La nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor este lunes pasado regula entre otros temas la fijación de unas comisiones máximas para cancelaciones parciales y totales.
Las nuevas comisiones de cancelación aplicables (en la nueva terminología: COMPENSACIÓN POR DESISTIMIENTO) son:
1.- Para cancelaciones total o parciales en los primeros cinco años de vida del préstamo: 0,5%
2.-Para cancelaciones total o parciales después de 5 años: 0,25%
El 6 de Mayo de 2000 entró en vigor la Ley de edificación la cual obliga a contratar un Seguro que Garantice los Daños producidos en la edificación por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación y estructura del edificio y comprometan su resistencia y seguridad.
La cobertura comienza al entregar la obra y tiene una vigencia de diez años. Gracias a este seguro el promotor, obligado por esta Ley a su contratación, y sus clientes disponen de las garantías necesarias para que se indemnice o reparen de forma inmediata los daños sufridos en el riesgo asegurado.El control de la existencia de ese seguro decenal recae en los notarios y registradores. A la hora de inscribir el Fin de Obra en el Registro, será necesario aportar una copia de la póliza. Lo lógico y deseable es que el promotor nos entregue una copia de la póliza para, en caso de que exista algún problema sepamos a quien recurrir. Sin embargo, tal y como digo, siempre se podrá recurrir al protocolo del Notario o al Registro.
Una bajada muy pequeña, hay que decirlo, de 0,04 puntos.
La bajada ha sido muy exigua debido a que en la segunda quincena de noviembre el Euribor se ha disparado, de nuevo por los problemas de liquidez de algunos bancos.
Esto son malas noticias para los hipotecados, ya que aunque los tipos de interés no suban el efecto para la población en general es como si subieran: los préstamos cuestan más dinero y hay una cierta restricción del crédito.
Hacer predicciones sobre posibles subidas o bajadas del euribor en los próximos veces se hace cada vez más complicado, debido a las turbulencias del mercado.
Actualización diciembre 2008:
El 2008 acaba con buenas noticias para todos los hipotecados, ya que el euribor está en constante bajada debido a las reducciones incesantes de los tipos del BCE.
Hay estudios que se atreven a pronosticar un euribor cercano al 2% para finales del 2009.
Actualización noviembre 2008:
La crisis financiera se está propagando a toda mecha por la economía real, como era previsible. Las cifras de paro aumentan a niveles que teníamos olvidados. Ante esta situación, el BCE debe dejar de luchar contra la inflación con tipos altos y debe seguir bajando su tipo de intervención; de hecho así apuestan los expertos.
Dado la correlación entre tipos del BCe y el euribor, nos podemos arriesgar a especular con una bajada del indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas hasta un 4 %; de hecho, mientras escribimos este artículo el euribor lleva 20 días de descenso continuado y está en el 4,701% (y seguirá bajando previsiblemente todo el mes).
El BCE acaba de bajar los tipos al 3,25%, lo que afianza la posibilidad de ver el euribor al 4,25% a finales de año (y tal vez más cercano al 4%).
Actualización octubre 2008:
La bajada coordinada de 0,5 puntos de los principales Bancos Centrales europeos debería tener un efecto balsámico en el euribor.
El BCE deja al 3,75 % sus tipos. Eso debería, a medio plazo, hacer bajar el euribor, al menos el 0,5.
Para finales de este año, con este dato en la mano, podemos arriesgarnos a vaticinar que el euribor podría acabar al 5% (siempre y cuando no siga agravándose la falta de confianza interbancaria).
Actualización septiembre 2008:
Para ayudar a los internautas que llegan a este Blog desde Google y otros buscadores interesándose por la evolución del Euribor en el 2009, dejamos un enlace a las entradas que hacen referencia al euribor de este Blog.
Por otra parte, con los datos que se tienen a día hoy, podemos hacer algunos comentarios sobre la posible evolución del euribor en los próximos meses:
El valor del euribor depende, principalmente y simplificando mucho, de dos variables:
1.- Del tipo de interés del BCE (qué podemos decir que es el precio que cobra el Banco Central Europeo a los bancos para dejarles liquidez). Actualmente está al 4,25% y no hay previsiones de que lo suba en el 2009. Como mucho algunos se arriesgan a aventurar que podría subir al 4,5%, pero dada la mala situación económica es poco probable.
2.- De la confianza entre los bancos. El euribor es la media de tipos de interés al que se dejan el dinero los bancos entre si en el mercado interbancario. Si un banco A no se fía de un banco B (no está del todo seguro que le va a devolver su dinero), o bien no le deja el dinero o bien se lo deja a tipos más altos, lo que hace que la media del euribor suba. Actualmente hay una crisis de confianza entre las entidades financieras, lo que frena las posibles bajadas del indicador. A medida que los bancos vayan reflejando las pérdidas debidas a las hipotecas basura americanas y a la creciente morosidad nacional, veremos si se va recuperando o no la confianza y disminuye el precio que se cobran por dejarse dinero.
Bajo la hipotesis de que este año 2008 el BCE mantenga tipos al 4,25% y la confianza bancaria no empeore (o mejore), nos atrevemos a pronosticar un euribor estable durante lo que falta del 2008 en un 5%.
Para el año 2009 las previsiones sobre el euribor son más optimistas; dependiendo de los estudios que uno lea podría situarse entre un 4 a un 4,5%. Nosotros nos quedaremos con la opción que nos parece más probable, que es la siguiente:
Euribor entre el 4,25% y el 4,5% (bajo la hipotesis que el BCE baja entre un cuarto a medio punto sus tipos).
Ya lo reconocen hasta los más conservadores. Servicios de estudios tan poco sospechosos de catastrofistas como los del BBVA, el Deutsche Bank o Standard & Poor’s hablan abiertamente de que en los próximos años caerá el precio de la vivienda por primera vez en 15 años. Eso sí, por el momento, todos anticipan bajadas moderadas, siempre y cuando la crisis crediticia que llegó de EE UU el pasado verano no pegue coletazos de última hora.
BBVA: Pronostica un ligero aumento del precio en 2008 y una caída del 1,9% en 2009
Deutsche Bank: Bajada de precios ya en el 2008
Standard & Poor’s: 2008 se cerrará con tasas de crecimiento cercanas al 0% y caída del 1,1% en 2009
¿Y en la calle, qué ocurre?
El experto inmobiliario José Barta dice que, tras varios años en los que el sector promotor ha sido el más rentable de la economía española, nadie está interesado ahora en reconocer la realidad. Las inmobiliarias se esfuerzan en negar la posible bajada de precios porque si sus clientes piensan que ésta es inminente, pospondrán sus decisiones de compra. Y además, la temida deflación supondría una pérdida de valor para su stock de viviendas. “Hacia fuera dicen que aquí no pasa nada, pero a puerta cerrada reconocen una honda preocupación”, dice.
La economía española, mejor preparada para afrontar la crisis:
Pero en lo que todos los economistas consultados están de acuerdo es en que la economía española está ahora mejor preparada para afrontar una crisis. Y aquí las buenas cifras de empleo son decisivas. “La renta disponible es la variable clave. En la medida en que no se destruya empleo en los próximos años, la crisis no será tan grave; y la UE prevé la creación de unos 400.000 puestos para 2009”, asegura Josep Oliver, catedrático de la Autónoma de Barcelona, que compara el millón de empleos que se destruyeron en seis trimestres de 1992, 1993 y 1994 con la buena marcha actual del mercado del trabajo.
En teoría económica se explica que los precios de mercado se forman en la intersección de la curva de oferta y demanda, es decir, en el punto en que el precio que ofrecen los vendedores y el precio al que están dispuestos a comprar los demandantes se iguala.
La peculiaridad que queremos explicar es el efecto llamado “embalsamiento de la demanda”:
Los compradores esperan a comprar porque creen que los precios de los inmuebles van a bajar.
Según esta teoría, el actual parón de las ventas, y en especial, el acentuado descenso ocurrido después del verano, no responde tanto a la inexistencia de compradores con capacidad económica para afrontar los precios actuales, como que quienes hubieran comprado en condiciones normales, se abstienen de hacerlo a la espera de una posible bajada de precios.
Se plantea pues la actual situación del mercado como un pulso entre quienes desean comprar pisos, pero no tiene especial prisa y los promotores, que tiene pisos sin vender y cada vez se encuentran más agobiados con el vencimiento de sus créditos. Unos aguantan las ganas de comprar y otros se resisten a bajar precios. Pasan así los días y los meses y mientras aumenta la demanda potencial, el denominado “embalsamiento de la demanda”, pues crece continuadamente al sumarse más y más ahorradores, que no encuentran donde colocar satisfactoriamente sus depósitos, no sube con la misma fuerza la oferta, pues al contrario, los promotores ralentizan, e incluso paralizan, las obras con el fin de reducir las tensiones de su tesorería. Se crea con ello de forma latente y oculta una perniciosa asimetría entre la demanda y la oferta potencial. Por ello dicen, existe el riesgo, que con el paso del tiempo la presión compradora quede a la espera de comprar, a semejanza de como está el agua de un embalse esperando que se abran las compuertas, y así se mantendrán, no hasta que bajen los precios los vendedores, pues siempre queda la esperanza de una nueva bajada posterior, sino hasta que eso que llamamos opinión pública”, indique que los precios han tocado suelo. Cuando ello ocurra, hay el riesgo que como pasa con el agua, se produzca un “golpe de ariete”, en el que se suma a la presión alcanzada por la altura del agua, la fuerza de la inercia del agua en movimiento, que forma que arrolla cualquier obstáculo que encuentre a su paso. Los expertos temen que si de repente, los que hoy esperan llegan al convencimiento de que los precios “han tocado suelo”, salgan en tromba a comprar las viviendas, ante el miedo a que otro les “pise” la compra, que desde hace tiempo tienen vista y en espera de compra. En consecuencia se puede crear un “efecto rebote” que suba momentáneamente los precios, para tener posteriores caídas en un proceso de vaivén, hasta que poco a poco las ansias compradoras se equilibren con la oferta creciente. Temen que esta contención artificial de la demanda lesione gravemente tanto el patrimonio de los promotores que no puedan aguantar el “tirón” como el de los compradores, que tiene hoy mal invertidos sus ahorros a la espera de la compra, para finalizar comprando a malos precios, terminando alejando de este sector al pequeño ahorrador ante la inseguridad del mercado, Por ello consideran preferible que tanto compradores y vendedores encuentren cuanto antes un punto de equilibrio en los precios y se reanuden nuevamente y sin falsa presión las transacciones.
Esta nueva entidad, con participación francesa y portuguesa, ha empezado a expandirse en España.
De momento sólo ofrece productos de reunificación de deudas, aunque a medio plazo tiene previsto ofrecer hipotecas para la compra-venta, también.
Como característica a destacar, la posibilidad de llegar a una hipoteca con un plazo de hasta los 62 años (titulares de 18 años).
Futur Finances les permite acceder a esta entidad financiera.
Un agente Bankinter es un socio con el que se comparte el beneficio generado. Es un profesional especializado en temas financieros, seleccionado bajo rigurosos criterios de experiencia y cualificación, que garantizan el mejor y más personal asesoramiento financiero.
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Actualización: dejamos de ser agentes del banco por mutuo acuerdo.
Lunes, 5 de noviembre de 2007
Bancos y cajas dan créditos «subprime a la española» para refinanciar a los morosos
M. PORTILLA / M. LARRAÑAGA. MADRID.
Que la crisis estadounidense de las hipotecas de alto riesgo («subprime») no ha afectado a las entidades española, al menos hasta el momento, es una realidad constatada incluso por el Banco de España. Pero tampoco se puede negar, aunque sean las menos, que en nuestro país también existen hipotecas «subprime». Posiblemente con una medición de los riesgos mayor que en Estados Unidos, donde el año pasado el 29% de las hipotecas eran de este tipo.
Casi todas las entidades españolas niegan tener hipotecas «subprime», sobre todo porque muchas comercializan estos préstamos a través de marcas «blancas» de la propia compañía o de una surgida mediante la agrupación de varias entidades, principalmente cajas de ahorros. Pero la realidad es que prefieren conceder estos créditos de alto riesgo para intentar resolver una grave situación económica de un cliente, que puede ser coyuntural, en lugar de tener que meterse en un contencioso largo y poco rentable.
Santander, el más transparente El único banco que ha reconocido públicamente que hay «subprime» en España es el Santander, a través de su vicepresidente y consejero delegado, Alfredo Sáenz, en la presentación de resultados realizada hace unos días. Sáenz manifestó abiertamente que «claro que hay «subprime» en España, es una cuestión de puro sentido común». Es más, añadió que «los criterios por los que una hipoteca se considera «subprime» en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España».
El negocio de hipotecas «subprime» del banco que preside Emilio Botín se realiza a través de su financiera Santander Consumer Finance, siempre para refinanciar o reunificar la deuda de clientes morosos. El volumen de crédito que se concede a estos clientes va desde un 45% del valor de tasación de su vivienda hasta un máximo del 75%, siempre en función de los pagos retrasados que tenga y del ratio máximo de endeudamiento que tenga respecto a su salario, establecido entre un 40% y un 60% de su sueldo.
Es decir, la hipoteca «subprime» de Santander Consumer Finance podrá ser como máximo del 45% del valor de la casa si su cuota mensual acapara el 60% del sueldo del cliente.
El caso más extremo que contempla de concesión de este tipo de crédito es para un cliente con cuatro operaciones de impagos, al que se le puede llegar a dar un máximo equivalente del 50% del valor de tasación de su vivienda y si su ratio de endeudamiento es también del 50% de su salario. Ese cliente tendrá que hacer frente a un interés del 12% el primer año, y luego revisiones anuales del Euribor más 4,75 puntos.
En su memoria anual correspondiente al ejercicio 2006, el Santander explica que este es uno de los nuevos negocios desarrollados en ese ejercicio en España, y añade que «su impulso ha contribuido a elevar el crecimiento de la nueva producción del crédito directo hasta un 36%, muy por encima del 20% registrado en media en el área». Lo cual demuestra que un negocio con riesgo, si está bien gestionado también es un buen negocio.
Celeris Servicios Financieros está participada por 20 cajas de ahorros de toda España, y además de realizar préstamos personales, uno de sus negocios es reagrupar la deuda de clientes de estas cajas que han tenido algún tipo de incidencia de morosidad.
A estos clientes se les obliga a cancelar todos sus préstamos y a reagruparlos en uno que puede alcanzar como máximo el 70% del valor de tasación de su vivienda con dos o tres cuotas pendientes o retrasos y dependiendo del ratio de endeudamiento respecto al salario. Cuando el cliente ya está inmerso en un proceso judicial lo máximo que le conceden es una hipoteca del 50 o del 55% del valor de tasación de su casa y con un interés del Euribor más 6 puntos. Asimismo, varias cajas rurales están en proceso de agruparse para sacar su propia marca para este tipo de negocios.
Caixa Galicia tiene su propia marca para refinanciar deuda: CXG Crédito Familiar. Bajo esta firma, además de conceder todo tipo de préstamos realiza reagrupación de deuda, que si es limpia, es decir, sin ningún tipo de morosidad, puede alcanzar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda del cliente. Cuando se observa algún tipo de incidencia esa tasación se queda en el 65% del valor de la casa y el interés que se cobra es el Euribor más 2,5 puntos; si hay algún proceso judicial por medio se rebaja al 50%, y el tipo de interés se eleva al Euribor más 3,5 puntos, mientras que si hay procedimiento ejecutivo el tipo aplicado es Euribor más 4,5 puntos.
El banco alemán Deutsche Bank, que ha reconocido estar afectado por la crisis hipotecaria de Estados Unidos y cuyo resultado ha descendido un 19% en el último trimestre, también tiene hipotecas de alto riesgo en España a través de la firma DB Credit. Su producto más significativo es una hipoteca cuyo volumen alcanza el 120% del valor de tasación de la vivienda, pero la cuota no puede sobrepasar el 40% de los ingresos del cliente que la solicite. También admite refinanciación de deuda limpia, equivalente al 100% del valor de la casa, cuando la mayoría de las entidades no conceden más de un 80%. El ratio de endeudamiento puede llegar hasta el 65% del sueldo del cliente cuando éste no haya tenido ningún tipo de incidencias de tipo moroso y tenga un contrato indefinido.
Clientes en fichero de morosos:
Lo curioso, es que admite a clientes que estén registrados en el fichero de morosos de la Asociación Nacional de Entidades Financieras (Asnef) con una cifra de hasta 10.000 euros, aunque la cantidad más común en los clientes con los que trabaja oscila entre los 3.000 y 4.000 euros. Cualquier otra entidad no trabaja con estos clientes.
Para reunificar deuda de clientes bajo procedimientos judiciales, el crédito máximo que concede es del 65% del valor de la vivienda y con un ratio de endeudamiento del 50%, y el interés llega hasta el Euribor más 8,35 puntos.
A pesar de todo, España sigue siendo un paraíso para los bancos y cajas en cuanto a morosidad, porque están en tasas mínimas históricas y porque el grado de cobertura medio de la banca es del 250% respecto a los créditos de dudoso cobro.
La novación de una hipoteca es un instrumento que tiene el cliente para mejorar las condiciones de su préstamo, sin tener que cambiarse de banco, con unos costes menores que la subrogación a otra entidad.
Este procedimiento se utiliza para negociar con el banco una mejora de tipos de interés, por ejemplo. La estrategia a seguir es acudir al director de la oficina y solicitarle una mejora de condiciones; es probable que en un principio se niegue; en este caso hay que tener alguna oferta mejor de otras entidades y amenazarle con la subrogación de nuestra hipoteca (cambiar de entidad bancaria con la intención de mejorar las condiciones de la misma: tipo de interés, plazo, importe…).
La novación es un proceso por el cual podemos modificar las condiciones de nuestro préstamos, de mutuo acuerdo entre cliente y entidad, con unos costes mínimos.
En el caso de mejora de tipos de interés los costes serían nulos ya que un contrato privado con el banco sería suficiente. Otras modificaciones, como pasar de tipo fijo a variable, ampliar el importe, o modificar la duración puede conllevar mayores gastos al ser necesario pasar por el registro, notaría y gestoría.
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