Tributación de la vivienda en el IRPF

La vivienda en España tiene una importancia incluso mayor que en otros países de nuestro entorno. Las razones principales son, que por un lado se tiende más a la vivienda habitual en propiedad, muy por encima del alquiler. La segunda, que la vivienda es también el principal vehículo de ahorro de los españoles, derivado tanto de esta tendencia en la vivienda habitual como de compras de segundas viviendas, ya sea para alquilar, invertir o disponer de ellas.

Todo ello conlleva un régimen de tributación muy distinto, incluso si solo nos centramos en la tributación de la vivienda en el IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que dependerá siempre del uso o destino que tenga la vivienda.

Vivienda habitual

La propiedad de cualquier vivienda será siempre informada en la declaración de la renta. Esto no tiene porque conllevar que siempre se tribute por ella. Esto ocurre con la vivienda habitual exenta de tributación, pero cuya información es de gran importancia tributaria:

  1. Determina el lugar donde tributas, muy relevante dado que parte de nuestros impuestos (tramo autonómico) financian a la comunidad autónoma de residencia y en el que también existen distintas deducciones.
  2. También señala ciertas ventajas, como deducciones por su compra o reforma ya sean a nivel estatal (en régimen transitorio desde el año 2013) o autonómicas.

En este último caso es importante señalar que, para continuar deduciéndose un 15% de las aportaciones realizadas al año al pago de la vivienda (con un tope de 9.040 euros por declaración), esta vivienda tiene que continuar siendo la residencia habitual del contribuyente.

Solo en casos excepcionales, como es el traslado de forma obligatoria por razones laborales, se puede perder este estatus de «habitual» y volver a recuperarlo una vez se vuelva a residir en ella.

Alquiler de vivienda

El segundo caso muy común de tributación por vivienda en el IRPF, en propiedad, se produce si esta se alquila.

En este caso la tributación se basa en los ingresos que genere el alquiler, una vez restados los gastos derivados de alquilar esta vivienda. Esta imputación de los ingresos netos por arrendamiento es la misma tanto si se alquila como vivienda que si se hace con fines vacacionales.

La gran diferencia es que, si se alquila como vivienda, este rendimiento neto tiene una reducción del 60% y si se alquila con fines vacacionales, no lo tiene.

Estos ingresos tributan como en la base general como rendimiento del capital inmobiliario y, por ello, su tipo impositivo dependerá del resto de los ingresos.

Régimen de imputación de rentas

El último tipo de tributación es el que recibe segundas residencias, viviendas vacacionales o directamente propiedades que ni son residencia habitual ni tampoco se alquilan.

A todos estos inmuebles que no generan rentas de forma directa a su poseedor, Hacienda estima que si las genera indirectamente por el mero hecho de ser propietario o titular de un derecho real de disfrute (usufructuario, por ejemplo).

Esto genera un pago de impuestos por imputación de rentas, en concreto se paga sobre el 1,1% del valor catastral (o el 2% si no se ha revisado desde 1993), y de nuevo en función del tipo que corresponda a cada contribuyente.

Esta imputación de rentas se realiza en proporción al número de días que no haya estado alquilado, esto es especialmente importante en el caso de alquiler para uso vacacional, en el que si existen mayores lapsos de no ocupación con respecto al alquiler de vivienda. Así, por ejemplo, si lo ha alquilado 100 días al año, tributará esos días por los ingresos generados y los 265 restantes del año por imputación de rentas.

En definitiva, la casuística a la hora de tributar por las viviendas en propiedad en el IRPF es variada y, por ello, es importante diferenciar vivienda habitual de las que no lo son, y no solo el uso de esta sino los días dentro de un ejercicio fiscal en el que se han usado estas viviendas.

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