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Estimado Emanuel,

Como te han trasladado las entidades bancarias a las que has consultado lo habitual en la contratación de préstamo hipotecario para adquisición de primera vivienda es un máximo de dos titulares, pero puede haber excepciones y entiendo que vuestro caso es una de ellas.

Para que se pueda contratar un préstamo hipotecario para más de una unidad familiar, como es vuestro caso, se tienen que dar dos condiciones que aquí se cumplirían: que haya aportación de fondos de los intervinientes a la operación y  buena capacidad de reembolso, y por otro lado, que la naturaleza de la finca impida que se pueda distribuir la responsabilidad hipotecaria para constituir dos préstamos hipotecarios.

Actualmente es planteable vuestro caso.

Santiago Cruz, colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

Buenos días, Carol.

En este caso la hipoteca no sólo se constituye sobre la vivienda de tu hija, sino también sobre la tuya. Esto es, conviertes tu casa en una garantía del préstamo a devolver.

La Ley prevé que, en este caso, el banco pueda exigir que un seguro garantice el valor de reconstrucción de la vivienda que está respaldando el préstamo. En este caso, sobre las dos viviendas que resuelven la garantía real que respalda al citado préstamo.

Por tanto, si tienes un seguro, tendrás que incluir en el mismo un derecho de cobro preferente sobre las indemnizaciones que puedan afectar a la vivienda (no al contenido ni al resto de coberturas de la casa) en el seguro de hogar. No nombres al banco beneficiario del seguro pues eso lo convertirá en quien va a tener derecho a cualquier indemnización, sea de lo que sea y por cualquier importe (incluso en exceso de la garantía requerida). Tampoco hagas una “cesión de derechos” a su favor, pues con eso le transfieres el control absoluto del seguro y puede hacer con él lo que le de la gana. Existe un criterio del Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones que aborda en términos de mala práctica la designación como beneficiario o la cesión de derechos a quien es un mero acreedor hipotecario

El derecho como acreedor hipotecario es un acreedor preferente y el modo de resolver la cuestión viene definido en el artículo 40 de la Ley 50/1980.

Saludos,

Buenos días. Si ya no tiene derecho a la deducción solo no tiene que consignar la misma, es decir, si aparece automáticamente en la declaración, eliminando los importes. Con respecto a la consignación de la vivienda, tiene que ser lo que sea, si sigue siendo habitual debe mantenerse así y, por supuesto, seguir empadronado. Que se acabe la deducción por adquisición de vivienda habitual o no se renuncie voluntariamente a ese derecho no genera ninguna obligación de cambio.

Si ya no es su vivienda habitual y es otra, esa es la que debe consignar como habitual, empadronarse en ella y esta que aparezca con el uso que tenga: a su disposición (segunda vivienda), alquilada si la alquila u otra circunstancia.

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Apreciada Jeannette,

No es posible que te hayan pasado de avalista a titular de un préstamo hipotecario, ya que entre otras formalidades ha de pasar por un notario, que evidentemente no puede modificar tu situación jurídica respecto a la deuda sin tu comparecencia y voluntad.

En todo caso, si eres avalista de un préstamo y este no se paga correctamente, el banco puede ejecutar la hipoteca (quedarse la casa), por el 50% o 70% de su valor según sea o no vivienda habitual, y exigir el resto de la deuda a los titulares y avalistas, pese a ya haberse quedado la casa.

Entiendo que en tu caso llegas tarde, pero de todos modos te invito a leer el artículo del blog sobre los avales en proyectos empresariales.

Te recomiendo acudas a un abogado especializado en este tipo de temas y que analicen tu caso.