Cómo valorar si la oferta de subrogación hipotecaria me conviene

El préstamo hipotecario es uno de los compromisos financieros más importantes que contraemos en la vida. Con decenas de años por delante y una cantidad significativa de dinero en juego, es importante buscar las mejores condiciones posibles; no solo en el momento de comprar una vivienda, sino durante toda su vida útil, tratando de mejorar sus condiciones, vía novación en el mismo banco o cambiando la hipoteca a un banco que nos mejore la actual.

Una de las formas de conseguirlo es a través de la subrogación de parte acreedora. En este artículo, exploraremos qué es exactamente la subrogación hipotecaria, qué variables se deben tener en cuenta y analizaremos un caso práctico de cambio de hipoteca de Caixabank a Bankinter.

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¿Qué es la subrogación de parte acreedora?

La subrogación de parte acreedora es un mecanismo que permite a un deudor cambiar la entidad financiera con la que originalmente contrató un préstamo hipotecario, por otra que le ofrezca mejores condiciones. Si el banco actual no acepta mejorar las condiciones vía novación, la herramienta que nos queda es la subrogación hipotecaria.

Este tipo de subrogación puede llevarse a cabo por cualquier persona que haya contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito, ya sea de interés fijo o variable, independientemente de la fecha en que se formalizó el préstamo y aunque no se haya contemplado la posibilidad de amortización anticipada.

Pasos a seguir

Pero, ¿Cómo se realiza la subrogación de parte acreedora? Según la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el procedimiento se desglosa en los siguientes pasos:

1. La nueva entidad dispuesta a subrogarse debe hacer una oferta vinculante al cliente. Si el cliente acepta esta oferta, autoriza a la nueva entidad a notificar al banco actual el cambio de entidad y a solicitar una certificación en la que se detalle el capital pendiente, los intereses y la comisión por cancelación anticipada o compensaciones por desistimiento y riesgo de tipo de interés. Esta certificación debe entregarse en un plazo máximo de siete días naturales.
2. Tras recibir la certificación, el banco actual tiene derecho a igualar o mejorar las condiciones ofrecidas por la nueva entidad en un plazo de quince días naturales. Si decide hacerlo, debe enviarle al cliente una oferta vinculante por escrito con las condiciones iguales o superiores en un plazo de diez días. En caso contrario, el procedimiento de subrogación continúa.
3. Finalmente, la entidad de crédito con la que el prestatario tiene vigente el préstamo cita al cliente para elevar a escritura pública las nuevas condiciones acordadas.

Es importante destacar que, en este proceso, la entidad con la que el cliente mantenía el préstamo puede cobrar las compensaciones por la cancelación anticipada de este que se hubiesen pactado en su momento, siempre y cuando se respeten las limitaciones legales existentes.

Es evidente que la subrogación de parte acreedora puede ser una opción valiosa para mejorar las condiciones de una hipoteca. Sin embargo, también requiere de un análisis cuidadoso de los costes y beneficios, así como de la viabilidad de cumplir con los requisitos de la nueva entidad de crédito.

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el proceso de subrogación se ha vuelto más sencillo y menos costoso para el consumidor. La norma establece que los gastos de notaría, registro y gestoría corren a cargo de la entidad financiera en los casos de subrogación de parte acreedora.

Variables a analizar al subrogar una hipoteca

Cuando nos estamos planteando la subrogación de una hipoteca, existen varios factores clave a tener en cuenta:

1. Tipo de interés: Es uno de los elementos más importantes, ya que determina el coste del préstamo. Los bancos ofrecen tipos fijos, variables o mixtos. Es importante comparar el tipo de interés propuesto por el nuevo banco con el actual.
2. Comisiones: Algunas entidades cobran comisiones por apertura, subrogación, cancelación o amortización anticipada. Deberíamos considerar todas estas posibles comisiones al calcular el coste total del préstamo.
3. Otros costes asociados, como podría ser la tasación.
4. Productos vinculados: Los bancos a menudo ofrecen un tipo de interés más bajo si contratamos otros productos, como seguros de vida, de hogar, planes de pensiones, etc. Debemos considerar si nos interesa contratar estos productos y su coste.
5. Tipo de amortización: Se refiere a cómo se devuelve el préstamo. La gran mayoría de préstamos hipotecarios en España se amortizan mediante el sistema francés (cuotas constantes). En algunos casos puntuales, se aplica el sistema de cuota creciente o el sistema alemán (cuota de amortización constante).

Mejor con la ayuda de expertos

Como intentaré explicar, analizar adecuadamente la situación actual y la oferta de subrogación, además del perfil del hipotecado, requiere de una valoración ciertamente compleja de factores cuantitativos y cualitativos. Si la decisión fuera tan sencilla como elegir entre la hipoteca actual a un interés nominal fijo del 5% y una subrogación a una hipoteca al 3% fijo, la cosa sería más sencilla.

Sin embargo, rara vez nos encontramos con un caso sencillo. Si hay vinculaciones con coste, por ejemplo, que bonifican el tipo de interés, la cosa ya se complica. Si queremos pasar de una hipoteca variable a otra fija, hay factores como el escenario futuro del Euribor que hay que valorar.

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Con un caso real podemos apreciar las complicaciones que una decisión de este tipo pueden conllevar.

Ejemplo real de subrogación: Caixabank vs Bankinter

Para ilustrar cómo funciona la subrogación de una hipoteca, analicemos un ejemplo real de cambio de Caixabank a Bankinter.

Los clientes son personas con ingresos fijos muy estables y el endeudamiento está por debajo del 80% de tasación. En teoría, clientes muy buscados por los bancos. Sin embargo, han tenido serias dificultades para que una entidad financiera les hiciera alguna oferta de subrogación mínimamente interesante, lo que ya nos indica que el mercado del crédito está muy exquisito en estos días.

La hipoteca con Caixabank actual tiene deuda pendiente aproximada de 150.000€ y un plazo de 15 años. El tipo de interés es variable, a Euribor a un año + 1,80%, con posibilidad de bonificaciones según vinculación.

Por otro lado, Bankinter ofrece dos posibles subrogaciones: una hipoteca variable y una mixta. En ambos casos, no hay comisión de apertura, pero hay que pagar 250€ por la tasación. Las bonificaciones se aplican por contratar la cuenta nómina, un seguro de vida y un seguro de hogar.

Al analizar las cuotas mensuales para los próximos 5 años, supondremos un Euribor del 3% en este plazo futuro. Primera hipótesis que hay que hacer si queremos estimar cuotas futuras y comparar.

Hipoteca actual en Caixabank

En el caso de Caixabank, con las condiciones actuales y asumiendo un Euribor del 3%, el tipo de interés sería de 4,8% (Euribor + 1,80%). Con la máxima bonificación de 0,80% (que se puede obtener cumpliendo ciertas condiciones, como domiciliar la nómina y contratar varios seguros), la tasa de interés se reduciría al 4% (Euribor + 1,00%).

Con tantas vinculaciones a valorar, la decisión se complica:

Bonificaciones (máximo 0,80%):

• 0,40% si se cumplen tres requisitos: domiciliación de nómina superior a 600€, tres recibos domiciliados y una tarjeta de crédito o débito que se use al menos 3 veces cada 3 meses.
• 0,20% por tener contratado un seguro de vida con VidaCaixa SA.
• 0,20% por tener contratado un seguro de hogar con SegurCaixa SA.
• 0,20% por haber contratado una alarma con Securitas Direct comercializada a través de CaixaBank SA.
• 0,20% por contratar, mediante el banco, fondos de inversión, carteras gestionadas, planes de pensiones, seguros de ahorro y otros productos similares por importe mínimo de 25.000€.

En cuanto a las cuotas mensuales, utilizando una calculadora de préstamos hipotecarios o el simulador del Banco de España, se obtienen los siguientes resultados:

• Sin ninguna bonificación: la cuota sería de 1.170,62€.
• Con la máxima bonificación: la cuota se reduce a 1.109,53€.

Ofertas de subrogación de Bankinter

Veamos ahora la oferta de Bankinter. Para ambas opciones de hipoteca (variable y mixta), Bankinter ofrece bonificaciones por contratar la cuenta nómina, un seguro de vida y un seguro de hogar. El periodo variable sin bonificación tendría un interés de Euribor + 1,75%, bonificable hasta Euribor + 0,75%. Concretamente:

• 0,40% contratando la cuenta nómina.
• 0,30% seguro de vida.
• 0,30% por seguro de hogar.

Hipoteca variable de Bankinter: Durante el primer año, el tipo de interés sería del 1,5%. A partir del segundo año, sería de Euribor (3%) + 1,75% = 4,75% (o 3,75% con la máxima bonificación). Las cuotas mensuales serían de 931,11€ el primer año, 1.150,78€ el segundo año sin bonificación y 1.080,18€ con la máxima bonificación.

Hipoteca mixta de Bankinter: Durante los primeros 3 años, el tipo de interés sería del 2,8%. A partir del cuarto año, sería de Euribor (3%) + 1,75% = 4,75% (o 3,75% con la máxima bonificación). Las cuotas mensuales serían de 1.021,57€ los primeros 3 años, y a partir del cuarto año serían de 1.157,49€ sin bonificación y 1.086,49€ con la máxima bonificación.

¿Euribor + 0,75% es mejor que Euribor + 1,00%?

Con el ejemplo práctico planteando vienen todas las dudas que un cliente tendrá cuando analice la oferta de subrogación hipotecaria que le ofrecen.

En primer lugar, hay que cuantificar el ahorro en diferentes escenarios. Para el caso de que se asuman las máximas vinculaciones, tenemos:

En un plazo de 5 años y bajo la hipótesis de que el Euribor se mantiene en el 3%, algo totalmente imprevisible, el cliente se ahorraría 3.549,84€ con el cambio a la hipoteca variable de Bankinter y 3.719,52€ si se subroga a la hipoteca mixta. Restando los 250€ de la tasación, el cambio seguiría siendo beneficioso por más de 3.000€.

Sin embargo, la decisión es más compleja. Hay que valorar otros escenario con diferentes evoluciones del Euribor, vinculaciones diferentes en Caixabank y en Bankinter, así como un tema relacionado con el coste de los productos vinculados y su naturaleza.

Los productos vinculados lo complican todo

Una bonificación del 0,20% por tener contratado un fondo de inversión puede ser buena si el fondo es rentable, o fatídica si la inversión pierde rentabilidad con el paso del tiempo.

Una bonificación del 0,20% o del 0,30% por la firma de seguros de vida o de hogar no pueden compararse directamente. En primer lugar, por el coste de la póliza en cada entidad financiera. En segundo lugar y más importante, por las coberturas de cada seguro, que pueden divergir y mucho. Un caso real de diferencias entre seguros de hogar, por ejemplo, es que hay pólizas que solo cubren los daños de un incendio si se quema más del 85% de la vivienda. ¿Y si “solo” se te quema toda la cocina y el seguro no te cubre, compensará la bonificación?

Además, las pólizas de seguros comercializadas por los bancos son más caras, con sobreprimas de hasta el 100%. En muchas ocasiones, lo que se paga de menos por la bonificación no compensa lo que se paga de más por la póliza.

Ayuda experta para tomar una decisión

Espero que el lector que ha tenido la paciencia y diligencia de leer hasta aquí tenga claro al menos una cosa: valorar una oferta hipotecaria para mejorar las condiciones financieras de nuestro crédito es un trabajo complejo, que requiere de cálculos matemáticos y análisis de productos financieros. Si no tenemos las habilidades precisas, conviene y mucho solicitar el auxilio de expertos independientes.