Artículo de análisis y opinión publicado en El País bajo el titulo ‘Hipotecas irresponsables‘ como director editorial de iAhorro.com.
Los intermediarios de crédito seleccionados por Futur Finances, entre otras cualidades, son expertos del mercado que tratan de que sus clientes consigan préstamos hipotecarios responsables.
Una hipoteca concedida responsablemente supone que los bancos den el dinero a los clientes que, en base a criterios técnicos, conocimientos estadísticos y cualitativos de su clientela, van a poder devolverlo.
Estamos en un momento muy inicial de la mejora del mercado inmobiliario, con importantes factores que pueden torcer la tendencia, como el embalsamiento de la oferta de bancos y Sareb , que retienen buena parte de los inmuebles en balance a la espera de que la mejora de precios de la vivienda se consolide. Cuando consideren que los precios ya son interesantes, veremos salir al mercado muchas viviendas que incidirán a la baja en la evolución de los precios.
Hay otro factor que influye en el mercado inmobiliario, además de la oferta y demanda de casas: el crédito hipotecario.
El mejor momento para prevenir los malos hábitos que nos llevaron al estallido de la burbuja inmobiliaria es antes de que se cree y este artículo pretende señalar algunos.
Los factores que indican una mejora del sector inmobiliario son, entre otros:
Los precios reales de la vivienda que han caído un 45% desde los máximos de 2007 (según el Banco de España), empiezan a subir según inmuebles y zonas, como lo atestiguan estadísticas como el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), que registra un incremento del 4,2% en el segundo trimestre del año.
El potencial demandante de inmuebles, además, empieza a percibir una mejora de su economía, no tanto en sus ingresos familiares como en una mayor estabilidad en su empleo.
En cuanto a la conexión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, el mismo INE constata un crecimiento del 21,8% anual en las hipotecas constituidas sobre vivienda datos a julio de 2015).
Simplificando, los precios de la vivienda aumentan si la demanda incrementa su capacidad de pago, lo que ocurre cuando suben sus ingresos reales (sueldos) o se reducen las cuotas hipotecarias mensuales (por ejemplo ampliando los plazos a 50 años, como se hizo en un pasado). No parece que estemos ante un escenario futuro de incrementos importante de los ingresos reales de los solicitantes; ¿y en la concesión de hipotecas?
Si los bancos conceden financiación con garantía real con requisitos “razonables” y con condiciones prudentes, la burbuja inmobiliaria se mantiene estable. Cuando aumentan las hipotecas imprudentes en el mercado, la burbuja se hincha.
¿Qué tipo de hipotecas podemos considerar irresponsables?
Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, una hipoteca irresponsable es aquella que se concede sin analizar correctamente la solvencia y capacidad de reembolso de los solicitantes, no sólo en el momento en que se solicita sino también considerando posibles situaciones venideras que puedan afectar a la generación de ingresos, a la estabilidad laboral o posibles problemas de salud.
Coincide Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers, en la importancia de valorar la capacidad de reembolso presente y futura, considerando que una hipoteca irresponsable es toda aquella que se concede a un cliente que no acredita que puede pagar la hipoteca en la hipótesis que el tipo de interés suba a un 4,5% – 5%.
¿Han aprendido los clientes del pasado?
Además de que en las entidades financieras se imponga la responsabilidad a la hora de analizar el riesgo de conceder una hipoteca, punto determinante para no repetir los dramas hipotecarios recientes, es muy importante que el cliente tome conciencia de que hay que tener una formación hipotecaria adecuada, acudir a asesores independientes y no cometer imprudencias.
En cuanto a los familiares del pretendiente a hipotecado, aportar a la operación la prudencia que los años ayudan a tener. Tengamos en cuenta que los bancos obligan a avalista a renunciar a sus beneficios como fiadores, si bien sentencias como la reciente de la Audiencia de Gipuzkoa les deberían «ayudar» a ser lo transparentes que necesita esta figura al solicitarla.
Antonio Beltrán alerta de que algunos clientes vuelven a los errores del pasado, como el caso de una pareja, uno con un contrato indefinido y el otro temporal, que además han solicitado recientemente un préstamo personal para adquirir un coche. Clientes que no deberían plantearse solicitar una hipoteca, por inestabilidad de los ingresos (un contrato temporal) y por endeudamiento previo que se debe pagar antes de platearse comprar una casa. Hipoteca irresponsable que ningún banco debería conceder. Es un caso muy similar al del cliente que no tiene ahorros y se plantea pedir un préstamo personal, junto a la hipoteca, para pagar los gastos.
Pedro Javaloyes comenta que ellos mismos descartan operaciones que ya no presentan a los bancos, como solicitantes de hipotecas que están cobrando el desempleo, particulares sin ingresos demostrables u otros que tienen muy sobrepasada su capacidad de endeudamiento, incluso «clientes que no se han parado a pensar que la cuota de la financiación que nos piden en igual o mayor que los ingresos que tienen».
Responsabilidad de bancos, sin duda, pero también de los clientes que piden las hipotecas y de los avalistas que comprometen su patrimonio presente y futuro. La vacuna al virus del sobreendeudamiento.
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