Buenas!! Estamos iniciando el proceso para cambiar de vivienda y no sabemos si vamos a poder llevar a cabo dicho proceso en breve o nos queda camino de ahorro por recorrer. Como comento, lo estamos iniciando, por lo que tenemos varias ideas en mente. Intento exponerlo lo más ordenado posible:
En primer lugar, tenemos una vivienda hipotecada que estamos pagando desde el 2005 de unos 650€ mensuales y nos quedan 14 años por pagar. Ambos somos fijos cobrando unos 4500€ al mes entre los 2 y la antigüedad laboral abarca 15 y 3 años en empresa privada. Nos gustaría cambiar de vivienda por otra que está valorada en unos 290.000€
Las ideas/opciones que tenemos en mente son las siguientes:
- Vender nuestro piso, del cual creemos que podemos obtener un “beneficio” de unos 35.000€ (descontado ya gastos de inmobiliaria, plusvalía. etc). A esto, sumarle unos 20.000€ que tenemos ahorrado e ir a pedir una hipoteca con el resto.
- Alquilar nuestra vivienda por el mismo valor que pagamos ahora mismo de hipoteca e iniciar los trámites para la compra de la nueva vivienda, pero solo dispondríamos de esos 20.000€ ahorrados. Soy consciente de que no deberíamos tener la cuota superior al 35% de los ingresos.
Alguna de las 2 opciones puede ser viable o empiezo ya a bajar de la nube? Muchas gracias.
3 Respuestas
¡Hola! Gracias por compartir con tanto detalle vuestra situación, lo cual facilita mucho ofreceros una orientación realista y adaptada. Vamos por partes.
Situación actual y opciones posibles
Partís de una posición relativamente sólida: ingresos conjuntos estables de 4.500 € mensuales, ambos con contratos indefinidos, y con un préstamo hipotecario que, aunque aún con 14 años por delante, puede cubrirse con un alquiler equivalente. Además, ya contáis con un ahorro de 20.000 € y, en caso de venta, podríais obtener otros 35.000 € aproximadamente.
Vamos a analizar las dos opciones:
1. Vender el piso y aportar la ganancia a la nueva compra
Esta opción os permite financiar hasta el 90 % del precio de la nueva vivienda (unos 261.000 €), quedando dentro de los criterios habituales de concesión bancaria:
- Ingresos suficientes para asumir una cuota máxima de aproximadamente 1.575 € (35 % de 4.500 €), límite recomendado.
- Aportación mínima del 10 % del precio de compra más los gastos (aprox. 12-13 % del precio). Con 55.000 € disponibles, podríais cubrir esta aportación y parte de los gastos.
2. Alquilar la actual vivienda y financiar el 100 % de la nueva compra
Aquí surgen varias complicaciones:
- Endeudamiento: aunque el alquiler cubriera la cuota actual, seguiríais figurando con una carga hipotecaria vigente. Salvo entidades que consideren ingresos presuntos por alquiler (no siempre), vuestro endeudamiento podría superar los límites admisibles.
- Financiación 100 %: la banca suele requerir una garantía adicional libre de cargas (como un segundo inmueble) para financiar más del 80-90 %.
A fecha de junio de 2025, conseguir una hipoteca al 100 % sin aval o doble garantía sigue siendo excepcional y requiere condiciones especiales, como ser funcionario o contar con ingresos muy altos y perfil excelente (más info aquí: hipotecas 100 %).
La opción más viable sigue siendo, como bien indicaron los expertos en 2021, vender vuestra vivienda actual para afrontar la compra con una estructura financiera más sólida. Así el banco cumpliría con las exigencias de la Ley 5/2019 (LCCI), especialmente en cuanto a evaluación de solvencia.
Si queréis que un broker hipotecario os ayude a plantear la operación y valorar ofertas en base a vuestro perfil, podéis contactar con profesionales desde aquí: broker hipotecario 🏡
Un saludo,
Hola,
Para que el banco os conceda una hipoteca es necesario cumplir al menos 3 requisitos:
- El primero de ellos, estar fijo, que los estáis.
- En segundo lugar que la cuota no supere el 40% de vuestros ingresos.
- Y en tercer lugar aportar como mínimo el 10% del precio de compra + los gastos de escritura.
Dicho esto es necesario que vendáis el piso para así capitalizaros y tener la aportación mínima que exigen los bancos.
Otra opción es aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas donde apoyarnos en compensación a la aportación que no disponéis en este momento y alquilar la vivienda que tenéis en propiedad.
Antonio Beltrán, CEO de Hipotecas Plus.
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Dada la estabilidad laboral y los ingresos que nos comenta, la primera opción que tienen pensada sería viable con la oferta hipotecaria actual, ya que necesitarían un 90% del valor de compra aproximadamente.
En cuanto a la segunda opción que nos plantea, el problema no lo veo en el endeudamiento, puesto que algunas entidades van a tener en cuenta las rentas presuntas obtenidas por el alquiler, sino el porcentaje de financiación, ya que tendrían que financiar el 100% de la compra con una sola garantía.
Por tanto, si no cuentan con una garantía real adicional libre de cargas, su operación sólo sería viable vendiendo primero y aportando la ganancia a la compra.
Para no correr ningún riesgo, se puede plantear la operación a la entidad financiera con el supuesto de CIRBE cero, es decir, como si hubiera ya vendido la vivienda y no tuviera ningún préstamo. De esta forma, la concesión de la hipoteca sólo se condicionará a la venta de su inmueble y cancelación de la hipoteca actual.
Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
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