Vpo con dos prestamos.

Hola, Luisete:

Entiendo tu sorpresa y la confusión que te genera la respuesta del banco. Vamos a aclarar varios puntos a mayo de 2025:

1. Ámbito de aplicación de la reclamación IRPH
   Que tu hipoteca estuviese en origen catalogada como VPO (vivienda de protección oficial) y supervisada por el Banco de España no excluye la aplicación de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas ni de la normativa de protección al consumidor.
   • El IRPH como índice de referencia hipotecaria no queda fuera del control de abusividad, tal como confirmó el TJUE (sentencia C-300/23, 12 diciembre 2024): los tribunales deben comprobar si el banco te informó con transparencia sobre su cálculo, evolución histórica e impacto en tu TAE.
   • El hecho de que existan modelos oficiales de “estados reservados” o Circulares del Banco de España (por ejemplo, la Circular 4/2021) que regulen los formatos de información no impide que, en la comercialización de tu préstamo, el banco tenga que proporcionarte datos comprensibles y completos. Si no lo hicieron, la cláusula puede ser anulable.
2. La función del Banco de España
   El Banco de España no es quien “regula” los derechos de los consumidores a reclamar cláusulas abusivas. Su papel es supervisar y emitir circulares de transparencia y modelos de comunicación, pero no sustituye la acción judicial o administrativa del cliente para reclamar devoluciones. La banca no puede escudarse en la figura del supervisor para denegar una reclamación que ampara la legislación de consumidores.
3. Tu caso concreto
   • Has obtenido ya la devolución de la cláusula suelo en la parte del préstamo que no estaba acogida al régimen VPO.
   • Lo lógico es que reclames de igual manera las cantidades cobradas de más por el IRPH en ese tramo de préstamo inicial, solicitando la anulación de la cláusula IRPH y su sustitución por el tipo supletorio (normalmente Euríbor), con devolución de lo pagado de más.
   • Presenta la reclamación extrajudicial por escrito (con acuse de recibo) y, si tras dos meses la respuesta es negativa o insatisfactoria, interpón demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
4. Estado de la jurisprudencia
   • El TJUE ya ha definido los criterios de transparencia: la doctrina está a favor del consumidor siempre que no se informase adecuadamente.
   • En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará esos criterios —si aplica el control estricto del TJUE o matiza sus exigencias según circulares y la normativa nacional—.
   • Los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento del Supremo para litigar con la mayor seguridad jurídica posible, aunque nada te impide preparar ya tu reclamación extrajudicial.

En resumen, la solución no está en la supervisión de la autoridad, sino en defender tus derechos como consumidor: reclama al banco la devolución del IRPH en el tramo que te corresponde y, si no prospera, acude a los tribunales, amparándote en la sentencia del TJUE y, próximamente, en la doctrina que dicte el Tribunal Supremo español.

Un saludo y quedo a tu disposición,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Bueno, la verdad es que es alucinante que un préstamo hipotecario, sea para financiar una VPO o una vivienda libre, concedido por un banco, pueda financiar parte de la compraventa en B. Pero me temo que no eres una excepción del sistema.

En realidad tanto el banco como el notario deberían impedir este tipo de operaciones inmobiliarias. Y evidentemente, evitar este tipo de pactos los vendedores y los compradores.

En todo caso, efectivamente el IRPH en VPO, al menos hasta que se vuelva a pronunciar el TJUE, el IRPH no se considera abusivo en España en base a lo que interpreta el Tribunal Supremo, si bien hay jueces de primera instancia y, recientemente, la Audiencia Provincial de Valencia, que sí consideran abusivo el IRPH.