Aval hipotecario del 20% de MITMA-ICO

A la espera de analizar la letra pequeña del convenio para implementar y gestionar la línea de avales, a la que se podrán adherir las entidades financieras que operan en las Líneas de Mediación del ICO, comentaremos los principales puntos anunciados en el Consejo de Ministros en relación al aval hipotecario del 20% para jóvenes y determinadas familias.

El Consejo de Ministros del 9 de mayo anunció una medida que supone avalar a determinados colectivos hasta el 20% en su solicitud de financiación para adquisición de su primera vivienda. Veamos primero los principales puntos de esta aval hipotecario del 20% anunciado por el Gobierno de España y un análisis crítico basado en mi experiencia en este tipo de cuestiones.

¿Quién concede el aval?

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) y al Instituto Oficial de Crédito (ICO) tienen el mandato de articular esta línea de avales. Para solicitar este aval habrá que acudir a una entidad financiera adherida al convenio que nos informará de cómo proceder al respecto.

Entendemos que el avalista hipotecario ante la entidad financiera será MITMA-ICO, que pagaría el importe avalado al prestamista crediticio en caso de que el titular pagara el préstamo, intentando después cobrar de este último el importe sufragado por su aval.

¿Cuánto dinero se avala?

Es importante dejar claro que el aval hipotecario no implica un regalo para el hipotecado, que va a obligarse a devolver todo el dinero prestado. El aval lo que supondrá es que la entidad financiera nos prestará un importe superior al que nos hubiera concedido en condiciones normales, y este importe adicional lo avalará el Estado, que se lo pagará al banco en caso de impago y nos lo exigirá a nosotros, simplificando.

MITMA avalará hasta el 20% del importe nominal del préstamo hipotecario (hasta el 25% si la vivienda a adquirir dispone de una calificación energética D o superior), si bien el límite del importe concedido no podrá nunca superar el 100% del menor valor entre el de tasación y el precio de compra de la vivienda.

Con un ejemplo lo entenderemos mejor. Se quiere financiar una primera vivienda cuyo valor de trasmisión es de 180.000€, con una tasación de 200.000€. El banco concede como máximo el 20% del valor de compraventa, es decir, 144.000€. MITMA-ICO podrían avalar hasta 36.000€. El hipotecado debería tener ahorros para los gastos de la compraventa.

¿Cuánto tiempo se avala?

El aval es temporal, solo durante los 10 primeros años de plazo de la hipoteca.

¿Quién se puede acoger a este aval hipotecario del 20%?

Se avalará a los jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a su cargo sin límite de edad con ingresos individuales de hasta 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM), el doble si el importe lo solicitan dos personas (75.600€ brutos).

Se pactarán factores de mejora en función del número de hijos y de si familia es monoparental. Así, dicho límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional.

¿Qué viviendas pueden financiarse?

Primera vivienda habitual. Se abre la posibilidad de poner un límite máximo de precio de venta o tasación de la vivienda, que podría fijarse en función del ámbito territorial. Una de las claves para que la iniciativa tenga éxito o acabe siendo papel mojado.

Plazo de la línea de avales

La línea de aval finalizará el 31 de diciembre de 2025, “con posibilidad de prórroga de dos años en función de la demanda y las circunstancias económicas”, señala la nota del Consejo de Ministros.

Opinión de Ricardo Gulias de RN Tu Solución Hipotecaria

Ricardo Gulias es el director general de la empresa de intermediación hipotecaria RN Tusolucionhipotecaria.com y experto independiente del foro de Futur Finances. Le hemos invitado a opinar en nuestro blog y estas son sus impresiones respecto a la medida anunciada por el Gobierno:

Las medidas del gobierno, si son bien usadas, podrán ser beneficiosas para que los jóvenes o familias con buena capacidad de pago, pero con pocos ahorros puedan comprar.

Sobre la cuestión de sobre endeudamiento que se cuestiona, entendemos que no será un problema, pues las entidades calificarán a cada cliente y el endeudamiento será el óptimo, y no será superado a pesar de ir al 100% de compra. Pero será más necesario que nunca que un experto hipotecario busque la hipoteca que mejor se adapte al consumidor, para que la cuota sea la más cómoda posible. Importante destacar que los intermediarios con acuerdos ya ofrecemos a nuestros clientes hasta el 100% de compra, pero naturalmente no para todo el mundo, pues no todos estamos preparados para comprar sin tener ahorros.

Es necesario una experiencia anterior del pago de cuotas, del alquiler o una demostración de capacidad de ahorro, para que la compra de una vivienda no se convierta en un regalo envenenado y nuestro hogar acabe siendo una cárcel de oro.

Consulta a un experto hipotecario antes de contratar una hipoteca y sabrás cuál es la cuota óptima y cuál es el precio que te puedes permitir.

El aval hipotecario presentado por el Consejo de Ministros, en definitiva, puede ser una buena medida, pero debe estar bien gestionado por los actores y expertos del mercado, porque si no, podemos generar un futuro de impagos a coste del estado, es decir, de todos los contribuyentes, y una nueva burbuja de precios y de impagos.