Tasación de terrazas

Muchas veces recibo consultas referente a la valoración de  terrazas en inmuebles, que en ocasiones aparecen por separado, conjuntamente imputadas en la superficie del inmueble o sencillamente no se valoran.

Esto es debido al tipo de terraza que se encuentra en el inmueble, que a efectos de tasación varía según la naturaleza registral de éstas, sean cubiertas, descubiertas, privativas, comunitarias, etc y a la superficie tanto del inmueble como de la terraza o la suma de las distintas que figuren en él.

Cuando se valoran por separado hay varios factores que hacen diferir en el precio de valoración:

  1. La superficie total de la terraza.
  2. Su forma y retranqueos.
  3. La privacidad, vistas y asoleo.
  4. El nivel de la propia vivienda.

Aplicando los porcentajes de corrección el total obtenido se aplicará al valor unitario de la vivienda obteniendo así el valor unitario de la terraza.

En ocasiones, se encuentran terrazas a las que se ha procedido a cerrar en su totalidad o parte con materiales movibles, en estas ocasiones suele darse mayor valor que a las descubiertas dado al cambio de uso, transformación y reforma.

En los casos de que la superficie de los espacios exteriores no cubiertos y cubiertos de uso privativo “terrazas” supere el 15% de la superficie total de la vivienda o de la oficina, se mide por separado y se debe valorar por precio unitario diferente al del inmueble. La referencia “terraza” solo es aplicable en viviendas, edificios y oficinas.

En terrazas cubiertas (espacio cubierto de forjado) cuya superficie no supere el 15% de la superficie total del inmueble, se valorarán al 50%  y se incluye en la superficie total (construida con ppzc) del inmueble. Cuando su superficie supere el 15% de la vivienda, computarán al 100% y se valorarán por separado.

Las terrazas descubiertas (espacio no cubierto de forjado), y en este caso hay que tener muy claro que no se consideran terrazas cubiertas aquellas que originalmente eran descubiertas (áticos, cubrición de patios, etc), no computan a efectos de superficie del inmueble y se valoran de la siguiente forma:

  • Si su superficie es menor al 5% del total, mediante factor corrector.
  • Si se encuentra entre 5% y el 15%, mediante factor corrector o por separado.
  • Si superan el 15%,  por separado.

Se considerarán en la tasación también aquellas que registralmente son terrazas comunitarias de uso privativo o uso exclusivo (el uso y disfrute es del propietario de la vivienda pero la terraza es propiedad de toda la comunidad, no solo del propietario) y en la nota simple se haga mención a la existencia de dichas terrazas.

Vamos a concretar con algunos ejemplos:

Supongamos una vivienda  de 90 m2 ubicado en una capital de provincia, con una antigüedad de unos 4 años y un estado de conservación alto. Dispone de terraza amplia de 40 m2, ubicada en la parte interior del edificio con vistas y mucha luminosidad. Si el precio medio de la zona es de 1.800 €/m2, la terraza ubicada en una vivienda en planta segunda sobre rasante sería de 600 €/m2.

Imaginemos este mismo inmueble, con una terraza de 10 m2; se aplicaría una superficie de 5 m2 en cuanto a la terraza (el 50% de la superficie) a añadir a la superficie de vivienda construida, obteniendo una superficie de 95 m2 totales de vivienda a computar con un valor unitario de 1.800 €/m2.

Hay que tener en cuenta que cada técnico y empresa de valoraciones aplica unos coeficientes homogéneos diferentes, dentro de unos parámetros, por lo que siempre se obtienen valores diferentes en distintos valoradores, ya sea para cálculo de inmuebles o terrazas.

No siempre aparecen las terrazas en las notas registrales o escrituras de los inmuebles. Si aparecen no siempre especifican su superficie, por lo que es muy importante realizar la medición in situ. Cuando aparecen en la escritura, siempre es porque son de superficies importantes y se computan aparte de la vivienda, cuando no aparecen puede ser porque son de pequeñas superficies y hay una o varias, ya sea en forma de balcones pequeños o porque no se nombran, por lo que el tasador decidirá a criterio si la valora o no dependiendo del tipo de terraza o terrazas.

En el caso que se haya realizado un cerramiento en un espacio como un balcón y reconvertido en galería, su precio sería superior al de una terraza o balcón. En el caso de la vivienda anteriormente mencionada, si la terraza de 10 m2 se hubiera practicado un cerramiento en 5 m2 y reconvertido en galería, el precio de la galería sería de 700 €/m2 y el resto de terraza de 600 €/m2.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido en Valoraciones Garzón.
gemmagarzonm@gmail.com

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17 comentarios
  1. María Begoña Ibáñez
    María Begoña Ibáñez Dice:

    En el caso de una terraza de 30 m incorporada a la vivienda, en un edificio de planta horizontal, ¿cómo se computaria a efectos de tasación?
    Gracias

    Responder
  2. Gemma Garzón
    Gemma Garzón Dice:

    Hola, siempre depende de la superficie construida que tenga la vivienda. Si la superficie de esta no supera el 15% del de la vivienda, se valora tan solo el 50%. Si supera el 15% se valorará siempre a parte. Su valor viene dado por el valor que se aplica a la vivienda y aplicando unos coeficientes.

    Esta valoración siempre se aplica para finalidades financieras.

    Un saludo,

    Gemma Garzón

    Responder
  3. Pere
    Pere Dice:

    Bona nit Gemma,
    Estem buscant un àtic petit-mitjà a Barcelona ciutat, en la majoria de casos les terrasses estan per sobre del 15% de la superfície de l’habitatge. En relació a l’article, amb quina referència m’haig de fixar per a poder fer una oferta justa de compra?
    Gràcies

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    • Gemma Garzón
      Gemma Garzón Dice:

      Hola,

      En contesta a la pregunta:

      En primer amb la superficie i si aquesta terrassa és part de la finca registral del pis o tant sols té dret d’ús. En el segon supòsit no tindrà massa valor, ja que no seria propietat i en el primer és important l’ubicació es si de la mateixa, si està encarada a sol, si té vistes o no i l’estat de conservació. Com a molt tindrà el valor del 50% del valor del pis, sempre en valors unitaris. Exemple: si el valor unitari de la vivenda és de 3.000 euros/m2 , com a màxim el de la terrassa aniria sobre 1.500 euros/m2. El fet que tingui algun tancament o alguna barbacoa tampoc faria que incrementés el seu valor, ja que en una terrassa sols és pot posar mobiliari o tancaments que siguin movibles i no fixes.

      Salutacions,

      Gemma Garzón

      Responder
  4. Jorge
    Jorge Dice:

    Buenas tardes Gemma
    Antes que nada ageadecerte tu ayuda desinteresada.
    En el caso de una cubierta transitable de 78 m2 de la cual tiene derecho a su uso exclusivo el propietario del ático, entra en la tasación y si es así como se computaría. Dicho ático cuenta con 78 m2 al igual que la cubierta.
    Un saludo

    Responder
    • Gemma Garzón
      Gemma Garzón Dice:

      Hola Jorge,

      Su valor está condicionado a la cuota que tenga dentro de la comunidad de propietarios, puesto que es la comunidad quien tiene la propiedad de dicha terraza y usted solo el usufructo de ella.

      Se tomará la superficie total, puesto que excede de un 20%, y del valor total se aplicará el porcentaje de participación que se tenga de la comunidad.

      Un saludo,

      Gemma Garzón

      Responder
  5. Carlos
    Carlos Dice:

    Hola Gema, lo primero gracias por aportar tus conocimientos a resolver nuestras dudas, estoy interesado en la adquisición de un ático y mi pregunta es la siguiente:
    Ático “dúplex”, planta de abajo la vivienda, planta de arriba /a la que únicamente se accede desde el interior de la vivienda) la terraza (solar).
    Ahora viene la complejidad para mí:
    -Nota simple aparecen 195 metros incluyendo elementos comunes, pero no viene definido cuántos metros son de elementos comunes o cuántos de vivienda. La terraza no aparece en la nota simple pero sí aparece en un anexo de la escritura de división horizontal, como parte del ático, no como uso y disfrute, sino como parte de la vivienda (de ahí que cuadren los 195 metros, que de otra manera, sería imposible puesto que la planta baja no llega a los 100 metros con total seguridad).
    – ¿Cómo sabe el tasador cuántos metros son de uso común y cuántos son de vivienda y de terraza?
    – ¿Cómo se tasan los elementos comunes? en el sentido de si tienen el mismo valor que los metros de la vivienda.
    – ¿Cómo se tasan esos metros de terraza descubierta y qué criterios se siguen para la misma? he utilizado un medidor del catastro y salen unos 70 metros de terraza aproximadamente.

    Gracias!

    Responder
    • Gemma Garzón
      Gemma Garzón Dice:

      Hola Carlos,

      En respuesta a tus preguntas:

      – ¿Cómo sabe el tasador cuántos metros son de uso común y cuántos son de vivienda y de terraza?

      Para saber la superficie real de cada elemento se realiza medición in situ, por eso el tasador hace la visita al inmueble. Comprueba la superficie real para contrastar con el catastro y el registro. No obstante, siempre se atendrá a la superficie escriturada (en primer término), si la real fuera superior tan solo se adopta hasta un 20% de más.

      En tu caso la superficie de vivienda real se valorará como vivienda y la de terraza como terraza. Si bien dices que aparece como un elemento más y no como uso y disfrute.

      ¿Cómo se tasan los elementos comunes? en el sentido de si tienen el mismo valor que los metros de la vivienda.

      Hay varias maneras de valorar los inmuebles: con superficie útil, construida o con construida más elementos comunes. Por ello los comparables elegidos tendrán que tener repercutidos la misma tipología de superficie. Para adoptar con elementos comunes hay una fórmula según cada tipología constructiva. Por lo que los elementos comunes se valoran dentro del valor de la vivienda siempre, ya que forman parte del conjunto. Se adopten o no en su totalidad de superficie. Tienen el mismo valor que la vivienda.

      ¿Cómo se tasan esos metros de terraza descubierta y qué criterios se siguen para la misma? he utilizado un medidor del catastro y salen unos 70 metros de terraza aproximadamente.

      Para valorar una terraza hay, en primer lugar, el criterio de su superficie respecto a la vivienda:

      Si su superficie es menor al 5% del total, mediante factor corrector.
      Si se encuentra entre 5% y el 15%, mediante factor corrector o por separado.
      Si superan el 15%, por separado.

      En tu caso la terraza se valora al 100×100. El valor de la misma está condicionado al valor unitario de la vivienda y a su característica específica aunque nunca superará el valor unitario del 50% de la vivienda.

      O sea, si la vivienda tiene un valor unitario de 2.000 €/m2 la terraza no superaría los 1.000 €/m2 .

      Un saludo,

      Gemma Garzón

      Responder
  6. Francisco
    Francisco Dice:

    Buenas noches Gemma:
    Hemos solicitado una tasación en un bajo de nueva construcción en madrid, que tiene 61 m2 de terraza descubierta, inscritos con la vivienda en el registro como privados, es decir no comunitarios.
    El tasador ha decidió que la valoración de estos metros sea como un concepto más llamado OTROS, de los conceptos que usa para realizar la valoración por comparación del m2 construido, aportando ese concepto tan solo un 0,05 sobre la puntuación de los inmuebles de referencia y por tanto dando como resultado un incremento de valor ridiculo frente a las viviendas de control que no tiene ningún metro de terraza.
    Es evidente que según lo que comentas al ser la vivienda construida de 114m2 y la terraza de 60m2 estamos hablando de más del 15% y debería valorarla aparte, sin embargo se niega a hacerlo.
    Podrías indicarme en qué normativa o norma de tasación se especifica que tenga que hacerse por separado y no por coeficiente, y así poder rebatirles??

    Responder
    • Gemma Garzón
      Gemma Garzón Dice:

      Puedes consultar la Orden ECO 805-2003 del 27 de marzo, en su artículo 5 apartado D (ver normativa en Banco de España). Allí explica específicamente como valorar los elementos exteriores. Literalmente dice:

      d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.

      Un saludo,

      Gemma Garzón

      Responder
  7. Eva
    Eva Dice:

    Hola Gema,
    Muchísimas gracias por toda esta información.
    Soy propietaria de un ático unos 60 metros de vivienda, más 30 metros de terraza (medidas insistu por el tasador). En las escrituras especifica que el piso “está distribuido en diversas habitaciones, baño y terraza”. Pero que ocupa una superficie aproximada de 60 m. En el catastro figura como 70m2.
    El tasador no ha aplicado el 50% del valor unitario de la vivienda a los metros de terraza, sino menos del 10% . Podría ser un error? O, al tener las escrituras menos metros, la terraza no se incluye en la tasación? En caso de que la terraza fuese elemento común pero de uso privativo para el ático, se debería aplicar el 50% del valor unitario? En las escrituras no dice que sea elemento comun, pero es confuso al no coincidir las superficies reales con las escrituras. Muchas gracias,

    Responder
    • Gemma Garzón
      Gemma Garzón Dice:

      Hola Eva, si la terraza es un elemento común de uso privativo tan solo se valora el uso y, por tanto, el porcentaje que han aplicado sería correcto. Tan solo se valoran si son parte de la vivienda al 100×100 y constan en la escritura; si no salen en escritura, no se valoran para finalidad financiera.

      En el catastro se utiliza la superficie construida más la de elementos comunes del edificio y quizás en la escritura sale con superficie útil, de ahí la diferencia de los dos.

      Un saludo,

      Gemma Garzón experta tasadora de Valoraciones Garzón.

      Responder
  8. Sara Fernandez
    Sara Fernandez Dice:

    Hola. Queremos adquirir en un pueblo de Madrid una vivienda de 111m2 (útiles sólo 90m2) construidos con un patio de uso privativo de 130m2. El banco nos dice que para la tasación no lo tendrán en cuenta o será muy poco, y nos dice que rondará al de una vivienda sin ese patio puesto que no es un terreno en propiedad. ¿Es así? ¿Qué podríamos considerar como válido?
    Una vivienda al lado (mismo edificio) que han comprado unos amigos (también un bajo, pero interior y sin patio) está tasada en 185000€ y nos dice el banco que rondará esa tasación, ¿podrías ayudarme?
    En caso de que la tasen así perderé la señal y no moveré más papeleo, pues yo necesito más del 80% del precio de la vivienda y el banco no me lo da sin avalistas.
    Saludos,

    Responder
    • Gemma Garzón
      Gemma Garzón Dice:

      Hola Sara,

      Lo que os ha dicho el banco es correcto: el patio tan solo es de uso y no pueden incluirlo en la valoración ya que en ella tan solo se valora la propiedad en si y todo lo que se encuentre inscrito en el registro de la propiedad tal como dicta la normativa.

      El valor de vuestro inmueble no se cual sería, ya que para ello es necesario verlo, medirlo y tener la documentación del mismo.

      Un saludo,

      Gemma Garzón.

      Responder
      • Sara
        Sara Dice:

        Hola gema
        Gracias por la respuesta.
        Mi caso creo que es este
        “se considerarán en la tasación también aquellas que registralmente son terrazas comunitarias de uso privativo o uso exclusivo (el uso y disfrute es del propietario de la vivienda pero la terraza es propiedad de toda la comunidad, no solo del propietario) y en la nota simple se haga mención a la existencia de dichas terrazas”
        Pues en la nota simple dice que la vivienda consta de… y un jardín de uso privado de 135 metros cuadrados.
        ¿No es entonces valorarlo en tasación?
        Saludos.

        Responder
        • Gemma Garzón
          Gemma Garzón Dice:

          Hola, tan solo se valora el uso de esta, aunque no tiene que ir valorado a parte, depende del tipo de comparables que hayan utilizado. Si estos son con terraza o jardín o sin.

          Puedes pedirles explicación de como lo han realizado.

          Un saludo
          Gemma Garzón

          Responder

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