Entrevista a Ona Mallorca: ¿És l’any 2011 un bon any per comprar vivenda?

El martes de la semana pasada tuve una vez más la ocasión de opinar en Ona Mallorca sobre el precio de la vivienda y dar mis ideas sobre el momento económico y si este año 2011 era un buen momento para comprar vivienda. La entrevista ha sido en calidad de responsable de contenidos del comparador de hipotecas y otros productos bancarios Bankimia.

A pesar de estar en catalán, confío en que se entienda lo suficiente por parte de los que no comprenden bien este idioma. Básicamente opino que este año no es, en general, un buen momento para comprar vivienda (si realmente no se necesita o se consigue una a buen precio). Seguramente los precios tocarán fondo a partir de mediados del año 2012, si aciertan algunos de los estudios que he consultado.

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La vivienda y la deuda hipotecaria, opiniones en Rankia e Invertia

Este fin de semana no hay excusa para aprender algo más del mundo hipotecario. Citando a Chantal Catalá:

Como decía mi padre, el también abogado Ramón Mª Catalá Palomo, “la ley está para proteger a los débiles, no a los tontos”. El problema radica en que la Ley actual protege a los poderosos, y lamentablemente la seguirá protegiendo si no hay suficiente clamor popular (pues los políticos son deudores de los bancos que les prestan el dinero para las campañas políticas).

No podría haberlo dicho yo de una forma más clara y directa: para evitar los excesos de la banca (y demás agentes económicos con poder) primero hay que entenderlos. El mercado hipotecario tiene normas injustas, una de ellas que una entidad financiera pueda adjudicarse un hogar familiar si no se le pagan las cuotas de la hipoteca por un 50% del valor de mercado de la casa. Si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán ustedes qué lo es.

En Bankimia la experta independiente y doctora en derecho Chantal Catalá comentó el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra por el cual se consideraba que el banco no podía reclamar más deuda una vez se había quedado con la casa de los deudores. Tristán el subastero, que tiene un excelente blog en Rankia, ha replicado a Chantal Català sobre las medidas propuestas por ésta para mejorar la normativa hipotecaria. Vale la pena leer el post y, además, los comentarios de los usuarios y de la propia Chantal Català. Me quedo con este excelente y clarificador comentario de ella:

Pero no parece acertado ni justo que un acreedor, normalmente el banco, pueda adjudicarse la vivienda por el 50 % del tipo de la subasta. Según la ley, el tipo de la subasta ha de coincidir con el valor de mercado. Es cierto que los bancos al conceder la hipoteca ya fijan un valor a efectos de subasta. En el momento de ejecutar esa subasta por impago del préstamo, puede ser que el valor de mercado del bien ya no sea el que se fijó en su momento, porque haya subido o haya bajado. El banco debería hacer una nueva tasación o el ejecutado discutirla y fijarse el precio REAL (aunque lo de “real” es siempre cuestionable). Que el banco se lo adjudique por el 50 % del valor real o del valor pactado en su momento, es un abuso, especialmente si va a pretender seguir cobrando la deuda no cubierta con ese 50 %. Responsable el deudor si se endeudó demasiado o le han ido mal las cosas, sí; pero que además tenga que “regalar” la mitad del valor de su casa al banco, NO.

Por otra parte durante todo este fin de semana otro experto independiente de Bankimia, Francisco López, responde a todas las dudas que tengan los visitantes de Invertia sobre ¿Cómo me afecta el auto que permite entregar el piso para saldar la hipoteca?

Os invito a preguntar y opinar a Francisco López en el consultorio de Invertia. Para centrar el debate os dejo un comentario de el abogado en cuestión:

La expresión latina “pacta sunt servanda” quiere decir que los pactos están para cumplirse y que obligan a las partes; en el otro lado del fiel encontramos la cláusula “rebus sic stantibus” es el medio de evitar el desequilibrio patrimonial que se produce por el cambio sustancial y no imputable al obligado, de las condiciones esenciales del contrato.

Entre estos dos principios discurre el tema de hoy, e independientemente de otras consideraciones legales que intentaremos puntualizar, nos gustaría saber vuestra opinión y por que lado veis la solución de todos estos problemas: por la vía del mantenimiento íntegro de los contratos y sus consecuencias (estabilidad de las entidades)  o por la moderación por vía legal o jurisprudencial de las consecuencias de los contratos, excesivamente gravosas para la actual situación económica.

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Un debate necesario: perder la casa por la mitad de lo que se valora y seguir debiendo dinero al banco no es justo

Se ha abierto un debate en la sociedad española que muchos colectivos de afectados por la legislación española venían reclamando hace mucho tiempo. No seré yo quien a estas alturas me muestre como un adalid de la causa. Soy el primero que opinaba (y opino, con mis matices al leer el auto de la Audiencia Provincial de Navarra) que la entrega de la vivienda no tiene el porqué representar que saldemos nuestra deuda con el banco.

Lo que si he defendido siempre es que es injusto e insulta a la inteligencia que una entidad financiera pueda adjudicarse nuestra vivienda por el 50% de la tasación. Este punto hay que cambiarlo; la vivienda garantiza la deuda, pero no la mitad de la vivienda. Si nuestra vivienda no vale suficiente para saldar la deuda hipotecaria, me parece bien que el banco reclame el resto con todo nuestro patrimonio presente y futuro; pero sólo si no lo vale (lo de tomar el 50% es insultante y, como mínimo, la entidad debería compensar-devolver el importe que consiga por la posterior venta si es superior al valor por la que se ha adjudicado).

Chantal Català, abogada y doctora en derecho, me dio una lección de periodismo jurídico al adelantarse a la noticia a, salvo error u omisión, todos los medios de comunicación de España. El más reciente según búsqueda en Google News, elcorreo.com,  publicó un día más tarde que el post en Bankimia y dos del post en el propio blog de Chantal Català.

Sobre el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, recurrido por el BBVA, hay opiniones de todos los colores. Chantal Català opina que la estrategia jurídica del BBVA básicamente ha sido “hacer algo” de cara a la galería. Tristán en su blog de Rankia opina que el Auto es un patinazo de la Audiencia. Carlos Guerrero, por su parte, se hace eco de un posible “cambio social” de la interpretación jurídica por parte de algunos jueces.

González Casso, miembro del Comité Nacional de la Asociación de Jueces Francisco de Vitoria, no tiene dudas al respecto: “Sí, va a provocar que otros magistrados hagan lo mismo“.

Fitch Ratings, agencia internacional de calificación de crédito, se mete donde nadie la llama (como viene siendo habitual en entidades que no hablaron cuando sí era el momento, cuando se fraguaba la crisis más bestial de nuestra historia reciente): “Fitch espera que la apelación del prestamista anulará la sentencia inicial. Sin embargo, si la apelación fracasa, daría lugar a un importante precedente material que potencialmente forzaría a Fitch a revisar sus actuales valoraciones del mercado“, advierte. Mejor primero se preocupan de EE.UU. que de nosotros, opino personalmente.

El País analiza también la ética de la legalidad vigente. Entre todas las opiniones que refleja en el artículo, me quedo con la siguiente: el catedrático de Fundamentos y Análisis Económico de la Universidad de Granada y consultor de la Reserva Federal, Santiago Carbó, opina que cuando una de las partes “asume más riesgo, la otra se relaja“. “Las entidades financieras españolas siempre han innovado, y tal vez deberían buscar algún sistema, por ejemplo un seguro, para cubrir al cliente por posibles descensos del valor de la vivienda, puesto que la normativa española les perjudica”; y en España el riesgo sobre el precio de la vivienda lo asume el consumidor, no la entidad financiera.

José María Rodríguez Arias comenta las opiniones de Chantal y hace un análisis propio, del que destacaría las siguientes palabras: “Siempre es interesante ver cómo los tribunales y juzgados son capaces de aplicar las normas según el contexto en que han de aplicarse, tal cual manda el Código Civil.”

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) destacó la necesidad de reformar en profundidad la Ley Hipotecaria y algunos aspectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que abordan el proceso de ejecución hipotecaria, para no depender de las interpretaciones de los jueces en una materia tan delicada para las familias españolas.

En definitiva, un debate abierto en la sociedad que espero no sea diluido por los medios de comunicación oficiales y por el poder de la banca. No estoy a favor de instaurar la dación en pago como forma automática de cancelar nuestra deuda con la entidad financiera, pero hay que cambiar de forma urgente la posibilidad de que el banco se adjudique la vivienda que pierde una familia por el 50% de su valor. Esto es injusto y deplorable a todas luces.

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La “Ley Sinde” ni es una ley ni se llama como la ministra de cultura

Ayer se votó y aprobó en la Comisión de Economía del Congreso una Ley. Pero ni se llama “Ley Sinde” ni la llamada “Ley Sinde” es una norma con rango de ley.

La ley que se votó ayer es la Ley de Economía Sostenible (LES), que pasó el trámite correspondiente y ahora será votada en el Senado. La conocida por “Ley Sinde” era una disposición final segunda de la LES; y este disposición dejará de formar parte de la ley al haber sido votada aparte y perdido por 18 votos a favor (PSOE) y 20 en contra (resto de partidos políticos).

El articulado introducido en la LES conocido como “Ley Sinde” pretendía que una comisión de propiedad intelectual dependiente del Ministerio de Cultura pudiera decidir cerrar una web en base a que, según su criterio, vulneraba los derechos de autor. La presión de una gran base de ciudadanos que utilizamos internet (no utilizo el término internautas para dejar claro que son ciudadanos y no “gente rara de internet” los que nos oponemos a este tipo de regulaciones) ha podido más que los intereses de una industria en declive que no sabe o no quiere adaptarse al nuevo mundo.

Me hace gracias ver que entre los adalides de tamaña causa están millonarios residentes en Miami, entre otros creadores forrados y multinacionales del sector.  Nadie en su sano juicio está en contra de que los creadores cobren por su trabajo; yo también gano por escribir. No me haré rico como Ramoncín meándose en la gente en sus conciertos de joven (aún recuerdo a mi tía contándomelo cuando era un crío), pero paso de que no me puedan leer para ganar más dinero.

El modelo económico ha cambiado y hay que adaptarse a él. Ahora se puede llegar a coste casi nulo a todo el mundo, a cambio de ganar mucho menos por cliente-lector. Aprendan a trabajar con los nuevos medios o retírense. O mejor, creen por el gusto de hacerlo, que no es malo y alarga la vida.

La votación del Proyecto de Ley de Economía Sostenible (PDF) ha sido positiva, por tanto pasa al Senado para una siguiente validación. Lo que se ha parado en el Congreso ha sido la disposición final conocida por “Ley Sinde”. Esta regulación podría volver a ser añadida en el senado, por lo que hasta esta votación no podemos decir que la “disposición final Sinde” ha muerto.

Internet está cambiando la forma de hacer política, de una forma discreta pero, a mi parecer, inexorable. Parte de la clase política actual tal vez vea a los que poblamos este nuevo medio como gente rara que nos gusta protestar desde la comodidad de nuestros hogares. No se engañen, señorías. Detrás de cada click hay un voto.

Lo que si es la LES

En el texto aprobado por el Congreso hay mucho más que la repudiada “Ley Sinde“. De hecho, lo importante para la economía está en el resto de la futura Ley de Economía Sostenible.

A modo de resumen, podemos decir que en la LES se regulan una variedad de campos inmensa, como son:

  • Medidas de reforma del mercado financiero.
  • Se mejora el marco de la I+D+i.
  • Reforma del sistema de formación profesional.
  • Simplificación de los trámites administrativos, permitiendo la tramitación telemática de las operaciones societarias, entre otras medidas.
  • Incorporación de la figura del autónomo económicamente dependiente en el marco fiscal.
  • Reforma del catastro.
  • Medidas de sostenibilidad medioambiental, como son reformas en el modelo energético, reducción de emisiones o transporte sostenible.
  • Normas que afectan a la fiscalidad de la vivienda a partir del 2011 (incluidas en los PGE 2011 en previsión de que la LES no fuera aporcada a tiempo).
  • Impulso a la sociedad de la información.
  • Se recoge el Fondo de Economía Sostenible, instrumento financiero para propiciar las actuaciones recogidas en la LES dotado inicialmente de 10.000 millones de euros.

Una normativa que trata de crear unos cimientos estables para que España salga de esta crisis económica antes y mejor de lo que estaba. No bastan leyes para eso, evidentemente, pero sin normas no todo se regula por el mercado.

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Predecir el futuro y el Banco Central Europeo

Esta semana nos deja dos entradas en Actibva de temática muy diferente.

Por una parte hablamos de Bruce Bueno de Mesquita y su modelo matemático basado en la Teoría de Juegos, que le permite predecir el futuro en cuanto a las decisiones que tomarán determinados grupos en base a las estructuras de poder e intereses de cada uno.

Muy interesante ver como arreglaría el conflicto palestino-israelí: con turismo.

Predecir el futuro mediante la teoría de juegos

También hablamos del Banco Central Europeo, cuyas funciones principales son:

  • La principal es definir la política monetaria de la zona euro.
  • Realizar operaciones de cambio de divisa, pudiendo intervenir en el mercado de forma unilateral o con la colaboración de los bancos centrales para controlar la cotización del euro.
  • Posee y gestiona las reservas de divisas de los países del euro.
  • Velar por el buen funcionamiento de los sistemas de pago.
  • El BCE es quién autoriza de forma exclusiva de emisión de billetes de euro. La fabricación de los billetes es función de cada banco central nacional, que tiene un porcentaje asignado de la producción anual y corre con los gastos de fabricación.
  • Confeccionar estadísticas.
  • Garantizar la estabilidad financiera de la zona y supervisar el buen funcionamiento las entidades de crédito.
    Cooperación internacional y a nivel europeo.

El Banco Central Europeo: la política monetaria común

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BPI y FMI, mucho poder en dos siglas internacionales

Analicemos brevemente dos organismos internacionales de enorme poder. Por una parte el Banco de Pagos Internacionales y por otra el Fondo Monetario Internacional.

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¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda en España?

Son muchas las noticias que surgen en estos tiempos, la última ha sido de nuestro presidente el Sr. Zapatero en su visita a los Estados Unidos donde afirma que la vivienda en España ha tocado fondo.

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La reforma laboral y los sindicatos: ¿opiniones de un esquirol autónomo?

Esta entrada es más de opinión personal que de economía pura y dura, si bien el que opina es economista, y no ultra-liberal ni chorradas por el estilo. No estoy en contra de la actividad sindical, de hecho mi familia ha tenido vinculación personal y profesional con CC.OO.

Pero lo que tenemos hoy en día dista mucho de ser un sindicato. Al menos un sindicato moderno que entienda y luche por una realidad en la que a todos nos ha tocado vivir. Los sindicatos mayoritarios no viven de las cuotas de sus afiliados. El Estado además se encarga de cubrir gran parte de sus gastos. Eso no es malo por si mismo, pero lo que está claro es que compromete su independencia.

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Comentarios a la reforma laboral (III): ¿Qué han cambiado?

Esta mañana me levanto con la interesante crítica-reflexión de Marc Vidal sobre la más que dudosa capacidad de estimular el empleo de las medidas tomadas para reformar el marco jurídico laboral. Y es que la reforma no creará empleo, lo cual no quiere decir que no sea necesaria. Pero a corto plazo de crear empleo, poco o nada, que quede claro.

Si os interesa escucharme hablando del tema de las pensiones y la reforma laboral os dejo 15 minutos de divagaciones en Ona Mallorca, del día 14 de septiembre (en catalán):

Veamos ahora qué ha modificado la reforma:

1.- Indemnización por despido improcedente de 33 días por año trabajado (con un máximo de 24 mensualidades) para los contratos nuevos llamados de fomento de la contratación indefinida, que se podrá utilizar para los siguientes colectivos:

Parados:
De entre 16 y 30 años de edad.
Mujeres en múltiples situaciones
Mayores de 45 años
Discapacitados
Parados de más de 1 mes.
Desempleados que, durante los dos años anteriores a la celebración del contrato, hubieran estado contratados exclusivamente mediante contratos de carácter temporal, incluidos los contratos formativos.
Desempleados a quienes, durante los dos años anteriores a la celebración del contrato, se les hubiera extinguido un contrato de carácter indefinido en una empresa diferente.

Empleados:
Los temporales o los contratados por obra o servicio, según fechas, a los que se transforme en indefinidos.

2.- Límite temporal a la contratación por obra o servicio a 3 años, ampliable 12 meses más por convenio colectivo. Trascurrido este tiempo, el trabajador pasa a ser indefinido (siempre que el trabajador hayan realizado idéntica actividad y en el mismo puesto de trabajo).

3.- Se busca evitar el encadenamiento de contratos temporales, regulando que si en un periodo de 30 meses el trabajador temporal ha sido contratado un mínimo de 24 meses (por la propia empresa o por ETT), pasa a ser indefinido.

4.- Indemnización de 12 días por finalización de contrato por obra o servicio, y también 12 días para la indemnización por finalización de contrato temporal,  que se instaura de manera gradual (hasta el 2015 que será de 12 días).

5.- Se mantiene la regulación del contrato indefinido ordinario.

6.- El FOGASA aportará 8 días en las indemnizaciones por despido por las causas del artículo 51 (EREs) y 52 (por causas objetivas) del Estatuto de los Trabajadores (no a los despidos disciplinarios). Se deja pendiente de regulación la creación del denominado “modelo austríaco“, modelo de capitalización individual que se mantendrá durante toda la vida laboral del trabajador (qué se podrá utilizar en caso de despido, para completar la formación del trabajador bajo determinadas condiciones o se cobrará en el momento de la jubilación).

7.- Se da una nueva redacción a las causas del despido colectivo por razones técnicas, organizativas o de producción:

Se entiende que concurren causas económicas cuando de los resultados de la empresa se desprenda una situación económica negativa, en casos tales como la existencia de pérdidas actuales o previstas; o la disminución persistente de su nivel de ingresos, que puedan afectar a su viabilidad o a su capacidad de mantener el volumen de empleo. A estos efectos, la empresa tendrá que acreditar los resultados alegados y justificar que de los mismos se deduce la razonabilidad de la decisión extintiva para preservar o favorecer su posición competitiva en el mercado.

8.- Se regula las ETT puedan actuar como entidades colaboradoras de los servicios públicos de empleo.

La reforma no creará empleo a corto plazo, en realidad puede destruirlo. A medio y largo plazo esperemos que ayude a las empresas a crear empleo estable.

La medida estrella a mi modo de ver, la introducción de un sistema similar al austriaco, se deja para una regulación futura, lamentablemente.

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Comentarios a la reforma laboral (II): Medidas que deberían tomarse

Ya hemos visto alguno de los problemas endémicos de nuestro marco laboral. Veamos ahora algunas reformas que proponen los expertos y las reformas tomadas por nuestros políticos.

Si bien quiero poner especial énfasis en que la crisis se ha iniciado en el ámbito financiero y ninguna culpa debe ser achacada a los trabajadores (lo máximo, sobreendeudarse por encima de sus posibilidades), esta evidencia no debería haberse utilizado por los agentes sociales como argumento para no reformar una legislación laboral que no crea empleo suficiente en época de bonanza y lo destruye demasiado rápido en épocas de crisis.

El problema es que si bien acepto que la reforma rebaja derechos de los trabajadores, se debería puntualizar que se rebajan derechos de los trabajadores indefinidos con antigüedad en el empleo (los que se vienen a llamar insiders). Lo que ocurre, y en eso parece que los sindicatos no tenían nada que decir, es que los parados, los trabajadores temporales y determinados sectores laborales mal situados o outsiders (jóvenes y mayores, principalmente) tienen derechos. Y el principal es el derecho a poder trabajar y ganarse la vida.

En pocas palabras: Los trabajadores deben tener un marco legal que ampare sus derechos, pero el primer derecho a proteger es el de poder obtener un trabajo digno.

Interesante para entender el comportamiento de sindicatos y gobierno al respecto de la regulación laboral es el artículo de Juan J. Dolado, Floretino Felguero y Marcel Jansen en Papeles de Economía núm. 124, que concluye que la dinámica de representatividad sindical, en base al número de delegados sindicales, hace que su supervivencia dependa de los insiders, colectivo al que defienden (a pesar de que los estamos financiando entre todos).

En cambio para el gobierno dejar sin atender a los outsiders cada vez más numerosos puede significar una debacle electoral inasumible. ¿No se siente uno un mero peón en el tablero de ajedrez al que juegan los poderosos? (e incluyo en este grupo a los sindicatos, también).

Veamos dónde falla el marco jurídico laboral y qué medidas podrían tomarse:

1.- Precariedad en el empleo, con una tasa de empleo temporal muy alta.

Si bien se han ido estableciendo mecanismos dirigidos a forzar la conversión de temporales en indefinidos y eliminar los incentivos para las empresas, la realidad es que no se ha conseguido restringir el papel de los contratos temporales en la economía. Varias son las razones que podrían explicar este fracaso:

 

  • Jurídicamente no se ha delimitado de forma cerrada los supuestos en que se puede y no se puede utilizar contratos temporales, en especial en los de obra y servicio, cuyas causas están formuladas de forma general y abstracta en lugar de utilizar numerus clausus (lista cerrada). Además la interpretación de los tribunales que es admisible como causa para utilizar el contrato por obra o servicio de la subcontrata respecto a la atención a una contrata o concesión tiene un peso importante en este tipo de contratación. Finalmente, el instrumento que tiene el trabajador para combatir el uso indebido de contratos temporales, con una indemnización por despido, pierde su carácter disuasorio y no es muy útil para el trabajador, que debe correr con los gastos procesales de reclamarla.
  • En el mercado laboral se usan contratos temporales en lugar de contratos a tiempo parcial. Seguramente el problema no es de regulación, más bien de el acceso de las Pymes a un asesoramiento de calidad al respecto de las posibilidades en materia de contratos a tiempo parcial.
  • Hay factores de cultura empresarial, acostumbrada a la flexibilidad que les da la contratación temporal. Y hay que entender que las empresas maximizan beneficios y minimizan costes. O se les incrementan los costes efectivos de contratar temporales o se les rebajan los costes asociados al contrato indefinido.

2.- Costes asociados al despido:

Para que una empresa contrate un trabajador indefinido tiene que serle más rentable que contratar un temporal. La rentabilidad se consigue aumentando los costes que le supone a la empresa el temporal o disminuyendo los costes del contrato indefinido, cuyo paradigma es el coste del despido.

Despedir tiene un coste monetario y un coste asociado a la incertidumbre en cuanto a sus causas. Se trata de incidir en este coste con medidas en los dos sentidos. Curiosamente la reforma laboral se centra en las necesidades de las grandes empresas, que pueden permitirse tener plantillas numerosas y pagar las indemnizaciones que quieran. Si quién realmente crea empleo en España es la Pyme y la microPyme, sería lógico que la reforma se adaptara a sus necesidades.

3.- Negociación colectiva y falta de flexibilidad interna:

Los convenios colectivos no están resultando un instrumento que combine adecuadamente los derechos del trabajador y la creación de empleo. La burocratización de la negociación y la ausencia de reperesentación de las Pymes y microPumes en ella puede ser una de las claves.

Mañana veremos lo que la reforma ha modificado y si trata de solventar los problemas mencionados. Podemos avanzar que uno de los principales problemas de la normativa laboral, su falta de adaptación a los diferentes tipos de empresas y concretamente a las pequeñas, que son las que emplean a la gran mayoría de trabajadores, no se ha visto modificada por la reforma.

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