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Deducción por adquisición de vivienda habitual en 2010, 2011 y 2012: ¿desgrava la hipoteca?

Actualización para la declaración del IRPF del año 2012 (que se presenta a partir de abril de 2013): ¿me desgrava la hipoteca en el 2012?

En Fotocasa han publicado un post mío sobre la deducción por adquisición de vivienda habitual en el ejercicio 2010 (declaración del IRPF que se presenta este mes y el que viene).

Si bien la deducción empeora sustancialmente para los contribuyentes que hayan comprado una vivienda este año 2011, para el 2010 la cosa sigue igual. Actualización: el Gobierno del PP ha vuelto a dejar la deducción para los que han comprado en el 2011 igual que estaba; en iAhorro.com hay una explicación básica actualizada de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2011 (declaración que presentamos a partir de este abril de 2012).

Los que hayan financiado la compra de una vivienda antes del 1 de enero de 2011 continuarán con la deducción en los ejercicios 2011 y siguientes. Los cambios afectan a los que hayan comprado a partir de esta fecha.

Actualización: El Gobierno del PP ha vuelto a modificar la normativa del IRPF en materia de deducción por adquisición de vivienda habitual antes de terminar el año 2011 y con efectos retroactivos al 1 de enero de 2011. Básicamente, la recupera en los mismos términos que antes de la modificación. Independientemente del nivel de renta, los compradores de viviendas habituales en el año 2011 y en el 2012 seguirán disfrutando de una deducción del 15% de las cantidades destinadas a la compra de vivienda, con un límite de 9.040 euros.

La exención por reinversión en una nueva vivienda habitual en 2011 sigue en los mismos términos. Es decir, si vendo una vivienda habitual este año y todo lo que obtengo lo destino a comprar otra vivienda, el beneficio no tributa al 18% (la haya comprado antes o después del 1 de enero de 2011).

El plazo para presentar la declaración de la renta (IRPF) este año va del 3 de mayo al 30 de junio de 2011 (hasta el 27 si se domicilia el pago).

¿Podemos desgravar las cuotas pagadas de la hipoteca en el 2010?

La respuesta es afirmativa siempre que el préstamo hipotecario fuera solicitado para adquirir la vivienda habitual del contribuyente, independientemente de nuestro nivel de renta.

¿Sigue vigente la deducción en el 2011?

La respuesta en este caso depende:

Podemos responder que si en el caso que la vivienda haya sido adquirida antes del 1 de enero de 2011.

Si fue adquirida después del 1 de enero de 2011, la deducción depende de la renta de los contribuyentes:

  1. Si la base imponible del IRPF es menor a 17.707,20 euros la deducción para el 2011 se mantiene (un 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda habitual).
  2. Si está entre 17.707,20 y 24.107,20 euros, la deducción se verá reducida en función de los ingresos.
  3. Si se gana más de 24.107,20 euros desaparece la posibilidad de deducción.

Solo desgrava la vivienda habitual

Se considerará vivienda habitual la edificación (bien inmueble) que cumpla con los siguientes requisitos:

  1. Ser la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años (salvo los casos de fallecimiento o determinadas circunstancias que obliguen al cambio de domicilio).
  2. Se habite de manera efectiva la vivienda en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
  3. También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), si se han adquirido conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (con un máximo de dos) adquiridas al mismo tiempo que la residencia principal.

No todas las hipotecas desgravan

La primera condición es que sea un préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual del contribuyente. Pero no es suficiente, al contrario de lo que mucha gente cree.

Tenemos que ser plenos propietarios de la vivienda habitual; no sería desgravable, por ejemplo, la hipoteca que paga el nudo propietario o el usufructuario de un inmueble, por mucho que vivan en la casa.

Si hemos vendido con anterioridad una vivienda habitual y nos hemos beneficiado de la exención por reinversión en otra vivienda habitual, no se puede volver a desgravar el total de los pagos hipotecarios, ya que hay que tener en cuenta los importes que ya se han desgravado.

Y tampoco podemos computar el 100% de las cuotas si la hipoteca no se ha destinado íntegramente a adquirir la vivienda. Por ejemplo, si hemos solicitado una hipoteca para comprar una vivienda y amueblar la casa o si hemos hecho una reunificación de deudas y préstamos.

Con un ejemplo lo veremos claro:

Imaginemos que solicitamos una préstamo hipotecario para adquirir una casa, financiar los gastos y un dinero adicional para muebles y comprar un coche (en épocas pretéritas esta hipoteca era posible).

Hipoteca de 200.000 euros.
Muebles: 6.000 euros.
Coche: 20.000 euros.
Cuota mensual del año 2010: 825 euros.

En el 2010 ha pagado 12 cuota de 825 euros, es decir, 9.900 euros. Pero no podemos tomar el 100% de las cuotas pagadas, ya que una parte del dinero no se utilizó para adquirir la vivienda. Concretamente 26.000 euros (un 13%), no deducibles.

Por tanto nos podemos deducir sólo el 87% de las cuotas: 87% de 825 = 717,75 euros deducibles. Y por 12 meses resulta que el importe máximo deducible es de 8.613 euros.

Calculo de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2010

Una vez tenemos claro el importe de la base de la deducción (en el ejemplo 8.613 euros), tenemos que aplicar un límite y un porcentaje:

  • El límite de la base de la deducción en el IRPF de 2010 es de 9.015 euros.
  • El porcentaje general es del 15%, independiente de otras deducciones de cada CC.AA.

Por tanto, en el ejemplo tomado, la deducción por adquisición de vivienda habitual en el 2010 será de:

15% de 8.613 = 1.292 euros.

Esperamos haber aclarado algunas dudas sobre la tributación en el IRPF de la declaración que presentamos este año, deseando que salga a devolver a todos los visitantes de Futur Finances y de Fotocasa.

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Una pareja de mileuristas en Palma de Mallorca puede comprar una vivienda de 67 m2

Transcribo una nota de prensa de Fotocasa, cuyo cálculo de la hipoteca máxima a la que pueden acceder dos mileuristas con 10.000 euros de ahorro cada una ha sido calculado por el departamento de hipotecas de Bankimia del que soy responsable.

En la ciudad de Palma de Mallorca, una pareja de mileuristas puede acceder a una vivienda de 67 m2, según un análisis realizado por fotocasa.es. Esta pareja, cuyos ingresos mensuales son de 2.000 euros en total, puede comprar un piso de estas dimensiones si se tiene en cuenta el precio medio de la vivienda de segunda mano en venta en Palma de Mallorca, 2.298 €/m2 en el mes de marzo.

En cuanto a los datos nacionales, los españoles pueden acceder de media a un piso de 69 m2, ya que el Índice Inmobiliario fotocasa.es sitúa el precio medio de la vivienda en España en marzo en 2.230 €/m2.

Para obtener la superficie máxima a la que puede optar una pareja de mileuristas, el análisis de fotocasa.es considera como cifra de referencia el valor del precio medio de la vivienda en el mes de marzo, según el Índice Inmobiliario fotocasa.es, elaborado por la escuela de negocios IESE. Por otro lado, para realizar el cálculo de la hipoteca media fotocasa.es cuenta con la colaboración del comparador de hipotecas Bankimia que tiene en cuenta un Euribor del 2,5% más el 0,75% del tipo de interés aplicable, lo que da lugar a un valor máximo de 154.440 euros, a pagar en 27 años en mensualidades de 700 euros al mes, que corresponden al 35% de los ingresos, el porcentaje máximo de endeudamiento recomendado por los expertos de Bankimia.

En 2008 sólo podían adquirir un piso de 59 m2

Según los datos obtenidos por fotocasa.es en el año 2008, una pareja de mileuristas sólo podía comprar una vivienda de 59 m2 en la ciudad de Palma de Mallorca ya que el Euribor en ese momento se situaba por encima del 4%. Además, el valor total de la hipoteca no podía ascender a más de 148.000 euros, a pagar en mensualidades de 840 euros durante 30 años. Para realizar este cálculo se tomó como referencia el valor medio de la vivienda de segunda mano en Palma de Mallorca que era de 2.495 €/m2.

Por el contrario, un año después, cuando el Euribor se desplomó hasta el 1,2%, y el precio de la vivienda seguía bajando hasta los 2.279 €/m2, este sector de la población podía adquirir una vivienda de 111m2 cuya hipoteca tendría un valor de 252.000 euros.

Los mileuristas en otras ciudades españolas

En la ciudad de Madrid, una pareja de mileuristas puede comprar una vivienda de 45 m2, ya que el valor medio de la vivienda de segunda mano se sitúa en marzo en 3.437 €/m2. Por su parte, en Barcelona esta misma pareja puede comprar un piso de 39 m2, según los datos del análisis de fotocasa.es ya que el valor medio de la vivienda de segunda mano se sitúa en 3.959 €/m2 en marzo. Por otro lado, en la ciudad de Valencia, al ser el precio medio mucho más bajo que en las provincias anteriormente mencionadas, 2.134 €/m2, una pareja de mileuristas puede comprar un piso de 72 m2.

La capital de provincia española en la que una pareja de mileuristas puede adquirir la vivienda más grande teniendo en cuenta los parámetros en los que se basa el estudio de fotocasa.es, es Huelva, ya que el precio medio de la vivienda de segunda mano en marzo es de 1.720 €/m2 y, por tanto, podrían adquirir una casa de 90 m2. Le sigue de cerca la ciudad de Lleida, donde el metro cuadrado se sitúa en 1.780 euros, lo que les permite comprar una vivienda de 87 m2. En el lado opuesto, la ciudad vasca de San Sebastián ostenta en marzo los precios más caros de la vivienda de segunda mano lo que provoca que una pareja de mileuristas sólo pueda comprarse una vivienda de 29 m2, si se tienen en cuenta los datos en los que se ha basado fotocasa.es en su estudio.

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