Exención del IVA: ICI con inmobiliarias o agentes

Las facturas que emiten los intermediarios de crédito inmobiliario (ICI) por sus servicios de intermediación hipotecaria están exentos en base al artículo 20.Uno.18º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA). ⚠️ Si se factura por asesoramiento hipotecario, en cambio, se devenga un IVA del 21%.

La duda que puede surgir y que resolveremos en este artículo es: siendo ICI, ¿está exenta la factura que pago a inmobiliarias y a otras empresas que colaboran en el proceso de intermediación hipotecaria? 📜 La consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) número V1052-24 nos da la respuesta.

Cuestión planteada a la DGT

Si las comisiones abonadas por la entidad consultante (ICI) a las inmobiliarias y proveedores que colaboran en la consecución de hipotecas para sus clientes, están exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Hasta el momento, la cuestión era algo controvertida. Además del ICI que desarrolla la actividad de intermediación hipotecaria, 💡 ¿otras empresas que participan el en proceso pueden beneficiarse de la exención del artículo 20.Uno.18º de la LIVA❓

La cuestión es relevante para el ICI, que cobra al banco y a sus clientes sin IVA, pero podría tener que pagar a terceros con facturas con IVA.

Exención del IVA

📚 El artículo 20.Uno.18º de la LIVA establece que estarán exentas del IVA diferentes operaciones financieras, entre las que figuran:

c) La concesión de créditos y préstamos en dinero, cualquiera que sea la forma en que se instrumente, incluso mediante efectos financieros o títulos de otra naturaleza.

d) Las demás operaciones, incluida la gestión, relativas a préstamos o créditos efectuadas por quienes los concedieron en todo o en parte.

Y en su apartado m) amplía la exención a La mediación en las operaciones exentas descritas en las letras anteriores de este número y en las operaciones de igual naturaleza no realizadas en el ejercicio de actividades empresariales o profesionales.

Por tanto, la factura por intermediación hipotecaria que el ICI emite, tanto al banco como al cliente, estarían exentas de IVA. La cuestión que resolvemos en este análisis es si la exención se propaga a otras personas que intervienen en el proceso.

Concepto de mediación

Se debe 🕵️‍♂️ cumplir dos requisitos:

1. Que el prestador del servicio de intermediación sea un tercero, distinto del comprador y del vendedor en la operación principal.
2. Que las funciones que realiza vayan más allá del suministro de información y la recepción de solicitudes, y que se plasmen en la indicación de las ocasiones en las que se puede realizar la operación y, una vez existen dichas ocasiones, haciendo lo necesario para que ésta se efectúe.

Asimismo, se matiza que el mediador ha de percibirse como un tercero completamente independiente de las partes, conocido por ambas y cuya actividad también es sabida y aceptada por dichas partes.

✅ El ICI es, a efectos de la DGT, un mediador. La duda es si puede aplicarse esta definición a los servicios de terceras personas (proveedores o inmobiliarias), contratadas por el ICI, relacionados con su actividad principal.

Mediación o no mediación

La DGT analiza varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para delimitar la mediación de actividades de suministro de información y simple recepción de solicitudes. Concluye:

1. La mera atención de llamadas telefónicas, la tramitación de los impresos y el reenvío de los mismos a la entidad, previa comprobación de su exactitud, no puede calificarse como mediación o negociación a efectos del Impuesto. Es por ello necesario un elemento activo adicional que permita calificar esa actividad como mediadora.
2. Cuando se aconseja a un cliente sobre un producto financiero concreto una vez analizada su situación patrimonial estaremos ante la prestación de un servicio que puede calificarse como mediación teniendo en cuenta que el hecho de que las cláusulas hayan sido previamente fijadas por la entidad financiera no supone, automáticamente, que dicho servicio no pueda considerarse como mediación. Este caso, en materia de crédito inmobiliario, la actividad podría llegar a ser considerada asesoramiento hipotecario y grabarse al 21%, según la normativa relacionada con la Ley 5/2019.

Además, la DGT  considera que las actividades de publicidad no son mediación a efectos de aplicar la exención (contestación vinculante de 26 de febrero de 2013, número V3446-13).

Concepto de publicidad (no exenta)

Para diferenciar entre actividades de publicidad y de mediación, la DGT nos da algunas claves:

El objetivo de la publicidad y la mediación es la contratación de un determinado producto. No obstante, existen diferencias que deben precisarse.

🎯 En el caso de la publicidad su objeto es llamar la atención sobre un determinado producto creando una demanda sobre el mismo que anteriormente no existía. El objetivo último de la publicidad es conseguir que sean los potenciales clientes los que contacten con el propio proveedor del servicio o producto y realicen la contratación. Por tanto, la publicidad agota sus efectos en un estadio previo o preliminar a la contratación. Existe un cierto mensaje pero no hay labor de introducción ni posible asesoramiento sobre el producto.

Concepto de intermediación exenta

Concluye la DGT que estaremos ante un servicio de intermediación exenta de IVA cuando se realice al menos uno de los siguientes servicio:

1. El mediador concluye un contrato como agente de la entidad;
2. El mediador asesora y negocia los términos del contrato en nombre y por cuenta del cliente para la conclusión del contrato;
3. El mediador 🤝 pone en contacto al cliente con la entidad para la formalización del contrato. La mera recolección de información sobre un potencial cliente no es suficiente para alcanzar la exención si dicha recolección no va acompañada de cierta evaluación, análisis o filtrado de modo que ✅ la información suministrada a la entidad tenga un cierto valor añadido y permita o facilite la contratación del producto.

Respuesta de la DGT

En consecuencia, se puede concluir que 🟢 estarán sujetos y exentos los servicios prestados por los proveedores e inmobiliarias en la medida en que supongan mediación en los términos previstos en esta contestación.

Por el contrario, es preciso recordar que 🔴 los servicios tales como la mera información financiera o el reenvío de información a la consultante son servicios de naturaleza administrativa cuya prestación estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Por tanto, es posible que la inmobiliaria o un tercero que interviene en el proceso de intermediación facture también sin IVA, siempre que se preste un servicio de mediación que vaya más allá de presentar al cliente y al ICI.

🖋️ Artículo escrito por el economista Pau A. Monserrat, CEO de Futur Finances y Master Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR.