Tasación de terrazas

Muchas veces recibo consultas referente a la valoración de  terrazas en inmuebles, que en ocasiones aparecen por separado, conjuntamente imputadas en la superficie del inmueble o sencillamente no se valoran.

Esto es debido al tipo de terraza que se encuentra en el inmueble, que a efectos de tasación varía según la naturaleza registral de éstas, sean cubiertas, descubiertas, privativas, comunitarias, etc y a la superficie tanto del inmueble como de la terraza o la suma de las distintas que figuren en él.

Cuando se valoran por separado hay varios factores que hacen diferir en el precio de valoración:

  1. La superficie total de la terraza.
  2. Su forma y retranqueos.
  3. La privacidad, vistas y asoleo.
  4. El nivel de la propia vivienda.

Aplicando los porcentajes de corrección el total obtenido se aplicará al valor unitario de la vivienda obteniendo así el valor unitario de la terraza.

En ocasiones, se encuentran terrazas a las que se ha procedido a cerrar en su totalidad o parte con materiales movibles, en estas ocasiones suele darse mayor valor que a las descubiertas dado al cambio de uso, transformación y reforma.

En los casos de que la superficie de los espacios exteriores no cubiertos y cubiertos de uso privativo “terrazas” supere el 15% de la superficie total de la vivienda o de la oficina, se mide por separado y se debe valorar por precio unitario diferente al del inmueble. La referencia “terraza” solo es aplicable en viviendas, edificios y oficinas.

En terrazas cubiertas (espacio cubierto de forjado) cuya superficie no supere el 15% de la superficie total del inmueble, se valorarán al 50%  y se incluye en la superficie total (construida con ppzc) del inmueble. Cuando su superficie supere el 15% de la vivienda, computarán al 100% y se valorarán por separado.

Las terrazas descubiertas (espacio no cubierto de forjado), y en este caso hay que tener muy claro que no se consideran terrazas cubiertas aquellas que originalmente eran descubiertas (áticos, cubrición de patios, etc), no computan a efectos de superficie del inmueble y se valoran de la siguiente forma:

  • Si su superficie es menor al 5% del total, mediante factor corrector.
  • Si se encuentra entre 5% y el 15%, mediante factor corrector o por separado.
  • Si superan el 15%,  por separado.

Se considerarán en la tasación también aquellas que registralmente son terrazas comunitarias de uso privativo o uso exclusivo (el uso y disfrute es del propietario de la vivienda pero la terraza es propiedad de toda la comunidad, no solo del propietario) y en la nota simple se haga mención a la existencia de dichas terrazas.

Vamos a concretar con algunos ejemplos:

Supongamos una vivienda  de 90 m2 ubicado en una capital de provincia, con una antigüedad de unos 4 años y un estado de conservación alto. Dispone de terraza amplia de 40 m2, ubicada en la parte interior del edificio con vistas y mucha luminosidad. Si el precio medio de la zona es de 1.800 €/m2, la terraza ubicada en una vivienda en planta segunda sobre rasante sería de 600 €/m2.

Imaginemos este mismo inmueble, con una terraza de 10 m2; se aplicaría una superficie de 5 m2 en cuanto a la terraza (el 50% de la superficie) a añadir a la superficie de vivienda construida, obteniendo una superficie de 95 m2 totales de vivienda a computar con un valor unitario de 1.800 €/m2.

Hay que tener en cuenta que cada técnico y empresa de valoraciones aplica unos coeficientes homogéneos diferentes, dentro de unos parámetros, por lo que siempre se obtienen valores diferentes en distintos valoradores, ya sea para cálculo de inmuebles o terrazas.

No siempre aparecen las terrazas en las notas registrales o escrituras de los inmuebles. Si aparecen no siempre especifican su superficie, por lo que es muy importante realizar la medición in situ. Cuando aparecen en la escritura, siempre es porque son de superficies importantes y se computan aparte de la vivienda, cuando no aparecen puede ser porque son de pequeñas superficies y hay una o varias, ya sea en forma de balcones pequeños o porque no se nombran, por lo que el tasador decidirá a criterio si la valora o no dependiendo del tipo de terraza o terrazas.

En el caso que se haya realizado un cerramiento en un espacio como un balcón y reconvertido en galería, su precio sería superior al de una terraza o balcón. En el caso de la vivienda anteriormente mencionada, si la terraza de 10 m2 se hubiera practicado un cerramiento en 5 m2 y reconvertido en galería, el precio de la galería sería de 700 €/m2 y el resto de terraza de 600 €/m2.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido en Valoraciones Garzón.
gemmagarzonm@gmail.com

(Visited 1.189 times, 2 visits today)
4 comentarios
  1. María Begoña Ibáñez
    María Begoña Ibáñez Dice:

    En el caso de una terraza de 30 m incorporada a la vivienda, en un edificio de planta horizontal, ¿cómo se computaria a efectos de tasación?
    Gracias

    Responder
  2. Gemma Garzón
    Gemma Garzón Dice:

    Hola, siempre depende de la superficie construida que tenga la vivienda. Si la superficie de esta no supera el 15% del de la vivienda, se valora tan solo el 50%. Si supera el 15% se valorará siempre a parte. Su valor viene dado por el valor que se aplica a la vivienda y aplicando unos coeficientes.

    Esta valoración siempre se aplica para finalidades financieras.

    Un saludo,

    Gemma Garzón

    Responder
  3. Pere
    Pere Dice:

    Bona nit Gemma,
    Estem buscant un àtic petit-mitjà a Barcelona ciutat, en la majoria de casos les terrasses estan per sobre del 15% de la superfície de l’habitatge. En relació a l’article, amb quina referència m’haig de fixar per a poder fer una oferta justa de compra?
    Gràcies

    Responder
    • Gemma Garzón
      Gemma Garzón Dice:

      Hola,

      En contesta a la pregunta:

      En primer amb la superficie i si aquesta terrassa és part de la finca registral del pis o tant sols té dret d’ús. En el segon supòsit no tindrà massa valor, ja que no seria propietat i en el primer és important l’ubicació es si de la mateixa, si està encarada a sol, si té vistes o no i l’estat de conservació. Com a molt tindrà el valor del 50% del valor del pis, sempre en valors unitaris. Exemple: si el valor unitari de la vivenda és de 3.000 euros/m2 , com a màxim el de la terrassa aniria sobre 1.500 euros/m2. El fet que tingui algun tancament o alguna barbacoa tampoc faria que incrementés el seu valor, ja que en una terrassa sols és pot posar mobiliari o tancaments que siguin movibles i no fixes.

      Salutacions,

      Gemma Garzón

      Responder

Dejar un comentario

¿Quieres unirte a la conversación?
Siéntete libre de contribuir

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *