Medidas de ayuda para hipotecas variables

¡Extra! ¡Extra! El 23 de noviembre de 2022 se publican en el BOE el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, una batería de nuevas medidas para el alivio del encarecimiento de las hipotecas variables.

Entra en vigor el nuevo Código de Buenas Prácticas para aliviar la carga financiera de aquellos titulares de una hipoteca con interés variable. Dicho código es de adhesión voluntaria por las entidades financieras u otras personas físicas o jurídicas sujetas a la supervisión del Banco de España.

Situación y mejora del mercado de préstamos hipotecarios

Sea debido a la guerra en Ucrania o por los cuellos de botella industriales ocasionados durante la pandemia, estamos viviendo con una inflación amenazante. Las principales autoridades monetarias rápidamente anunciaron una batería de medidas para contrarrestarla. Sin embargo, una y quizá la más importante de las políticas monetarias compartidas mundialmente es la subida de los tipos de interés por parte de las autoridades principales.

Si el Banco Central Europeo (BCE), el Bank of England (BOE) o la FED anuncian una subida de tipos de interés para prevenir una recesión inflacionaria, ya casi no hace falta lo haga. El temor a un endurecimiento monetario provoca una dinámica alcista de los tipos de interés de referencia utilizados en el mercado hipotecario (EURIBOR, SONIA, ARON, TONAR…) muestran movimientos al alza desde incluso antes de que las autoridades subieran los tipos oficiales.

Motivación para las medidas para las hipotecas variables

Según lo publicado en el BOE, más de 3,7 millones de hipotecas están referenciadas al EURIBOR. Esta referencia de tipos de interés ha pasado de valores negativos al 2,8% provisional en noviembre de 2022. Este movimiento está provocando un fuerte incremento de las cuotas en aquellas hipotecas donde se pactó un tipo de interés variable.

El gobierno reconoce que las finanzas familiares a día de hoy están mejor que durante la última crisis financiera. No se prevé un impacto macroeconómico material. Sin embargo, sí reconoce que los tenedores de hipotecas variables tendrán un impacto negativo y significativo y entre ellos se encuentran familias con riesgo de vulnerabilidad.

2 grados de deudores vulnerables

El Real Decreto Ley 19 del 22 de noviembre de 2022 por el que se establece el Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés y la resolución del 23 de noviembre, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 22 de noviembre de 2022, por el que se aprueba el Código de Buenas Prácticas de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, definen dos grupos de vulnerabilidad. En ambos casos, para tener derecho a estas medidas, el importe de adquisición de la vivienda habitual debe haber sido menor de 300.000€.

Por un lado, está la unidad familiar sin recursos. Los deudores hipotecarios que forman parte de este grupo son los más afectados y por definición son aquellos cuyos ingresos son inferiores a 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas. Es decir, aquellos que ganan menos de 25.200€ anuales. Además, para pertenecer a este grupo, la cuota hipotecaria debe suponer un esfuerzo superior al 50% de los ingresos netos anuales de la unidad familiar.

Por otro lado, se definen las familias con riesgo de vulnerabilidad. Estas son aquellas unidades familiares cuyos ingresos anuales son inferiores a 3,5 veces el IPREM anual de 14 pagas, es decir, menos de 29.400€. Simultáneamente, solo podrán adherirse a este grupo si las cuotas hipotecarias suponen una carga mayor al 30% de los ingresos netos de la familia.

Deudores sin recursos: medidas para hipotecas variables

• Cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es superior al 50%, los deudores podrán beneficiarse con una carencia del principal de 5 años (con una reducción de los intereses que pasa del euríbor más 0,25% al euríbor menos 0,10% actual).
• Además, existe la opción de congelar la cuota en su importe a 1 de junio de 2022 durante 12 meses.
• Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
• Se suspende las comisiones por amortización anticipada para las hipotecas variables durante un año.

Estos deudores pueden instar una reestructuración de la deuda (carencia, ampliación de plazo) y, en caso de no ser posible, pueden optar por extinguir su deuda mediante dación y acceder al alquiler social en la misma vivienda. Además, las entidades podrán reunificar las deudas contraídas por el deudor.

Deudores con riesgo de vulnerabilidad

• Cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es inferior al 50%, el deudor podrá disfrutar de una carencia de 2 años y un alargamiento del plazo de hasta 7 años.
• Ampliación del plazo de amortización de 7 años, sin superar el plazo de 40 años.
• Opción de novación para cambiar de hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo que la entidad oferte libremente.

Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades

Con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo se reduce de 0,15 % a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.

Finalmente, a fin de aportar al conocimiento y formación financiera de los usuarios, el Banco de España elaborará y mantendrá actualizada una Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago. Además, darán apoyo a esas entidades públicas de cualquier nivel territorial cuya labor sea la orientación y difusión de conocimiento en materia de finanzas personales.

El alivio, en números, que suponen estas medidas para hipotecas variables

Para calcular la diferencia entre lo que viene pagando compararemos la cuota mensual de una hipoteca variable siendo 220.000€ el capital pendiente. Los economistas somos así de listos, cuando hacemos una predicción siempre empezamos con suposiciones. Por lo tanto, supongamos que:

• Al deudor le quedan exactamente 25 años de hipoteca (300 cuotas).
• Es un deudor hipotecario sin recursos y disfruta el máximo descuento del tipo de interés de referencia: -0,10%
• El deudor pactó un diferencial de 0,80%, por ser la media de los diferenciales de las mejores hipotecas variables analizadas mensualmente en este blog.
• La revisión del Euribor (anual por suposición) se realiza hoy 28/11/2022.
  • Euribor = 2,86%

En este contexto, bajo estas suposiciones, y de no existir medidas algunas, el tipo de interés resultante que se le aplicaría al deudor es de 2,86% + 0,80% = 3,66%. Entonces la cuota hipotecaria de los siguientes 12 meses sería de 1.120,34€. Esta cuota multiplicada por 12 mensualidades supone un total de 13.444,08€ a final de año (53% suponiendo que los ingresos anuales de la familia son 25.200€).

De adherirse el deudor a estas nuevas medidas y beneficiarse del mínimo diferencial contemplado por el Real Decreto Ley 19/ 2022 de noviembre, el tipo de interés resultante sería de -0,10% + 0,80% = 0,70%. De este modo, la cuota hipotecaria se le quedaría al cliente en 799,58€. Esto al año suma 9.595,01€ y representa el 38% de 25.200€.

La diferencia de aplicar la cuota entre la cuota con y sin las medidas es de 320,76€ mensuales, lo que a final de año supone un ahorro de 3.849,07€. Como hemos podido ver, para una unidad familiar que en su conjunto ingresan menos de 25.200€, esta medida supone un ahorro del 15% de sus ingresos anuales. En definitiva, una familia sin recursos y con una hipoteca variable podría ver incrementado su nivel de vida hasta un 15% más lo que si representa un importante alivio.