seguro pasa un recibo) o prima única (financiable en la misma hipoteca). El seguro puede hacerse por un plazo de 5 u 8 años de vigencia.
El coste depende de varios factores, la aseguradora que se contrate, el periodo de vigencia de la hipoteca, el capital asegurado, el porcentaje de la cuota que cubre el seguro o la edad de los contratantes.
Para hacerse una idea, una prima única para una hipoteca unos 220.000 € a 35 años para una chica de 30 años es de unos 3.000 €. Con un periodo de cobertura de 5 años.
Es decir, si la mujer se queda en paro, por ejemplo, el seguro le pagará las cuotas mensuales hasta que vuelva a encontrar trabajo con un máximo de 12 meses.
En definitiva, un seguro muy interesante para los tiempos que corren. Lástima que el de desempleo solo cubra a los indefinidos.
Es un verdadero honor que Bankimia se haya fijado en nuestro blog y nos haya agregado a su blogroll.
Para los pocos que no conozcan este interesante sitio de Internet, os dejamos la definición que hacen de ellos mismos:
¿Qué es Bankimia? Bankimia es un comparador online de productos financieros para particulares. Nuestro objetivo es ofrecer la mejor información para seleccionar productos para particulares de entidades financieras (hipotecas, préstamos, cuentas, tarjetas, depósitos, fondos…). En una primera fase desarrollamos el comparador de hipotecas ofreciendo información de más de 30 entidades. Ahora, hemos sacado el comparador de depósitos con más de 62 entidades y más de 971 depósitos. Además, estamos estudiando incorporar nuevos productos financieros en breve Además de la información sobre las condiciones económicas de los productos, se ofrecen otras herramientas para ayudarte en tu selección: comparación de hipotecas, comparación de depósitos, preguntas frecuentes, las calculadoras, etc.
Por si ello no fuera suficiente razón para estar contentos, nos han invitado a participar en su panel de expertos.
Bankimia.com busca expertos para responder a la preguntas de sus usuarios y escribir en su blog. En palabras de la propia web:
“En Bankimia.com puedes promocionarte respondiendo a preguntas de los usuarios. Te destacamos como experto, facilitándote una página personalizada dónde se podrá contactar contigo.
Ten en cuenta que en Bankimia tenemos entorno a 4.000 usuarios diarios con necesidades / problemas financieros”.Desde este blog deseamos que nuestra colaboración con Bankimia ayude a difundir, en la medida de nuestras posibilidades, la cultura financiera que tanta falta nos hace.
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