10 puntos a tener en cuenta a la hora de seleccionar un bróker hipotecario

Información precontractual y contrato de intermediación: la calidad del cumplimiento normativo es esencial.

Contratar un bróker hipotecario puede ser una muy buena decisión si estás buscando financiación para comprar una vivienda, mejorar las condiciones que te ofrece tu banco o comparar varias alternativas sin tener que ir entidad por entidad financiera.

Un buen bróker hipotecario (jurídicamente, un intermediario de crédito inmobiliario o ICI) puede ayudarte a ordenar la documentación, valorar la viabilidad de tu operación, presentar tu expediente a diferentes bancos y acompañarte hasta la firma de la hipoteca.

Pero no todos los intermediarios trabajan igual. Y no basta con que alguien te diga que “te conseguirá la mejor hipoteca“. En una operación tan importante como la compra de una vivienda, hay que valorar también cómo trabaja, cómo informa, qué contrato te hace firmar y qué obligaciones asume realmente.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como LCCI, regula esta actividad y establece normas de transparencia, conducta, información precontractual, supervisión y sanción aplicables a los intermediarios de crédito inmobiliario.

La propia Ley nace con el objetivo de reforzar la seguridad jurídica, la transparencia, la comprensión de los contratos y el equilibrio entre las partes.

Estos son los 10 puntos clave que conviene revisar antes de firmar con un intermediario hipotecario.

Inscripción en el registro del Banco de España

El primer filtro es básico: el intermediario de crédito inmobiliario debe estar inscrito en el registro que corresponda, generalmente el Registro del Banco de España cuando opere en más de una comunidad autónoma, en toda España o en otros Estados miembros de la Unión Europea.

Como potencial cliente, deberían informarte de:

1. Denominación social o nombre completo del intermediario.
2. Número de registro.
3. Registro en el que figura inscrito.
4. Forma de comprobar la inscripción.

La información precontractual

Antes de firmar nada, el bróker hipotecario debe explicarte quién es, qué servicio presta, cómo cobra, si está vinculado a bancos, si ofrece asesoramiento y cómo puedes reclamar si surge un problema.

Esto no es una cortesía comercial: es una obligación legal.

Antes de firmar un contrato de intermediación o nota de encargo, el ICI debería facilitarte, como mínimo, información clara sobre:

1. Su identidad, domicilio y datos de contacto.
2. El registro en el que está inscrito, su número de registro y cómo comprobarlo.
3. Si actúa vinculado a uno o varios prestamistas.
4. Si presta o no servicios de asesoramiento y si es independiente.
5. El coste del servicio de intermediación y, si procede, del servicio de asesoramiento.
6. Cuándo se devengan sus honorarios.
7. Si puede cobrar comisiones del banco o de terceros;
8. Qué vías de reclamación tienes a tu disposición.
9. Los 14 días de desistimiento que tienes, sin alegar causa alguna (Ley 2/2009).

Esta información debe ser comprensible para una persona sin conocimientos técnicos del mercado hipotecario. No debería aparecer dispersa en varios documentos difíciles de localizar.

El contrato de intermediación

El contrato de intermediación es el documento que regula la relación entre el cliente y el ICI.

No debe verse como un mero trámite para “empezar a mirar bancos”. Es el documento que determinará qué obligaciones asume el intermediario, qué debe hacer el cliente, cuándo se cobran los honorarios y qué ocurre si la operación no acaba firmándose.

Un contrato de intermediación de crédito inmobiliario bien hecho debe ser claro, completo y equilibrado. En una actividad regulada como la intermediación de crédito inmobiliario, el contrato debe estar alineado con la Ley 5/2019, con la normativa de transparencia bancaria y con la normativa de protección de los consumidores.

La LCCI establece que sus disposiciones y normas de desarrollo tienen carácter imperativo, por lo que no son disponibles para las partes salvo que la propia norma diga lo contrario. Además, declara nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en la Ley, en particular la renuncia previa de los derechos que reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.

Dicho de forma sencilla: aunque firmes un contrato, no todo vale.

Antes de firmar, revisa que el contrato explique, al menos, estas cuestiones:

1. Quién presta el servicio. Debe quedar claro si contratas con una sociedad, un autónomo o con un representante designado. También deben figurar los datos identificativos y de contacto.
2. Qué servicio se contrata exactamente. El contrato debe explicar si el bróker se limitará a presentar tu expediente a bancos, si comparará ofertas, si te acompañará hasta la firma, si revisará documentación bancaria o si prestará asesoramiento hipotecario en sentido legal.
3. Cuánto cobra el bróker. Debe indicarse el importe exacto de los honorarios o, si no es posible conocerlo desde el inicio, el método de cálculo.
4. 5. Cuándo se devengan los honorarios. Aquí se concentran muchos conflictos. El contrato debe decir si se paga al obtener una oferta previa, tras la tasación, al recibir la FEIN, al firmar la hipoteca, al aceptar una propuesta o en otro momento.
5. Qué ocurre si el cliente no firma la hipoteca. Debe regularse qué pasa si el banco aprueba la operación pero el cliente decide no firmar, si las condiciones no le interesan, si encuentra financiación por su cuenta o si la operación se cae por causas ajenas al intermediario.
6. Qué ocurre si el banco deniega la operación. Un contrato equilibrado debería distinguir entre trabajo realizado, resultado obtenido y causas de no concesión.
7. Si el intermediario puede cobrar de bancos o terceros. Debe informarse de forma transparente, conforme al artículo 35 LCCI, de la existencia de comisiones o incentivos que pueda recibir del prestamista o de terceros.
8. Cómo puede reclamar el cliente. Se debe indicar los procedimientos de reclamación extrajudicial disponibles y las vías de acceso.
9. El derecho de desistimiento (desentenderse del contrato firmado) de 14 días naturales, derecho que tiene el cliente si no está satisfecho con el servicio contratado.

Señales de alerta en el contrato

Conviene tener especial cuidado si encuentras alguna de estas situaciones:

1. El contrato es muy corto.
2. No aparece el número de registro del intermediario.
3. No se explica si el bróker está vinculado a entidades financieras.
4. No se aclara si hay asesoramiento o solo intermediación.
5. Los honorarios están poco definidos.
6. Se cobra por conceptos ambiguos.
7. Se dice que el bróker “garantiza” la obtención de la hipoteca.
8. Se mencionan anexos que no se entregan;
9. No se informa de las vías de reclamación

Un contrato de intermediación hipotecaria debe servir para evitar conflictos, no para crearlos. Pau A. Monserrat.

La calidad del contrato dice mucho de la calidad profesional del intermediario.

Honorarios claros

Una de las principales fuentes de conflicto entre clientes e intermediarios hipotecarios es el pago de honorarios.

No basta con saber que el bróker cobra, por ejemplo, un porcentaje sobre el importe del préstamo o una cantidad fija. Hay que saber cuándo nace exactamente la obligación de pago.

El artículo 35 LCCI exige informar de la remuneración que debe abonar el prestatario al intermediario o, si no puede determinarse de entrada, del método para calcularla.

Antes de firmar, pregunta expresamente:

• ¿Tendré que pagar si finalmente no firmo la hipoteca?
• ¿Tendré que pagar si el banco me aprueba una operación que no me interesa?
• ¿Tendré que pagar si consigo la hipoteca por mi cuenta?

La respuesta debe estar en el contrato.

Un intermediario puede haber trabajado mucho en tu expediente, pero tú necesitas saber desde el principio qué se considera éxito, qué se considera servicio prestado y cuándo nace la obligación de pago. La transparencia en los honorarios no solo evita conflictos: también permite valorar si el coste del servicio compensa el ahorro o la mejora que esperas obtener.

Pregunta si el bróker cobra también del banco o de terceros

Un intermediario hipotecario puede cobrar del cliente, del banco, de un tercero o de varias partes, según su modelo de negocio y los acuerdos que tenga.

La ley no prohíbe necesariamente estas remuneraciones, pero exige transparencia.

El artículo 35 LCCI obliga a informar, cuando proceda, de la existencia y, si se conoce, del importe de las comisiones u otros incentivos que el prestamista o un tercero abonen al intermediario por sus servicios en relación con el préstamo.

Como cliente, te interesa saberlo porque afecta a la comprensión del servicio que estás contratando.

Esto no significa necesariamente que el intermediario actúe mal. Lo relevante es que lo sepas antes de contratar, que puedas valorar posibles conflictos de interés y que el modelo de remuneración esté explicado de forma transparente.

Distingue entre intermediación y asesoramiento

En el mercado hipotecario se utilizan mucho palabras como “asesor”, “asesoría hipotecaria” o “asesoramiento”. Pero jurídicamente no todo ICI presta asesoramiento en el sentido de la Ley 5/2019.

La LCCI define los servicios de asesoramiento como una recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario o su representante designado hace a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.

Además, el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, desarrolla los requisitos para prestar servicios de asesoramiento y para poder usar términos como “asesoramiento independiente” o “asesor independiente”.

El ICI que presta asesoramiento está obligado a presentarte un contrato de asesoramiento, diferente al contrato de intermediación.

Desconfía de quien promete resultados garantizados

Un bróker hipotecario puede ayudarte mucho, pero no concede la hipoteca. La decisión final la toma el banco.

El banco analizará tus ingresos, estabilidad laboral o profesional, endeudamiento, ahorros, historial crediticio, tasación, finalidad de la operación, garantías y política interna de riesgos.

Por eso, deberías desconfiar de mensajes como: hipoteca garantizada; te conseguimos financiación seguro; aprobación 100% garantizada; tenemos acuerdos especiales y el banco lo aprobará.

Un intermediario profesional puede hablarte de viabilidad, posibilidades, escenarios y entidades que podrían estudiar tu caso. Pero no debería garantizarte un resultado que no depende exclusivamente de él.

Información clara sobre el servicio de reclamaciones

Un intermediario hipotecario regulado debe informarte de los procedimientos de reclamación extrajudicial disponibles y de cómo acceder a ellos.

Esto debería aparecer en la información precontractual o en el propio contrato.

Como cliente, debes saber:

• Funcionamiento del Servicio de Atención al Cliente (SAC).
• Cuándo puedes acudir al Banco de España, si procede.

La Circular 4/2021 del Banco de España recuerda que la conducta de las entidades supervisadas y su relación con los clientes son esenciales para el correcto funcionamiento del sistema financiero, y establece obligaciones en materia de conducta, transparencia, protección de la clientela y registro de reclamaciones.

No se trata de contratar pensando que habrá un problema, sino de saber que, si aparece, existen vías claras para defender tus derechos.

Valora la calidad de su publicidad

La publicidad hipotecaria puede influir mucho en la decisión del cliente. Por eso debe ser clara, suficiente, objetiva y no engañosa.

La Circular 4/2020 del Banco de España destaca que la publicidad es normalmente el primer punto de contacto entre una entidad y su potencial cliente, y que la información transmitida suele tener un gran impacto en sus expectativas y en su proceso de toma de decisiones. También recuerda que la regulación publicitaria busca que los mensajes sean claros, suficientes, objetivos y no engañosos.

La forma de anunciarse también dice mucho de cómo trabaja un bróker hipotecario

Elige cumplimiento normativo

Cuando una persona busca hipoteca, es normal que se fije en el tipo de interés, la rapidez, el número de bancos con los que trabaja el intermediario o la posibilidad de conseguir más financiación.

Pero hay un criterio que debería ocupar un lugar central: la calidad del cumplimiento normativo del ICI.

Un intermediario que cumple bien es el que convierte la transparencia en una forma de trabajar.

La Ley 5/2019 no regula la intermediación hipotecaria como una actividad informal. La somete a normas de transparencia, conducta, registro, supervisión y sanción. Además, el Banco de España supervisa la conducta de las entidades y la forma en que se relacionan con sus clientes, especialmente en materia de transparencia y protección de la clientela.

Un buen bróker hipotecario no se reconoce solo por decir que consigue buenas condiciones. Se reconoce también por cómo informa, cómo documenta, cómo explica sus honorarios y cómo cumple la normativa. Elegir bien al profesional que te acompaña también forma parte de una buena decisión hipotecaria.