Préstamos hipotecarios subprime a estas alturas

Me llega una consulta de una persona que busca una hipoteca, en base a unos datos similares a los que comentaré (cambio partes para cuidar la privacidad):
  1. Quiero solicitar una hipoteca para comprarme una casa de 100.000 euros.
  2. Además quiero liquidez para agrupar un préstamo personal que tengo y dinero para pagar la tasación y amueblar la casa.
  3. Mis ingresos son variables.
Vamos a ver. En mi época de intermediario financiero en el boom inmobiliario, esta solicitud, por desgracia, habría sido atendida por alguna entidad financiera kamikaze, al estilo Gmac, DB Credit o Citi Bank. Curiosamente ninguna de estas entidades le abriría la puerta al cliente.
Lo que me parece el colmo, cayendo la que esta cayendo, con miles de familias desahuciadas, es que a una persona se le ocurra pedir un préstamo hipotecario sin tener ahorros y un puesto de trabajo estable y con ingresos sólidos. Si uno tiene préstamos personales o en su cuenta corriente no hay varios miles de euros ahorrados, no conseguirá una hipoteca. Pero ya no es que los bancos no tengan liquidez, es que ni se le debería ocurrir querer comprar una casa. Al solicitante, de buenas maneras, le he explicado que mejor no busque comprar casa hasta haber mejorado sustancialmente su situación; por su propio bien.
Corremos el peligro de no haber aprendido nada. La prudencia ha de ser la virtud que cualquier persona tenga a la hora de ir a pedir dinero a un banco. Los bancos no saben analizar bien el riesgo, por desgracia. Si un banco nos concede una hipoteca, no significa que la podamos pagar, en absoluto. Debemos ser nosotros los que aprendamos a analizar nuestra capacidad de pago presente y futura. Y si esta tarea nos parece demasiado complicada, no pidamos jamás una hipoteca.
Hay mucha información a la disposición del cliente hipotecario, desde la tendenciosa pero útil guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, a mi tendencioso pero útil (espero) libro ‘La banca culpable‘. O uno le dedica esfuerzo a conocer qué es y qué implicaciones tiene hipotecarse, o mejor no pedir jamás dinero a un banco. El que avisa no es traidor.
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Mejores hipotecas de octubre de 2013

Estamos iniciando el mes de octubre de 2013 y no es un mal momento para revisar los préstamos hipotecarios más baratos (o menos caros) del momento.

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Dónde guardo mis ahorros

Dónde guardar el dinero en esta época de turbulencias financieras es una pregunta muy inteligente y muy usual. Lo que antes era el adalid de la seguridad del ahorro, los bancos, hoy está muy en tela de juicio.
En un chat en directo, en todos los medios de Editorial Prensa Ibérica, en el que he contestado a dudas sobre finanzas personales, en calidad de director editorial de iAhorro, ha surgido esta pregunta ¿Dónde guardar los ahorros?
Duda que diría que todos los ahorradores nos formulamos en estos momentos. Adelantando que hay más preguntas que respuestas, en este tipo de interrogantes, os dejo mi respuesta por si os ayuda, al menos, a saber qué preguntas haceros.
Lo primero es seccionar la pregunta en varias cuestiones:
  1. ¿Dónde me conviene guardar los ahorros a mí? Es decir, qué tipo de persona soy, en qué momento de mi vida estoy, cuál es la situación personal, familiar y económica actual y la predecible en un futuro.
  2. ¿En qué entidad financiera o institución me conviene guardarlos? Un banco, en una caja fuerte, en una aseguradora… La solvencia, seriedad y profesionalidad del custodio de nuestros ahorros es vital. Siempre lo ha sido, pero ahora queda claro.
  3. ¿En qué producto financiero o activo debo invertir? Desde los depósitos a plazo, pasando por los fondos de inversión o el oro, por nombrar algunos de los más conocidos, hay una inmensa variedad de productos de ahorro e inversión a los que destinar nuestros ahorros. Hay grandes diferencias, no solo entre tipos de activos diferentes, sino entre los mismos activos. No es lo mismo un depósito a plazo de un banco que necesita dinero público que de un banco cuya solvencia es máxima. No es lo mismo un depósito que un fondo de inversión garantizado. Ni un fondo garantizado que invierte en activos del propio banco depositario, que otro que diversifica en activos de fuera de su propio balance.
Para responder a la primera pregunta, de nuevo nos surgen nuevas cuestiones:
¿Soy una persona que está dispuesta a asumir riesgos? ¿Me puedo permitir perder dinero, sin por ello dormir mal? ¿Me queda poco por jubilarme o, al contrario, tengo toda la vida por delante? Tengo hijos que dependen de mí o estoy soltero. Mi patrimonio es muy elevado o tengo que invertir mis únicos ahorros… Conócete a ti mismo y conoce al enemigo, que decía Sun Tzu en ‘El Arte de la Guerra’.
En cuanto a la segunda cuestión, la solvencia de la entidad financiera (u otro tipo de empresa) es clave para valorar si nos conviene invertir en sus productos. Buscar la calificación crediticia, el rating, del banco en el que tenemos nuestro dinero, debería ser lo primero que hiciéramos, antes incluso que plantearnos en qué tipo de activo invertir.
Para analizar un producto financiero hay que tener claro estos tres factores:
  1. Seguridad, en el sentido de en qué situaciones podemos perder el capital o los intereses.
  2. Liquidez. Tenemos que saber si podemos recuperar nuestra inversión antes de tiempo y, en caso de ser posible, a qué coste.
  3. Rentabilidad. ¿Es fija o variable? ¿Depende de escenarios futuros imprevisibles? ¿Depende de que la entidad que los emita vaya bien?
No he respondido a la pregunta, lo sé. El tema es que cada uno debe ser capaz de responderla, sin intermediarios interesados. Y para ello, me temo, no queda más remedio que leer, preguntar, estudiar y volver a preguntar.
Para ello, en iAhorro.com hemos creado la comunidad de iAhorradores, el blog o las tablas de análisis comparativo de productos. Para que el ahorrador aprenda a invertir su dinero y a ahorrar.
Nadie puede hacer este trabajo por nosotros.
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Las mejores hipotecas online del momento

En Expansión han publicado un artículo mio, en calidad de director editorial de iAhorro, en el que se analizan las mejores hipotecas, cuentas y depósitos de la banca online en la actualidad.
En relación a las hipotecas más baratas que ofrecen los bancos por Internet, la clasificación actual es la siguiente:

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Preferentes, cuotas participativas, acciones y obligaciones

Estoy preparando un informe para un cliente sobre productos financieros y, buscando en Matrix, me he encontrado con un folleto de emisión de participaciones preferentes de las Islas Caimán (garantizadas por Caja Madrid en 1.999).
Críticas aparte, que no me canso nunca de hacer, es importante repetir también qué son estos productos. Y saber diferenciar una preferente de una obligación convertible o subordinada, por ejemplo.
En el caso de las preferentes de Cajas de Ahorro, no se tiene preferencia de cobro respecto a los accionistas, ya que no hay. La prelación de crédito les da preferencia solo ante las cuotas participativas y la Obra Benéfico-Social.
Veamos como las define el folleto:
Las Cuotas Participativas. Las cuotas participativas de las Cajas de Ahorro son valores negociables nominativos de duración indefinida específicos de estas entidades que, sin otorgar derecho político alguno, confieren a sus titulares determinados derechos económicos.
La Obra Benéfico-Social. Las Cajas de Ahorro son entidades no lucrativas y de carácter social, circunstancia que se instrumenta fundamentalmente a través de la realización de la Obra Benéfico-Social (en adelante, la “OBS”). Para realizar la OBS, las Cajas de Ahorro destinan cada año parte de sus excedentes líquidos a la dotación de un Fondo para la OBS. El resto de los excedentes líquidos se destinan a reservas o a fondos de provisión no imputables a riesgos específicos.
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Cláusulas de suelo: que nos devuelvan lo pagado de más

No es un secreto que no me caen simpáticos algunos representantes de AUSBANC, entre otras cosas por el ataque aprovechado que en su día hicieron, contra todos los intermediarios hipotecarios del país. Interesado porque detrás de esta “defensa” del cliente hipotecario estaba la negativa de un importante broker a publicitarse en sus publicaciones (en mi opinión y la de otros muchos).
Lo cortés no quita lo valiente, y en el caso de las cláusulas de suelo y el recurso al Tribunal Supremo, esta empresa privada (no es una asociación) ha hecho un gran trabajo.
Las cláusulas de suelo firmadas durante el boom inmobiliario son, en su mayoría, nulas, por falta de transparencia. Y el cliente puede y debe reclamar ante el banco primero, y ante los jueces después, la devolución de las cantidades pagadas de más.
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Las mejores hipotecas de septiembre de 2013

Realizar un ranking de los mejores préstamos hipotecarios del inicio de septiembre no es precisamente una tarea sencilla. No es fácil por varias razones.
La primera se basa en la extraordinaria dificultad que tenemos hoy en día para encontrar las información relacionada con las hipotecas, ya que las entidades financieras las esconden y no las publicitan en sus páginas webs. Se escudan en la afirmación de que “ofrecen condiciones adaptadas a cada cliente”, cuando lo que quieren de verdad decir es que no tienen muchas ganas de otorgar financiación hipotecaria y, la que ofrecen, es tan cara que mejor no anunciarlo en sus portales de Internet. Mejor que el susto se lo lleve el cliente al acudir a la oficina más cercana.

Tipos de interés variable a Euribor más 2, y hasta 4 puntos es un peligro no aconsejable para ningún cliente que no pueda soportar la cuota que resultará de aplicar un 7, 8 o incluso un 9% de interés, cuando el euribor vuelva a tocar máximos (que sin duda lo hará, dentro de unos años, cuando la crisis económica revierta). Es lo que muchos llamamos las hipotecas bomba, que estallarán en un futuro si se siguen concediendo con estas condiciones.

5 mejores hipotecas del mes

La mejor hipoteca del mercado, en estos momentos, la ofrece RN Tu Solución Hipotecaria, intermediario hipotecario que cumple con la Ley 2/2009 y resto de normativa al respecto (muy importante antes de contratar los servicios de un broker hipotecario). Puedes contratar a través de Futur Finances esta hipoteca más barata, sin coste adicional alguno. Sus condiciones actuales son:

  • Euribor + 1,50 hasta Euribor + 1,75%.
  • Financian un máximo del 80% del valor de compraventa (hay que tener ahorrado más del 30% del valor de la casa que se quiere comprar).
  • Plazo hasta 25 años.

Si queremos acudir directamente a una entidad financiera, sin aprovecharnos de los servicios de un intermediario hipotecario, la siguiente mejor hipoteca es la de ActivoBank. La hipoteca Activa Plus ofrece, según información de iAhorro:

  • Euribor + 2,25 a Euribor + 2,50.
  • Máximo el 80% del valor de compra.
  • Plazo de hasta 40 años.
  • Cláusula de suelo del 3%. Es importante que nos leamos siempre la FIPRE, para encontrar la letra pequeña.

La siguiente, muy conocida, es la Hipoteca Naranja de ING Direct:

  • Euribor + 2,29.
  • 80% del valor de tasación.
  • Hasta 40 años.
  • Sin comisiones.

La Hipoteca Open de Openbank sigue con:

Euribor + 2,50.
Máximo el 70% del valor de compra.
Plazo de hasta 30 años.

Hipoteca Bonificada de Sabadell:

  • Euribor + 2,50 a Euribor + 3,50.
  • 80% del valor de compra.
  • Hasta 40 años.
  • Coc cláusula de suelo del 4%.

En definitiva, empezamos el mes con hipotecas exigentes y caras, más de lo mismo, de momento.

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Las mejores hipotecas a julio de 2013

Los préstamos hipotecarios baratos han muerto. Ni más, ni menos. Y probablemente no resuciten.

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Las hipotecas a debate

Estos días se habla mucho de las hipotecas con diferenciales muy altos, a las que denomino hipotecas bomba.

Algunas veces uno tiene la impresión de que los bancos no aprenden de sus errores. Y como más conoce cómo funciona el negocio bancario, más clara es esta sospecha. Está claro que un euribor por debajo del 1% no refleja el coste al que los bancos se dejan dinero en el interbancario. Nadie puede pensar que con la desconfianza que hay entre los bancos europeos, el dinero se preste a un tipo tan bajo.

Que el mercado interbancario está roto es una evidencia, lo que no está tan claro es qué alternativas tiene la banca en materia de referenciales hipotecarios. El que supuestamente estaba llamado a sustituir al euribor, el IRS o permuta de tipos de interés a 5 años, no ha sido aún ofertado por ningún banco. Y el IRPH es un tipo de referencia caro que pocos clientes quieren.

Sea como sea, lo que no tiene sentido alguno es que los bancos intenten aumentar su rentabilidad por préstamo hipotecario aumentado los diferenciales en 3 y más puntos. Un euribor + 3 es un futuro supondrá un 8% de interés o más; en otras palabras y con los precios de las casas actuales, problemas de pago futuros.

De todo ello he opinado en El Confidencial y otros medios.

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Jordi Évole en El Hormiguero: el engaño de las preferentes

Algo está cambiando en este país cuando en un programa de máxima audiencia como ‘El Hormiguero‘, su presentador estrella, una buena persona llamada Pablo Motos, se menciona a un economista sin padrinos ni cuentas en Suiza como yo y, además, explicando la forma en que muchos directores colocaron las participaciones preferentes a clientes confiados y sin formación financiera.
Además Jordi Évole, al que le debo gran parte de mi notoriedad en los medios y no me canso de agradecérselo, comenta una cosa muy importante y que creo marcará un antes y un después en la banca comercial: que se ha quebrado la relación de confianza entre el cliente y el director de banco. Y se ha quebrado porque se le ha engañado. Se diga lo que se diga en los medios o decida la Fiscalía en contra de la más que probable existencia de delitos. Así de claro.
Me alegro de poder aportar mi granito de arena para hacer pública una de las grandes ignominias financieras de la historia reciente: las quitas a preferentistas y poseedores de deuda subordinada. Y encima se les paga con papelitos que valen mucho menos, como en el caso de las acciones de Bankia. Recomiendo la entrevista en RNE al Dr. Fernando Zunzunegui sobre la “investigación” de la CNMV sobre las preferentes.
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