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Los visados de obra nueva residencial caen un 12,4% hasta agosto

EFE – Madrid – 29/10/2007

Los visados de obra nueva para uso residencial concedidos por los Colegios de Arquitectos en los ocho primeros meses del año permitirán la construcción de 482.729 viviendas, lo que supone una caída del 12,4% respecto al mismo periodo del año anterior

Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento, los visados para construir viviendas en bloque descendieron entre enero y agosto el 6%, hasta 408.765 pisos, mientras que para viviendas unifamiliares se redujeron el 36,6%, hasta 73.790 casas. El número de visados otorgados para otro tipo de edificios se mantuvo prácticamente igual, al pasar de 173 a 174.

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La subrogación en obra nueva se complica

Se trata de comprar una vivienda nueva y querer subrogar la hipoteca a la promotora, para ahorrarse los gastos de constituir una nueva hipoteca en otro banco. Hasta hace poco la subrogación era prácticamente automática. Dabas una señal por el 20% del valor de la vivienda (muchas veces dividido en plazos, ya que se empezaba a pagar la señal cuando se empezaba a construir y se terminaba antes de la entrega) y el resto del dinero, el 80% del valor de la vivienda, se obtenía al subrogar la hipoteca a la promotora.

El problema es que con la restricción de crédito debido a la crisis financiera, la subrogación ya no es automática, ya que las entidades bancarias están poniéndose más serios con los requisitos para que te concedan una hipoteca o te la subroguen. Se hace un estudio financiero del nuevo cliente y puede ocurrir que ya no le concedan el crédito (tanto porque las condiciones de concesión se han endurecido como porque el ratio de endeudamiento con los tipos actuales supera el 40%)

La gente se queda en la estacada y sin posibilidades de comprarse la vivienda (puesto que si una entidad no te lo concede en una subrogación, con menos gastos, lo más normal es que nadie te la de). Llegado a este callejón sin salida, recomendamos al cliente acudir a un broker hipotecario profesional, que puede conseguirle una oferta de hipoteca de alguna entidad financiera, al trabajar con muchas al mismo tiempo.

De hecho, en el artículo de El País que se comenta este nuevo fenómeno se comenta que una importante constructora de España con más de 2.000 viviendas en venta cerró el pasado trimestre con unas ventas negativas de 20 unidades: no es que no hayan vendido nada, sino que algunas incluso han sido devueltas por rechazo del banco. Además muchas inmobiliarias están siguiendo una estrategia para atraer clientes que complica aún más las cosas. Piden una entrada más pequeña, para que más gente se anime a comprar.

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El Euribor volverá a estar por debajo del 4% el año que viene, según el BBVA

La nueva situación económica que afronta España -debido a la desaceleración del mercado inmobiliario y a la crisis hipotecaria y financiera mundial de este verano- podría recortar un punto de crecimiento del PIB y destruir unos 80.000 empleos, sobre todo en la construcción, pero también tendría su vertiente positiva. Ésta vendría de la mano del índice Euribor, referente para la gran mayoría de las hipotecas españolas, que podría situarse por debajo del 4%, unos niveles que no ha registrado desde diciembre de 2006.

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Ya está en vigor la reforma de la Ley del Mercado Hipotecario

La Comisión de Economía y Hacienda ha dado el visto bueno a la reforma de la Ley del Mercado Hipotecario, que a partir de hoy inicia su tramitación en el Senado. Todos los grupos parlamentarios, salvo IU, han aprobado el texto, que introduce cambios como el abaratamiento de los gastos derivados de cancelar o modificar un préstamo, o ventajas fiscales para aquellos que tengan una hipoteca inversa.

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El frenazo inmobiliario perjudica la recaudación fiscal de las Comunidades Autónomas

Los ingresos de las Comunidades Autónomas por la actividad del sector inmobiliarios son muy importantes. Por ejemplo, en Madrid, más del 22% de lo que recauda la Comunidad viene del impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados.

Estas recaudaciones, en lo que llevamos de año, han caído mucho en algunos casos (Madrid y Valencia) o se han ralentizado de una forma muy abrupta (por ejemplo Galicia, Andalucía o Cataluña). Por un lado estos datos de recaudación indican que la compraventa de viviendas de segunda mano se ha frenado mucho. Por otro deberíamos preocuparnos, ya que de otro sitio intentarán sacar el dinero no recaudado. En cambio, el IVA de las viviendas (que sólo afecta a las nuevas) no parece que se haya afectado en exceso, lo que indicaría que el parón afecta más a la vivienda usada (o que el parón todavía no se nota porque se está pagando ahora el IVA de las viviendas empezadas y compradas hace un par de años y terminadas ahora). El IVA lo recauda el Estado y cede sólo una parte a las Comunidades Autónomas.

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Los expertos sitúan en el 5% el techo del imparable Euribor

El Euribor no ha parado de subir en los últimos 24 meses. 24 subidas consecutivas que han rascado sin cesar los bolsillos de muchas familias. Dos años que han cambiado el rostro de los titulares de préstamos al pasar los tipos de interés de sus créditos del 2,220% de septiembre de 2005 al 4,725% de septiembre de 2007, dato que aún no ha hecho oficial el Banco de España. Las cuotas, por tanto, siguen creciendo. Un ejemplo basta para conocer lo que representa para una familia tanto cambio. Una hipoteca de septiembre de 2006, de 180.000 euros, con un plazo de 30 años y un tipo de interés del Euribor de entonces (3,715%) más un diferencial del 0,60% tenía una cuota de 892,35 euros. Otra con la mismas condiciones en septiembre de 2007 ascenderá a 1.002,34 euros. Es decir, 110 euros más al mes, lo que supone 1.319,88 euros anuales.

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El índice de morosidad en las hipotecas alcanza el nivel más alto desde 2002

La morosidad de los préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas repuntó con fuerza en el primer trimestre del año. Ha llegado a situarse en el 0,462% desde el 0,381% registrado al finalizar el mismo periodo de 2006, por el aumento de los tipos de interés, según ha confirmado la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Esto supone el nivel más alto desde septiembre de 2002, cuando la morosidad se situaba en el 0,430% y se utilizaban otras normas contables, que fueron sustituidas en junio de 2005 por el Banco de España.

También ha aumentado la tasa de dudosidad en los préstamos para la rehabilitación de vivienda, que pasa del 0,647% de hace un año al 0,794% actual. El total del crédito para la adquisición de vivienda (con o sin garantía hipotecaria) se ha situado en el 0,510%

La Asociación precisó que la morosidad para el total del crédito a los hogares (hipotecario y personal) se situó en el 0,862%.

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Deuda dudosa

La nueva normativa bancaria clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro.

De esta forma, desaparece la antigua regla de arrastre por operación con 6 meses o un año de impago, dependiendo del tipo de prestatario y finalidad del crédito.

En la práctica, eso implica que los bancos son más agresivos a la hora de reclamar el recobro de los pagos, al primer signo de retraso en afrontar las mensualidades.

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Llanera en suspensión de pagos

Todos los esfuerzos realizados a último hora para generar liquidez y las negociaciones emprendidas con las Cajas de Ahorros, no han podido impedir que esta mañana la promotora halla solicitado en los juzgados petición de concurso voluntario de acreedores (lo que antiguamente se llamaba suspensión de pagos). La petición se tramita en el Juzgado de lo Mercantil número 2, de Valencia. La compañía explica su situación “de insolvencia inminente” debido a que las entidades financieras han negado a estructurar la deuda a largo plazo de la compañía

La banca había cerrado sus puertas a esta compañía porque su estructura de deuda, mostraba que el problema de liquidez no era coyuntural, sino que sería continuado en el actual contexto económico, pues presentaba mucha deuda a corto plazo, mientras que sus ingresos se basaban en el largo y medio plazo. Esta dificultad, unida al retraso sobre lo previsto en la venta de las viviendas, ha terminado por ahogar a la compañía

En los últimos años Llanera había tenido un crecimiento espectacular La compañía pasó de tener 403 empleados a 763 en 2006, pero las ventas no siguieron el mismo ritmo de crecimiento.

Hay bastante preocupación en el sector, de que este caso, como ocurrió con Astroc, genere un efecto dominó, motivado por la pérdida de confianza de los acreedores y la banca, que arrastre a otras promotoras que se encuentren en estos momentos en situación comprometida.

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