Por mucho que se empeñen en lo contrario, la reunificación de deudas con base hipotecaria es un producto útil y necesario en determinados casos, cuando la persona se ha sobrendeudado y requiere equilibrar su presupuesto mensual. Sobre ello hablamos en Bankimia esta semana.
Listado de la categoría: Finanzas personales
Cierra Bankimia febrero un mes tranquilo para las mejores hipotecas subrogación, ya que ninguno de los préstamos del ranking ha sufrido modificaciones del tipo de interés.
Las diez mejores hipotecas que se presentan en la tabla mantienen tipos competitivos, como no podría ser de otra forma ya que es una de las vías más importantes de captación de clientes solventes.
Llama la atención que no haya una lucha más encarnizada para captar clientes hipotecarios de otras entidades, dado que el ritmo de concesión de nuevas hipotecas está visiblemente aletargado. Probablemente el desfavorable escenario económico (que hace que los impagados suban incluso en el sector de clientes normalmente solventes) y la falta de liquidez sean los motivos principales de este laissez faire.
En la tabla observamos que predominan las subrogaciones que exigen una vinculación extra (contratar además de los productos habituales un plan de pensiones o un seguro de protección de pagos). Esta política de encarecimiento del coste vía productos adicionales está en consonancia con lo comentado anteriormente: la banca quiere los mejores clientes pero no a cualquier coste, ya que lo importante es rentabilizarlos.
Hay que destacar la Hipotecambias de Caja España con el mejor diferencial del 0,25%, ya que la siguiente más barata tiene un diferencial del 0,45%.
En todo el ranking únicamente han conseguido posicionarse tres hipotecas con vinculación habitual (seguro de hogar, vida, domiciliación de nómina y recibos).
Sin embargo destacar que la Hipoteca Uno-e y la Hipoteca SI de Novanca, se sitúen en segunda y tercera posición con diferenciales del 0,39 y 0,40 puntos porcentuales, haciendo sombra a las que exigen productos adicionales. La otra hipoteca ha conseguido una sexta posición, también muy satisfactoria con el euribor + 0,49% que ofrece ING Direct con su Hipoteca NARANJA.
La subrogación hipotecaria es una buena forma de reducir la cuota mensual. El problema es que supone unos gastos subrogatorios a los que hay que hacer frente al momento (comisión por subrogación, notaría, registro y otros), si bien algunas entidades financian parte de ellos o aceptan financiarlos en la propia hipoteca.
En el caso que se subrogara a la Hipotecambias de Caja España, con un diferencial del 0,25%, la cuota mensual es la más reducida; el problema es que a pesar de que la mensualidad es menor que la de sus competidoras, el coste global de la operación sube por los productos adicionales, con un incremento en la TAE real que no se refleja en la TAE anunciada en la hipoteca.
El mes de febrero de 2011 en el simulador de hipotecas Bankimia ha sido un mes breve pero intenso en el mercado hipotecario; una intensidad reflejada en el encarecimiento de las hipotecas.
El ranking de las diez mejores hipotecas a tipo variable presenta sorpresas: las subidas generalizada en muchas de las ofertas hipotecarias no se refleja en las mejores hipotecas y nos siguen ofreciendo atractivos diferenciales a partir de euribor+0,25.
Las hipotecas que requieren un compromiso adicional (contratar un seguro de pagos protegidos o planes de pensiones, por ejemplo) han logrado esquivar el chorro de agua fría del encarecimiento de la financiación, obteniendo mejores posiciones en el ranking general (si bien la TAE en estos casos no lo es todo, ya que los productos adicionales encarecen el coste y no se reflejan en la rentabilidad ofrecida). Al tener requisitos más vinculantes a la entidad se pueden permitir el lujo de mantener diferenciales más bajos.
Caja España lidera el ranking con su Hipoteca t-enteras, la Hipoteca Futuro y la HipotecaNet, con la primera, tercera y cuarta posición. Los bajos diferenciales los mantiene a costa de exigir a sus clientes unos compromisos adicionales.
La Hipoteca Top 0,30 consigue mantenerse y situarse en segunda posición; manteniendo su atractivo diferencial y exigiendo una vinculación media. Convirtiéndose en la mejor hipoteca para los que no quieran una excesiva vinculación.
La Hipoteca Uno-e se sitúa en quinta posición exigiendo requisitos habituales, siendo la segunda mejor de su categoría con un diferencial del 0,39%.
La On Hipoteca Plus exclusiva en Bankimia de Novacaixagalicia incrementó el diferencial en 0,05 puntos porcentuales, bajando tres posiciones y situándose novena.
De las hipotecas sin vinculación (sólo seguro de hogar) ninguna logra mantenerse a flote y situarse en el ranking de las diez mejores hipotecas. La más barata tiene un diferencial del 0,69% estando lejos de situarse en la décima posición.
La banca este mes no apuesta por préstamos hipotecarios que no supongan un incremento de la fidelización de sus clientes, y no compiten en financiación sin vinculación.
El mes de febrero en el comparador de hipotecas Bankimia nos ha dejado con un sabor amargo por las subidas de los tipos de interés en las hipotecas en general y el de los préstamos hipotecarios a tipo fijo en particular.
Las mejores hipotecas a tipo fijo de este mes que dejamos atrás se sitúan de la siguiente forma:
La Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros consigue salvar la primera posición a pesar de haber incrementado su tipo de interés en 0,2 puntos.
SabadellAtlántico también encareció todas sus hipotecas a tipo fijo, perdiendo tres posiciones con su hipoteca a 12 años, situándose la séptima. También ha provocado la desaparición del préstamo hipotecario a 15 años del ranking.
El resto de entidades financieras han mantenido los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo, sólo queda esperar que ocurrirá en el mes de marzo, con una tendencia al alza de los tipos de interés.
Las hipotecas de nuestra realidad no son perfectas. Es una evidencia; evidente si no sabes que nuestra realidad no es más que la proyección colectiva de los millones de mentes que pueblan la Tierra. Al menos esta es la teoría.
Analicemos cuál sería la edad ideal para solicitar un préstamo hipotecario con ciertas garantías de éxito y al mejor tipo de interés posible.
Diez empresas de Nueva Rumasa han presentado un pre-concurso de acreedores; independientemente de que la gran mayoría de pequeños (y no tan pequeños) inversores hayan sido engañados o, directamente, se hayan autoengañado sobre la solvencia de un grupo liderado por un empresario que se disfrazaba de Super-Man y le pegaba capones a Boyer, no es menos cierto que merecen toda la información posible sobre su situación.
Tal vez algunos medios de comunicación y las propias declaraciones de Nueva Rumasa confundan al ciudadano: de un pre-concurso no se sale. Tiene cuatro meses para pactar un convenio con los acreedores y presentar un concurso de acreedores. Si fuera posible presentar el concurso de acreedores con acuerdo de la mayoría de acreedores (Bancos, Seguridad Social y Hacienda, trabajadores, proveedores e inversores, entre otros), si que sería posible salir de la situación concursal, pero no antes.
Es admirable la paternalista obsesión de Ruiz-Mateos por mantener su plantilla; no seré yo quién no me quite el sombrero ante ello. Nada me agrada más de un empresario que defienda los puestos de trabajo. Lo que pasa es que cometió un error que hace que le cuestionen: ¿acaso los inversores no valen tanto como los empleados? ¿es ético emitir pagarés y ampliaciones de capital de sociedades limitadas cuando la situación de las empresas es delicada?
De momento los inversores de pagarés y de acciones deben esperar. El pre-concurso lo único que representa es que Nueva Rumasa trata de ganar tiempo, 4 meses exactamente. Esta situación jurídica se produce cuando el administrador de una sociedad teme que un acreedor pueda presentar un concurso forzoso antes que la propia empresa (y privarle de su capacidad de decisión empresarial). Por otro lado, blindan su posible responsabilidad personal por no haber presentado el concurso de acreedores a tiempo.
Un concurso de acreedores no tiene el porqué significar la liquidación de una sociedad (quiebra), si bien, por desgracia, la mayoría de concursos acaban en ello. Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores y las sociedades salen de su situación concursal, los inversores podrían cobrar, si bien puede que se pacten quitas y esperas (cobrar menos de lo invertido y en un plazo mayor al pactado en su día). este, por desgracia, sería el mejor escenario posible.
Si se liquida una sociedad limitada de Nueva Rumasa
Si no se llega a un acuerdo con los acreedores, cada una de las sociedades limitadas que han presentado un concurso de acreedores pueden tener que liquidarse por orden del juez de lo mercantil que lleve el concurso; al no forman un holding y, por tanto, no consolidar sus cuentas anuales, ninguna de las sociedades anónimas responde por las deudas de la otra. Con un pero, que sería el caso de avales entre sociedades. Liquidar una sociedad es vender los activos y cancelar los pasivos que se pueda.
El problema, que por desgracia he vivido en mis carnes, es que liquidar y tener que vender a piezas una fábrica no vale una décima parte que su valor en funcionamiento. Lo mismo pasa con el resto de activos; por tanto, por mucho activo que recojan las cuentas de las empresas, su valor en caso de liquidación es mucho menor.
Por casa sociedad limitada el juez ordenaría a los administradores concursales que vendieran los activos al mejor postor. Con lo que obtengan se pagarán los honorarios de los administradores (u administrador, dependiendo del pasivo de la sociedad) y a los demás acreedores, con el siguiente orden de preferencia:
- Acreedores que cuenten con una garantía real, prenda o hipoteca sobre los bienes. Básicamente, van a cobrar primero las entidades financieras que dejaron préstamos hipotecarios sobre los inmuebles de las empresas.
- Trabajadores (más exactamente FOGASA, que les paga y se pone en su lugar), Hacienda y Seguridad Social.
- Bonistas y acreedores ordinarios (en este grupo de cola incluiríamos los inversores con pagarés de la sociedad de Nueva Rumasa en cuestión).
- Empresas del grupo (en cuanto a avales cruzados y demás).
- Accionistas en caso de disolución (me temo que esta posición será la de los que han comprado participaciones en la ampliación de capital).
Tendríamos que conocer los activos y pasivos de cada sociedad limitada para poder hacer un pronóstico de nuestras posibilidades de cobrar en caso de liquidación. Incluso en el esperanzador caso de que los activos sobre balance superen a los pasivos (propiedades y dinero por encima de deudas), eso no quiere decir que se cobre. Ya hemos alertado de que en caso de liquidar los bienes, éstos valen mucho menos que cuando forman parte de una empresa en funcionamiento.
Me temo que el mejor de los escenarios para los propietarios de pagarés será que se pacte una quita y/o espera razonable y cobren parte de lo invertido. En el caso de los que han comprado participaciones (acciones de sociedades limitadas, para entendernos), la cosa pinta mucho peor. Incluso si se sale del concurso del acreedores, hasta que alguien no les compre sus participaciones no recibirán nada de su dinero. Deseo lo mejor a trabajadores, acreedores e inversores.
Alea iacta est.
Para hablar de este tipo de temas, relacionados con la teoría jurídica, es mucho más útil leer a profesionales del Derecho. Ya se han dicho muchas cosas sobre el primer Auto de la Audiencia Provincial de Navarra que avalaba la posibilidad de que con la pérdida de la casa se acabará la deuda hipotecaria y sobre un segundo Auto de la misma Audiencia que lo contradice.
Lo que pretendo con este artículo, publicado anteriormente en Bankimia, es analizar el derecho bancario desde una perspectiva económica y social, ni más ni menos.
Se puede argumentar que una resolución judicial que no se ajusta a Derecho es injusta, al menos desde un punto de vista estrictamente jurídico. Por otra parte, los jueces deben interpretar las normas en base a la realidad del tiempo en que son aplicadas, sin por ello crear derecho, evidentemente.
Permitidme que me salga del ámbito estrictamente jurídico y amplié un poco el campo de visión. El derecho es una convención entre colectivos que aceptan determinadas reglas que les obligan a cambio de paz social y prosperidad económica. Esencialmente, el derecho debería ser justo, pero lo justo no tiene el porqué haber sido legislado.
Citando a un Catedrático de Derecho Mercantil hace unos 10 años, hablando de forma informal y sin que ello implique una afirmación categórica:
El Derecho Bancario es el Derecho más mafioso que existe.
Si hacemos un análisis económico del proceso de creación de las normas bancarias, no debería extrañarnos que algo de razón tuviera el eminente jurista. La normativa que regula el sector financiero no ha sido precisamente consensuada con la ciudadanía de igual a igual. Cuando un partido político con representación en las Cortes tiene que aprobar una norma que afecta al negocio bancario, los préstamos que tiene con las entidades pesan en la balanza (entre otras muchas dependencias entre el poder ejecutivo y legislativo y la banca).
El equilibrio de poder entre banca y ciudadanos está claramente escorando hacia uno de los colectivos que “negocian” la Ley. Modificando la cita del personaje principal de V de Vendetta:
El pueblo no debería temer a los bancos, los bancos deberían temer al pueblo.
Ni pretendo ni deseo un alzamiento popular; las normas se establecen para ser cumplidas. Sin derecho, ni hay paz ni hay prosperidad. Lo que anhelo es que la opinión de los ciudadanos se alce con fuerza y sea oída por los que deben cambiar una ley que, a mi modo de ver, es injusta.
Formas de modificar la norma hipotecaria para evitar situaciones manifiestamente injustas hay muchas y no seré yo el que pontifique en este sentido; mi intención es señalar un problema para que los expertos propongan soluciones viables.
El problema es que a una familia le pueden quitar la vivienda habitual por no poder (que no por no querer) pagar puntualmente las cuotas del préstamo hipotecario (por una situación económica sobrevenida) y que, en el caso de que nadie puje por la casa en la subasta, se la pueda adjudicar la entidad financiera por el 50% de su valor. Y se pueda seguir exigiendo a la familia desahuciada por el resto de la supuesta deuda.
Lo justo no tiene porque pasar por la dación en pago
Particularmente no veo mal que el préstamo hipotecario sea una deuda con garantía hipotecaria (el inmueble) por la cual se responde con todos los bienes presentes y futuros. Si uno solicita un dinero para comprar una casa, es justo que se comprometa a devolverlo. La dación en pago (entregar las llaves de la casa al banco y dejar de deberle dinero), común en EE.UU. como forma de extinguir la hipoteca, es potestativa para el banco en España y usada sólo en determinadas ocasiones.
La vivienda tiene un valor, y si este precio no alcanza para cubrir la deuda hipotecaria, me parece justo que nos siga reclamando dinero. Pero llegamos a la clave de todo: el valor del inmueble que el banco lleva a subasta.
Me parece una aberración jurídica que si no hay subasteros que pujen por la casa, el banco se la pueda adjudicar por el 50% de su valor (y encima tomar el valor del momento de la subasta cuando éste es menor que la tasación original).
Y lo más escandaloso es que si en un futuro la entidad financiera revende la casa por un valor superior, la familia que ha perdido la casa no se vea beneficiada de ello (al menos reduciendo o saldando la deuda que sigue teniendo).
Desde mi punto de vista las soluciones jurídicas que debemos exigir al poder legislativo pasan por:
- Cambiar la norma que permite a un banco adjudicarse la vivienda por el 50% del valor. Debería estipularse un porcentaje del 80%, como mínimo.
- Que la tasación original sea la vinculante a la hora de adjudicarse la casa. Si una familia compró una vivienda endeudándose en base a una tasación encargada por el propio banco, cuando baja el precio de ésta el que asume el riesgo debería ser el banco, no los ciudadanos.
- Si el banco tiene un beneficio posterior por la venta de la vivienda ejecutada, la deuda pendiente que haya podido quedar al que ha perdido la vivienda sería reducida en la cuantía de la plusvalía obtenida.
- En caso de tratarse de la vivienda habitual, y acorde con el derecho a una vivienda digna que recoge la Constitución, sería lógico instrumentar un proceso particular en caso de impagos; es un tema delicado y que debe ser estudiado con detenimiento, pero tal vez un derecho de alquiler preferente de la vivienda que se ha perdido no sería descabellado.
No trato de buscar culpables, la banca o el ciudadano, cada uno tiene su papel y su importancia. Lo que pretendo es identificar un problema, el proceso de creación del derecho bancario, y proponer soluciones que deben ser exigidas a nuestros gobernantes. La red de redes nos permite informarnos y conocer la verdad sin intermediarios. Y lo más importante, unir nuestras voces.
Curiosamente en Actibva traté el tema del autoengaño financiero por una parte y el riesgo de los pagarés de empresa por otra. Confieso que pensaba en Nueva Rumasa.
Ya hace tiempo que muchos expertos, y un servidor también, alertábamos de la descompensación entre el tipo de interés ofrecido y el riesgo de los pagarés de Nueva Rumasa. Cada uno que haga su propio análisis de lo que ha hecho.
En Bankimia he dado mi opinión sobre la evolución previsible de los precios de la vivienda en España. Además se han hecho eco de la opinión tanto Invertia como Idealista.com.
Intentaremos no quedarnos en el “café para todos” y mojarnos en nuestro análisis, sin tampoco dar consejos torciteros o tendenciosos. Muchas de las predicciones de políticos y promotores han sido interesadas. Interesadas porque quieren que compremos casas, que paguemos impuestos y mantengamos el negocio de la construcción.
No pretendemos tampoco que nadie compre viviendas y se colapsen sectores económicos enteros. La vivienda es un bien que resuelve una necesidad no sólo económica; vivir en un lugar confortable de nuestra propiedad genera un valor añadido que debe ser tenido en cuenta en el análisis coste-beneficio de adquirir un inmueble. Nosotros nos centraremos en el coste directo, solamente.
Factores desfavorables para adquirir una vivienda
- La propia evolución del precio de la vivienda. Podríamos citar muchos estudios diferentes, pero nos limitaremos a uno del Banco de España (en PDF) en que nos compara el tiempo que se tardó en recuperar los precios de la vivienda en términos reales desde máximos en la crisis de los noventa y anteriores; concretamente, una vez la economía empieza a crecer el precio de la vivienda sigue bajando unos dos años más (empieza a subir la vivienda después de unos 5 años de haber alcanzado su máximo). El precio máximo de la vivienda durante esta crisis se produjo en el 2007 (desde esta fecha los precios de los pisos de segunda mano han caído cerca de un 22%); de momento el precio de la vivienda se comporta de forma similar a las crisis anteriores, por lo que podríamos aventurar el inicio de la subida de precios de la vivienda a mediados del año 2012.
- Los cambios en la fiscalidad. El aumento del IVA al 8% en la obra nueva, el previsible aumento del Impuesto de Transmisiones en la segunda mano y la virtual desaparición de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF empeoran sustancialmente el coste tributario de ser propietario de una casa.
- El coste y exigencias de la financiación hipotecaria. Si la mora aumenta y además hay que devolver el dinero que los bancos nacionales han pedido prestado al mercado mayorista internacional, es fácil entender que la banca tenga poca liquidez para dejar hipotecas. Y si hay poco dinero para prestar y hay más probabilidades de que no devolvamos el dinero prestado, resulta que nos piden más garantías a un precio mayor. Es decir, para obtener una hipoteca en el 2011 tendremos que aportar avalistas, dobles garantías, tener dinero ahorrado, un trabajo estable en un sector que no esté en declive y, además, los diferenciales de las hipotecas serán más altos y nos “invitarán” a contratar seguros de protección de pagos y demás que encarecen la hipoteca.
- La evolución del euribor y resto de indicadores. Si bien no se esperan importantes subidas del euribor en el 2011, si que hay cierto consenso en que subirá moderadamente, hasta cerca de un 2%. Si se cumple esta previsión, veríamos subir una cuota media unos 50 euros al mes, lo que tampoco es para asustarse. Lo que si es recomendable es calcular la cuota que saldría con un euribor en máximos, sobre el 5% (en el ejemplo tomado la cuota subiría 400 euros, que si que desequilibra el presupuesto familiar).
- Las previsiones económicas, que auguran un paro en el 2011 del 19,1%, pese al crecimiento del PIB del 0,9% (OCDE). Si uno teme por su situación laboral y las previsiones de futuro no son demasiado halagüeñas, es de esperar que posponga su decisión de compra de una vivienda. Alternativas como el alquiler o el alquiler con opción de compra deberían tomarse en consideración.
¿Cuándo compro una vivienda, entonces?
Depende de sus necesidades, situación económica y zona en la que quiera comprar, como ya hemos dicho en un principio.
De sus necesidades porque adquirir un hogar es una decisión que también implica factores no cuantificables directamente en dinero. Tal vez tengan un hijo recién nacido y la alternativa de irse de alquiler, con la posibilidad de que no le renueven el contrato a los 5 años, no sea la mejor. O la vivienda que ha encontrado está muy cerca de su trabajo. O cualquier otra circunstancia que haga de la inversión algo único.
Si usted tiene una situación económica estable y solvente, seguramente podrá negociar sin problemas unas buenas condiciones de hipoteca y un buen precio del inmueble. A pesar de que las expectativas generales son que el precio de la vivienda siga bajando, esto no significa que bajen todas las viviendas. A lo mejor hoy podrá pactar el mejor precio posible de un determinado inmueble, antes que las expectativas de venta mejoren. Hay determinados inmuebles de determinadas zonas que no bajarán más.
Un factor a tener en cuenta, para finalizar, es el momento en que la banca saque verdaderamente las viviendas adjudicadas, con el descuento y las facilidades que exige el mercado para comprarlas. Las entidades financieras se han resistido a sacar a la venta las propiedades más interesantes al precio demandado, pero en este 2011 probablemente no les quede más remedio que sanear sus balances y dejar que las pérdidas afloren. Hay que estar muy atento a estos movimientos para encontrar los chollos.
Comprar una vivienda mediante financiación hipotecaria es una decisión crucial, tal vez la más importante de nuestras vidas. Esperemos que con esta crisis hayamos aprendido a no dejar esta crucial inversión en manos de nuestro director de toda la vida y nos informemos debidamente de las ofertas que nos proporciona el mercado y del lugar y momento en que debemos comprar.
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