Comentarios sobre el alquiler con opción a compra (I.- Introducción)

Esta entrada se basa en los posts publicados en Bankimia:

Introducción al contrato de alquiler con opción de compra
Modalidades del alquiler con opción de compra

El alquiler con opción a compra es un contrato entre el arrendador-promitente (el propietario de la vivienda) y arrendatario-optante (el que alquila con opción) en el que el promitente se obliga a vender a un precio determinado en un futuro, a cambio de una entrada y/o pagos mensuales a cuenta de ese precio. El optante se obliga a comprar en dicho plazo o perderá la opción de compra.

Por tanto, en el contrato hay que hacer constar:
El precio final de la posible compra-venta.
El plazo para ejercer la opción.
La posible entrada y/o pagos mensuales del alquiler con opción a compra.

Es muy recomendable que el contrato se firme ante notario, que se acuda a un abogado-economista para redactar el contrato y, si es posible, inscribir dicha opción de compra en el Registro de la Propiedad, para que sea exigible ante terceros.
Ampliaremos en la próxima entrada los riesgos del alquiler con opción a compra, pero mucho cuidado con las hipotecas, embargos u otras inscripciones que haya en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda.

Esta fórmula se ha puesto de moda por varios motivos:

1.- La gente tiene miedo de contratar una hipoteca, es un temor acrecentado por las malas noticias económicas que continuamente se oyen y por el susto que dio la última subida del euribor a los hipotecados conocidos. Este factor psicológico, en mi opinión, es el que produce que la demanda de préstamos hipotecarios (gente que va al banco a solicitar una hipoteca) sea tan baja a pesar de que el euribor está marcando día a día su mínimo histórico y el precio de la vivienda ha bajado casi un 30%.

2.- En la oferta de préstamos, está claro que los bancos y cajas de ahorro se han puesto muy duros. En algunos casos demasiado.
Hay bancos que conceden el 80% del valor de compra-venta, por ejemplo. ¿Hay mucho porcentaje de la población que tenga el 11% de gastos más el 20% de la compra ahorrados? Yo creo que no. O piden segundas garantías, avalistas, ahorros, etc, etc.
¿No es parte del negocio de la banca (y de su función en la sociedad) dar préstamos hipotecarios para que le gente pueda tener una vivienda? Yo creo que si.

3.- Es una fórmula de acceso a una vivienda interesante, ya que las mensualidades del alquiler son a cuenta de la compra-venta, por lo que cuando se tenga que solicitar la hipoteca ya tendremos pagada una parte de la casa; pero tiene sus riesgos, de aquí la necesidad de un buen asesoramiento previo a la firma de este tipo de contratos.

Básicamente, en el mercado hay 3 tipos de contratos de alquiler con opción a compra:

1.- El básico, en el que en el contrato de alquiler (cuya duración no puede ser inferior a 5 años diga lo que diga el contrato) se estipulan las siguientes cláusulas de opción a compra:
Precio de compra-venta futuro.
Plazo para ejercer la opción.
Mensualidades que van a cuenta del precio si se ejerce la opción (suelen ser superiores a las de un alquiler normal).

2.- Igual que el básico pero con la particularidad que las mensualidades de alquiler no computan al 100% como pagos a cuenta, según pasan los años. Por ejemplo:
El primer año se descuentan al 100% de la posible compra.
El segundo año solo computan al 80%.
El tercero al 60%, etc
Es una fórmula que incentiva al que alquila (optante) a comprar cuanto antes mejor.

3.- La fórmula típica de los promotores:
Combina las anteriores con la obligación de depositar una entrada importante a cuenta de la futura compra-venta.

Con este post iniciamos un breve pero intenso viaje al mundo del alquiler con opción a compra, en el que intentaremos desvelar algunos temas relacionados:

Riesgos de este tipo de contrato.
Fiscalidad.
Fase de contratación de la hipoteca para ejercer la opción de compra.

Esperamos y deseamos que el viaje sea ameno y de su agrado.

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Citi se bate en retirada. Los americanos no pueden con España

Perdonad mi patriotismo económico, pero a veces uno se harta de oír que España es peor que el resto y tal y cual; pues el gigante americano Citi ha decidido que no puede con la banca española en productos hipotecarios y préstamos personales.

Tan pronto se amorticen los 1.015 millones de euros en hipotecas y los 362 millones en préstamos personales, estas dos unidades de negocio se extinguirán en España.

Su apuesta fuerte en nuestro país serán las tarjetas de crédito, que ya suman 1,3 millones de euros.

Dice elEconomista que una retirada a tiempo es una victoria, pero mi experiencia me dice que es más una retirada a la desesperada que una estrategia adoptada voluntariamente.

Al menos en Mallorca, la estrategia del Citi ha sido peor imposible. Fueron los primeros en dar hipotecas a cualquier inmigrante con menos de 6 meses de vida laboral venido de países que ni yo conocía; sin pedir Cirbe,por lo que se avalaban unos a otros en un carrusel la mar de divertido. De hecho, deben tener más morosidad que hipotecas al día.

Al final se llevaron la división hipotecaria a Barcelona. Un desastre; ¿esta es la estrategia del antiguo coloso americano y sus geniales directivos?. Penosa, muy penosa.

En cuanto a los préstamos personales, idearon una especie de tienda de préstamos personales con empleados de otros países, me consta que muchos sin formación académica, para enroscar sus intereses desorbitados (en esa época, hoy en día está de moda que a banca cobre una barbaridad por los pocos personales que dejan). Ya no quiero ni pensar la morosidad en ese nicho de mercado.

En definitiva, y a pesar de lo que la gente cree, hay mucho mediocre en las cúpulas bancarias. No me extraña que esta crisis les haya cogido a la mayoría en ropa interior.

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El euribor de agosto de 2009 cierra en un nuevo mínimo histórico

No parece noticia decir que el euribor a 12 meses ha marcado un nuevo mínimo histórico, cerrando agosto al 1,334% (once meses de bajada consecutiva de este indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas de los españoles). Pero si, el precio de las hipotecas sigue bajando.

Al menos para los ya hipotecados, que para los que quieren una hipoteca para comprar una nueva casa, cada vez se le ponen más complicada las cosas.

Y la banca sube sus márgenes por la percepción de mayor riesgo de impago; y financia a cuentagotas. Y ni hablar de los precios que pone a los pocos préstamos personales que concede. Una media de un 9%, diría yo, es decir, que financia préstamos con garantía personal a euribor + 7,7 aproximadamente. Buen margen, no?

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La web 2.0 y la cultura financiera

Esta entrada va del enorme potencial y utilidad de las herramientas de la red social para adquirir y ampliar nuestros conocimientos, a coste 0 (nuestro tiempo, eso si), en este caso nuestra cultura financiera.

Tal vez mi obsesión-devoción en este tema venga del año en que trabajé en un banco.

Aprendí muchas cosas e hice grandes amigo que aún conservo. Pero también descubrí, marcado a fuego, tres cosas:

1.- Los bancos, así como están concebidos, realmente, en palabras de un directivo, “no tienen alma”·

2.- La gente se deja vender cualquier producto financiero que su director “de toda la vida” quiera enroscarle.

3.- Los directores cobran un misterioso sobre cada año, que va en función de los objetivos que le marca su banco a principio de año (o por trimestres, meses…). Y estos objetivos poco o nada tienen que ver con lo que interesa a los clientes de la sucursal, sino a la cuenta de resultados del banco. Y no es que los directores sean malas personas ni mucho menos; pero si no cumplen objetivos saben lo que les va a pasar…

Si, ya se que hay gente que defiende que los bancos no son los malos de la película, pero a mi me lo parecen, en muchas ocasiones (menos los que aprueban hipotecas a mis clientes, esos tienen alma y una gracia “que no se puede aguantar”).

¿Y que puede hacer el ciudadan@ medio para enfrentarse a su director “de toda la vida” sin que le coloque un plan de pensiones ruinoso, un robot de cocina o una hipoteca-basura?

Tener una cultura financiera adecuada a la capacidad de persuasión del director.

Hoy en día, la web 2.0 nos regala herramientas espectaculares para formarse e informarse sin pagar un euro.

Comprenderán los lectores que también aproveche el post en cuanto a lo que Futur Finances 2.0 les ofrece, sin desmerecer el resto de actores de la www.

En primer lugar están las webs:

Una comunicación que antes era unidireccional: “Yo soy la empresa y ustedes unos atontados potenciales consumidores que me vienen a ver a Internet”.
Ya no cuela; las webs deben ser puntos de encuentro de consumidores potenciales y efectivos, un sitio dónde consultar noticias o comparar productos. Ejemplo claro de este cambio son webs como Bankimia, en las que un servidor colabora respondiendo y aprendiendo de las preguntas de sus usuarios.

Después tenemos la blogosfera y su inmenso potencial:

Uno se puede suscribir gratuitamente a infinidad de blogs, y de la forma que le resulte más cómoda (vía e-mail, readers, marcadores en el propio navegador, etc) y recibir puntualmente las entradas publicadas.
Además puede conocer una red de bitácoras cuya temática sea similar e ir ampliando su conocimiento con varios puntos de vista. Yo mismo, como blogger, uso la barra lateral izquierda de este blog, Mi lista de blogs, para estar al día de lo que escriben los demás bloggers a los que sigo. Cada vez que hay una entrada nueva, sale actualizada en este blog.

Visitando un solo sitio, uno puede saber lo que escriben los otros que han sido seleccionados según los criterios de un profesional determinado (en este caso un servidor).

Hoy en día las empresas empiezan a entender la necesidad de tener un blog de calidad en su web oficial, que atraiga consumidores potenciales.
Pero debe ser una bitácora actualizada, con contenidos interesantes y no descaradamente promocional. Y que permita que sus visitantes hagan comentarios en las entradas. Esto es comprender el concepto 2.0, creo yo.

Pero vayamos a ir más allá. Las redes sociales, profesionales como Xing o LinkedIn, o generalistas como Facebook o Twitter.

Nos abren a un universo cuasi-inabarcable. Los grupos, perfiles personales y profesionales, expertos de nuestra red con los que interaccionar, etc.

Concretamente un servidor es co-moderado de la Red de Banca de Xing, Futur Finances tiene un sitio en Facebook y Twitter, y demás.

Futur en Facebook se actualiza con las entradas de este blog, pero además se enlazan entradas de otros blogs y noticias que consideramos interesantes. Y automáticamente estas entradas se publican en Twitter, en una danza de datos y plataformas que cuesta no perderse.

Pero para los usuarios de este blog es tan sencillo como consultar la barra lateral (Futur Finances on Facebook).

Con un vista a un solo sitio se tiene toda la información descrita, de blogs, de noticias, comentarios de otros expertos,… Y lo mejor, además de recibir información actualizada, los visitantes pueden expresar sus ideas, comentarios, dudas y desacuerdos.

Una vez hecha esta primera visita, es hora de visitar las entradas de nuestros compañeros y portales de noticias económicas.

En definitiva, pretendemos sea un lugar de reunión donde poder ubicarse en el vasto conocimiento financiero de Internet de la mano de este vuestro humilde guía y de vosotros mismos.

A cambio, solo se os pide que os animéis a comentar las entradas y, si hay publicidad que os interesa, hacer click en ella.

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