Burbuja inmobiliaria a partir de 2019

Hola Julio,

Es una pregunta muy normal viendo cómo han subido los precios inmobiliarios en los últimos años. En primer lugar habría que definir qué es una burbuja: se trata de un periodo de tiempo durante el cual el precio de un activo se dispara muy por encima de su valor; se provoca por un aumento muy significativo de las compras que se propaga a inversores totalmente ajenos al conocimiento del activo.

Aquí ya vemos el primer problema: cómo saber que un activo se dispara por encima de su valor? En caso de acciones es más fácil ya que hay métodos para calcularlo con mayor o menos acierto (por ejemplo el descuento de flujos de caja) pero sí avisa de burbujas como la del 2000 (“punto com”); en materias primas se sabe el coste de extracción, tratamiento y distribución y ver que el precio se dispara (como en oro o petróleo en 2011-2012); en la reciente burbuja del bitcoin también es fácil ver que una moneda no puede tener un crecimiento exponencial y volátil como el que tenía.

Sin embargo en inmueble es más complicado: se puede valorar el coste de construcción pero no lo que valora la gente vivir en un barrio o en otro o en el piso alto o con vistas al mar o que tenga una piscina o un ascensor plateado. Además es poco líquido, por lo tanto ni siquiera tenemos un mercado de oferta-demanda óptimo con evolución de ratios, de comparables y cualquier variación, por pequeña que sea, distorsiona los precios.

Es evidente, viendo el resultado, que hemos vivido una burbuja inmobiliaria entre los años 2005 y 2007, veamos cómo estábamos y como estamos en este gráfico de Tinsa:

Precios inmobiliarios (fuente Tinsa)

Es evidente que no estamos al nivel de la burbuja (el precio varía entre provincias pero la forma de la misma es similar), a eso habría que restarle la inflación.

Tras todo este rollo, y respondiendo a tu pregunta: no creo que haya burbuja inmobiliaria hoy por hoy, sin embargo, si estás pensando en comprar un inmueble te haría estas puntualizaciones:

• Aunque no haya burbuja, sí puede estar algo caro: no es necesario que suba tanto para que haya una corrección.
• Los tipos de interés son fundamentales para intentar predecir precios: la mayoría de gente no compra un inmueble porque pueda pagar 200-300.000 euros, lo hace porque puede pagar una determinada cuota al mes. Si suben las cuotas podrá pagar menos por el inmueble. Yo creo que el euribor seguirá subiendo.
• Si es para vivienda habitual y es sustitutivo de un alquiler deberías tener muy claros algunos conceptos, uno de ellos es que sí creo que hay burbuja de alquiler (el importe del precio del alquiler respecto al de compra es irracionalmente alto) y por tanto (si las administraciones públicas hacen su trabajo fomentando la oferta) los alquileres caerán. Recuerda que, además, creo que el euribor seguirá subiendo y te afectará a tu hipoteca si es variable.
• Si es para invertir lo descartaría por completo por varios motivos: (i) ya te he dicho que creo que el alquiler bajará, (ii) las cuotas hipotecarias subirán, (iii) es una inversión de mucho riesgo ya que necesita financiación, no te deja diversificar, tiene unos gastos brutales, de hecho el minuto cero empieza con -12% a lo que hay que añadir los anuales y los extraordinarios como reformas o derramas; (iv) es menos rentable que la bolsa; (v) fiscalmente es poco eficiente, además de impuestos de compra-venta, los alquileres tributan en la base general y no en la del ahorro y (vi) si te gusta la inversión inmobiliaria puedes hacerlo vía mercados financieros utilizando fondos de inversión como el de Janus Henderson “Pan European Property Equities”,así podrás invertir de forma barata, con total liquidez, diversificando en inmuebles de todo el mundo y gestionado por expertos.

Un saludo!

Luis García Langa
Corredordefondos.com | Aulafinanzas.com