Hipotecas de alto riesgo en la banca española

Comentando la noticia aparecida en elEconomista.es quiero hacer una serie de reflexiones:

Se comenta lo siguiente:

“En EEUU se consideran hipotecas subprime a las que el ratio de esfuerzo para el pago (el porcentaje de los ingresos de una familia destinado al pago de la hipoteca) es superior al 35% o cuando se financia más del 80% del coste de la vivienda. En España se mantiene que una hipoteca es de alto riesgo cuando el ratio de esfuerzo es superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda“.

Decir que una parte importantísima de las hipotecas firmadas en los últimos años han sido a más de un 85% de tasación, rozando el 100% en muchos casos. Atendiendo al criterio anterior, en España se han firmado muchas subprime. No estoy de acuerdo en tomar el porcentaje de tasación como criterio de calificación del riesgo de una hipoteca, ya que los bancos utilizan el seguro de tasación o exigen aportar avalistas para ir a más del 80-85% de tasación, con lo que se protegen del riesgo de conceder estas hipotecas.

Normalmente los bancos exigen una tasa de esfuerzo menor al 40-45% de los ingresos. Lo que ocurre es que toman como cuota de hipoteca la actual, no la prevista al cabo de un año o dos. Eso ha provocado que las hipotecas de hace entre 1 y 3 años, que al contratarlas estaban al 40% de ratio de endeudamiento, ahora estén, en muchos casos, al 50% o más. Es decir, que si bien al contratarlas no eran hipotecas subprime en España, de hecho ahora si lo son. Y de estas hipotecas el mercado está lleno, digan lo que digan los bancos españoles.

“Llegaremos a situaciones de morosidad y de embargos parecidos a los de EEUU”, pronostica Mena. De aquí surgiría otro problema para las entidades ya que los expertos aseguran que los precios de la vivienda están cayendo, a pesar de lo que dicen los datos oficiales del Gobierno. “La gente que compró su vivienda hace tres años está viendo como el valor de su casa no cumbre el importe de su hipoteca”, señala Mena. “Puede ocurrir que la gente acuda a la oficina del banco a entregar las llaves de su casa porque ve imposible hacer frente al pago de la hipoteca”, advierte Romera. Y aquí llegaría el problema para el prestatario, que se encontraría con un bien en su poder que no cubre la deuda del cliente. Al contrario de lo que ocurre en Estados Unidos, donde los hipotecados sólo responden ante la entidad financiera con su vivienda, en España los bancos pueden acudir a la garantía personal, embargando otros bienes o incluso el sueldo de los morosos. “Es difícil que un banco recurra a la garantía personal de un cliente para asegurarse el pago ya que tiene muy poco valor”, puntualiza Romera “Este grave problema ya está sucediendo. Mucha gente, que ve ahora que no puede seguir pagando las cuotas de su hipoteca, intenta vender su vivienda. Pero se da cuenta de que no la puede vender al precio necesario para cubrir su hipoteca actual. Por lo que se enfrenta a la cruda realidad de decidir si vende por debajo de su deuda hipotecaria y paga al banco la diferencia (cosa que evidentemente no puede al no tener ahorros) o se arriesga a que se ejecute la hipoteca judicialmente, con lo que al final perderá su vivienda y responderá con su nómina y el resto de bienes para pagar lo que falte. Este grave problema, en mi opinión, produce un fuerte freno a la bajada de precios de la vivienda de segunda mano, ya que, simple y llanamente, el propietario no puede vender más bajo que su hipoteca actual.

En España hay hipotecas de alto riesgo, muchas más de lo que se atreven a admitir las entidades financieras. Esperemos que el Euribor baje sustancialmente y alivie las tensiones de las familias sobreendeudadas, porque el peligro de impagos es muy alto.

Y gran parte de la culpa la tienen las propias entidades de crédito, que no impusieron en el momento de bonanza unos criterios de riesgo razonables.