IVA de la intermediación hipotecaria

En esta artículo analizaremos el IVA de la intermediación hipotecaria, en base a la normativa del IVA, alguna consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) y la definición concreta de la actividad que hace la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Para valorar la fiscalidad de una determinada actividad, el IVA de la intermediación hipotecaria concretamente, hay que identificar correctamente el tipo de actividad, encajarla en la normativa general aplicable (Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y normativa relacionada) y consultar la posición de la Agencia Tributaria (las consultas a la DGT son de especial ayuda).

Naturaleza de la intermediación hipotecaria

Conviene consultar la legislación específica de cada tipo de intermediación hipotecaria. Para la intermediación en préstamos hipotecarios cuya garantía sea un bien residencial y el hipotecado una persona física, nos remitiremos a la Ley 5/2019. De su artículo 4 de definiciones, podemos concluir que la intermediación de crédito inmobiliario es una actividad prestada por una persona física o jurídica que «no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo» hipotecario:

• a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
• b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
• c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

¿Y el asesoramiento hipotecario?

Surge un problema añadido a la hora de valorar la fiscalidad del IVA aplicable la intermediación hipotecaria: la distinción que hace la Ley 5/2019 de la actividad de intermediación de crédito inmobiliario (intermediación hipotecaria) y la actividad de asesoramiento hipotecario. Así en el mismo artículo 4 de la Ley 5/2019 define los servicios de asesoramiento como «toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado».

Y el Real Decreto 309/2019 respecto al servicio de asesoramiento considera que «constituirá una actividad distinta de las de concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios y será objeto de un contrato específico.» Por tanto, es posible la intermediación hipotecaria sin asesoramiento y el asesoramiento hipotecario sin intermediación. Si queremos entender algo más exactamente a qué se refiere la normativa con asesoramiento hipotecario, podríamos seguir con el Real Decreto, que en su art. 4 sobre los servicios de asesoramiento independiente regula que uno de sus requisitos es «tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.»

Normativa del IVA aplicable a la intermediación hipotecaria

Si acudimos a las exenciones en operaciones interiores del artículo 20. Uno. 18º de la Ley del IVA (Ley 37/1992), entre las operaciones financieras exentas de IVA tenemos:

c) La concesión de créditos y préstamos en dinero, cualquiera que sea la forma en que se instrumente, incluso mediante efectos financieros o títulos de otra naturaleza.

y

m) La mediación en las operaciones exentas descritas en las letras anteriores de este número y en las operaciones de igual naturaleza no realizadas en el ejercicio de actividades empresariales o profesionales.

Consultar normativa del IVA.

¿La intermediación hipotecaria encaja en esta exención? Parece que sí, pero vayamos a leer la opinión de la DGT:

Consulta vinculante DGT V1139-19

En la V1139-19 de fecha 24 de mayo de 2019 responde la DGT que el concepto de mediación fijado en la letra m) del artículo 20.Uno.18º de la Ley 37/1992 implica la concurrencia de dos requisitos:

«1º. Que el prestador del servicio de negociación o, en este caso, de intermediación, sea un tercero, distinto del comprador y del vendedor en la operación principal.

2º. Que las funciones que realiza vayan más allá del suministro de información y la recepción de solicitudes, y que se plasmen en la indicación de las ocasiones en las que se puede realizar la operación y, una vez existen dichas ocasiones, haciendo lo necesario para que ésta se efectúe.

Asimismo, se matiza que el mediador ha de percibirse como un tercero completamente independiente de las partes, conocido por ambas y cuya actividad también es sabida y aceptada por dichas partes.»

Teniendo en cuenta la definición de la intermediación de crédito inmobiliario, encaja perfectamente en la exención y se podrá calificar como «intermediación financiera y estará sujeta y exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, con independencia de que la contraprestación por el mismo sea satisfecha por el concedente del crédito o por el beneficiario de la operación de crédito.»

Si la actividad combina operaciones sujetas y exentas en el IVA junto con operaciones sujetas y no exentas habrá que estar a lo previsto en el régimen de deducciones del Impuesto, como la regla de prorrata.

IVA del asesoramiento hipotecario

Partiendo de que la distinción que hace la Ley 5/2019 de la intermediación y el asesoramiento hipotecario es cuanto menos criticable, ya que un verdadero intermediario de crédito no solo negocia en nombre del cliente para que consiga una hipoteca, sino que le asesora para saber cuál de las hipotecas ofrecidas por los bancos le conviene más, resultaría que sí el profesional mantiene un contrato de asesoramiento con el cliente, diferente del contrato de intermediación, y factura por este concepto, va a tener que cargar un 21% de IVA.

Si se firmara un contrato de asesoramiento a título gratuito, además del contrato de intermediación hipotecaria remunerado, Hacienda entendería que en cuanto al servicio de asesoramiento estamos ante un autoconsumo de servicios sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

No hay aún ninguna consulta vinculante sobre el IVA en actividades de asesoramiento hipotecario, o al menos no lo he encontrado aún, pero mi opinión técnica es que, como se ha comentado en el artículo, el asesoramiento hipotecario lleva IVA al 21%.

Si bien no estamos ante el mismo tipo de asesoramiento, es útil comprobar como la consulta vinculante V0217-19 entiende que «los servicios de asesoramiento de inversiones, ya sean en su modalidad de asesoramiento independiente o dependiente, prestados por el consultante no quedan exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, debiéndose repercutir el Impuesto al tipo impositivo general del 21 por ciento por la prestación de tales servicios.»

Resumen del IVA en operaciones hipotecarias

Salvo mejor criterio, hay que separar muy bien las dos actividades que puede prestar un intermediario de crédito inmobiliario profesional:

1. La actividad de intermediación hipotecaria que, además de poner en contacto al cliente con el prestamista, suponga un trabajo adicional de negociación, etc. Esta actividad de intermediación está sujeta y exenta de IVA.
2. El asesoramiento hipotecario, que de producirse debería facturarse con IVA (21% en el momento de escribir este artículo).

De combinar ambas actividades, o bien otras exentas y no exentas, se debería acudir a la regla de la prorrata.