Comentarios a la Ley 2/2009 que regula la intermediación de préstamos. Parte 3

Vamos a terminar nuestro breve viaje por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, deseando que nuestros lectores no se hayan mareado durante el trayecto.
 
Se regula el deber de informar adecuadamente al potencial cliente de reunificación de los gastos que ésta ocasione y se prohibe expresamente hacer referencia a la reducción de la cuota mensual a pagar, sin mencionar de forma expresa el aumento del capital pendiente y el plazo de pago de la nueva hipoteca reunificadora. También hay que informar por escrito de la TAE de la reunificación y compararla con las TAE de los préstamos a reunificar (en papel suena muy informativo, pero ya me veo dando clases de economía a mis clientes; no estaría mal que los bancarios hicieran lo mismo). En pocas palabras, hay que dejar claro al consumidor que una reunificación de deuda con base hipotecaria es un producto que tiene unos gastos importantes (nueva tasación, cancelación de la hipoteca y préstamos a reunificar, gastos de gestoría, notaría y registro, comisión de apertura de la nueva hipoteca y honorarios de la empresa intermediaria, en su caso).
 
Además ya no se puede decir “reunifique todos sus préstamos y pagará la mitad cada mes” y quedarse tan pancho; habrá que aclarar a continuación que la nueva hipoteca será mayor al incluir todos los gastos de la reunificación y el nuevo plazo del préstamo hipotecario. La Ley exige entregar por escrito al cliente 15 días antes de la celebración del contrato de intermediación de una serie de información sobre la empresa, sobre el servicio de intermediaicón y sobre el propio contrato de intermediación. No vamos a relacionar todo lo que hay que incluir en esta comunicación previa, pero me gustaría destacar: Hay que dejar bien claro si la empresa es una franquicia. Curioso, se intuye una cierta carga negativa del legislador hacia esta modalidad de relación empresarial? Deben quedar bien claros todos y cada uno de los gastos de la operación.
 
Del derecho de desistimiento de 14 sin alegar razones y sin coste para el cliente del contrato de intermediación. Esta información tiene carácter vinculante. Otro aspecto que me parece destacable es que prohíbe a las empresas que trabajen en exclusiva para una o varias entidades financieras cobrar honorarios al cliente. Los empresas independientes si podrán cobrar honorarios, si bien éstos tiene que figurar por escrito en el contrato de intermediación. Finalmente, si nos preguntamos a partir de cuando son obligatorias las exigencias de la Ley, muchas desde el mismo día siguiente a la publicación de la Ley. En lo referente al tablón de anuncios obligatorio y a las exigencias de información en las comunicaciones comerciales, da 3 meses.
 
En cuanto a la inscripción en el Registro, da 3 meses a partir de que se cree dicho registro público. Lo que no me ha quedado muy claro y espero que Echevarri y los demás bloggeros amigos que se animen a desarrollar el tema aclaren es a partir de cuando es obligatorio suscribir el seguro de responsabilidad civil o el aval bancario. Por que la norma nos dice que el importe se fijará en el reglamento futuro de desarrollo, que imagino que creará también el registro estatal (dice la norma que el Ministerio de Sanidad y Consumo tiene 6 meses para crearlo; veremos si se da tanta prisa), y es condición previa a poder inscribirse en dicho registro. Seguiremos con atención la evolución de esta normativa y sus efectos prácticos en el negocio hipotecario.

Resumen de la Ley 2/2009

Resumen de la Ley 5/2019

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Comentarios a la Ley 2/2009 que regula la intermediación de préstamos. Parte 1

Ya tenemos Ley, los intermediarios financieros especializados en la tramitación de préstamos hipotecarios, que popularmente se nos conocía como empresas de reunificación de deudas. Fue publicada en el BOE de 1 de abril de 2009.

Ha llegado a destiempo, ciertamente, ya que actualmente el negocio de la intermediación dista mucho de ser un buen negocio. Ya nunca nada será lo mismo en nuestro sector. Para mejor, espero.

Los chapuzas y chiringuitos financieros no deben poder volver a aparecer en este negocio. Espero que con esta nueva normativa las entidades financieras se vean obligadas a seleccionar con criterios de profesionalidad y solvencia a sus intermediarios-colaboradores.

Ya está bien de que cualquier inmobiliaria recién abierta, determinados intrusos sin formación o franquicias de todo a 100 hipotecarias puedan tener acuerdos de colaboración con los bancos.

El negocio de la intermediación es lo suficientemente complejo para requerir profesionales cualificados y especializados en la gestión hipotecaria y no meros porteadores de papeles.

Veamos de que trata la Ley:

1.- Se regulan dos fenómenos muy distintos, para salvaguardar los intereses económicos y los derechos de los consumidores y usuarios:

Las hipotecas concedidas por empresas que no son entidades de crédito (los prestamistas privados).
Los servicios de intermediación del crédito (en este post nos centraremos en este colectivo).

2.- Reconoce la utilidad de los intermediarios financieros, literalmente: “pueden ser útiles a los consumidores que decidan contratar estos servicios al posibilitar una búsqueda más eficiente de los créditos y préstamos disponibles en el mercado, al tiempo que estas entidades permiten que los consumidores ganen poder de negociación frente a los prestamistas, pudiendo así acceder a mejores condiciones en los préstamos que contratan “.

No somos Satánicos, como determinadas empresas autoproclamadas “asociaciones de consumidores” han querido hacer creer a la opinión pública.

3.- Establece un registro público para los intermediarios, a nivel de CC.AA. y estatal.

En este registro público y de acceso gratuito figurarán los datos de la empresa, datos sobre el seguro de responsabilidad civil o aval bancario y lo que el posterior desarrollo reglamentario diga.
Me parece bien que cualquiera pueda comprobar los datos del intermediario con el que pretende trabajar.

4.- Obligaciones de transparencia:

Poner a disposición de los consumidores las condiciones generales de contratación, en los establecimientos abiertos al público y en la web.

Informar en un folleto de las comisiones o compensaciones, condiciones y gastos repercutibles a los consumidores. Estas información obliga al intermediario. Se tendrá que informar al registro correspondiente de los máximos aplicables en estos conceptos.

Tablón de anuncios en un lugar visible con los siguientes contenidos: folleto de tarifas, normativa que regula la protección de los consumidores, derecho del consumidor a desistir del contrato de intermediación en los catorces días siguientes a su formalización, sin alegación de causa y sin penalización y demás extremos que reglamentariamente desarrollen las CC.AA.

5.- Seguro de responsabilidad civil o aval bancario:

Que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de intermediación. La suma asegurada mínima y el importe mínimo del aval se determinarán reglamentariamente.

Seguiremos comentando esta Ley que nos regula en siguientes entradas que como decimos los mallorquines “és tard i vol ploure”.

Echevarri está tratando en su blog algunos aspectos de esta Ley 2/2009 que os recomiendo visitar en este enlace.

Resumen Ley 2/2009

Actualización: Ley 5/2019

La Ley 2/2009 sigue vigente tras la aprobación de la nueva “ley hipotecaria”, la Ley 5/2019 que hemos resumido en el blog. En lo que no se modifique en la Ley 5/2019, sigue vigente como derecho supletorio la Ley 2/2009.

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¿Asesores o vendedores bancarios?

Llevo unas semanas cargado de trabajo y mi dedicación al blog se ha visto resentida.

Pero no quiero dejar terminar la jornada laboral de esta semana sin hacer una breve reflexión sobre un tema que vengo comentando con varios profesionales bancarios amigos y que he visto reflejado y discutido también en un foro de agentes de entidad de crédito al que pertenezco.

¿Son los profesionales de banca verdaderos asesores o son vendedores-colocadores de productos que su Banco les exige bajo pena de mil llamadas del territorial de turno, quedarse sin bonus anual o ser reubicado a una sucursal del pueblo más alejado posible?

Evidentemente la respuesta no es única. Depende, diría yo.

Yo tengo la suerte de haber trabajado en un banco hace años como empleado de sucursal, ser agente externo de otro y tener una empresa de financiación independiente.

Es decir, he estado dentro de un banco, al lado y enfrente. Creo que tengo cierta visión de conjunto.

Me temo que los empleados de sucursales bancarias tradicionales, director en cabeza, son utilizados más de vendedores que de asesores. Por varias razones:

1.- Por falta de tiempo: cada vez hay menos empleados por sucursal y más clientes que atender. Sin tiempo, complicado es poder asesorar personalmente a tus clientes según su perfil económico.

2.- Por falta de formación específica: No digo que los bancarios no tengan formación, ni mucho menos, pero cada vez es más complicado estar al día de los productos que saca la banca, cada vez más complejos y sofisticados (que no tiene porque querer decir buenos, se entiende).

3.- Por falta de incentivos a asesorar: El sistema bancario en sucursales pivota, creo yo, sobre la base de vender mucho de lo que esté en campaña.

Cada sucursal tiene unos objetivos a cumplir, unos presupuestos, 8 millones en hipotecas, tanto en fondos de inversión, en renta variable, seguros, etc.

Si hay que vender acciones de Criteria, (o emisiones de obligaciones convertibles en acciones o cuotas participativas, etc, etc) , pues a venderlas. Se les dice a las sucursales que son acciones muy buenas y que en breve subirán. Qué es un buen producto para los clientes. Y se venden. Y pasa lo que pasa. Si a algún director se le antoja que no es así y no vende acciones, los directivos por encima de él se encargan de “corregir” su “falta de labor comercial”.

Si hay que vender Bonos Estructurados o fondos de inversión y la sucursal solo tiene clientes mayores, pues a venderles ese producto como si fuera un tradicional plazo fijo.

Trabajar en una sucursal de una entidad financiera tiene un importante problema para los buenos profesionales (que los hay en banca, y muchos):

Qué hay que vender lo que el Banco tiene y dice que hay que vender.

Me explico. Trabajas en una Caja de Ahorros cualquiera, por ejemplo. Tu hipoteca estándar es euribor + 1,25%. Si es un buen cliente euribor + 1% (o +0,75% si es la pera).

Sabes que en el banco de al lado los precios van de euribor +0,50 a euribor + 1 (para clientes más complicados).

¿Veis el problema? Si sois buenos asesores deberíais poder enviarlos al banco de al lado. Pero si hacéis eso, poco durareis en la entidad. Y lo mismo con el resto de productos financieros.

O uno tiene la suerte de trabajar en un banco muy competitivo en precios y productos (haberlos haylos) y que se le permite asesorar sin presupuestos a cumplir (eso ya no se si haylos) o tiene un dilema ético y profesional muchas veces.

Personalmente, yo no sirvo para trabajar en una sucursal bancaria. ¿Será que no soy un buen vendedor?

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El euribor cierra febrero de 2009 al 2,135%

El indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas sigue en un descenso continuado.

Son buenas noticias para los hipotecados que revisen su deuda el mes que viene (se suele coger el euribor del mes anterior a la revisión). Este afortunado colectivo se va a ahorra unos 2.400 € durante los próximos 12 meses (dos pagas extras más para un sueldo normal al año, sin tener que cambiar de empleo).

Desde octubre del año pasado el BCE ha rebajado sus tipos del 4,25 % al 2 % (ver posts anteriores para ver la relación entre estos tipos y el euribor). La próxima reunión de la entidad el 5 de octubre puede depararnos una nueva bajada de tipos, al 1,50 % según muchos analistas. De ser así, es previsible que para marzo el euribor siga su senda bajista.

Lo único que hay que lamentar en cuanto a esta buena noticia es que los tipos bajo no se reflejen en una mayor concesión de hipotecas y otros créditos, ya que la banca prefiere guardarse la liquidez a dejar dinero, en gran parte por su desconfianza hacia la capacidad de devolución del dinero prestado a los clientes, sean personas físicas sean empresas.

Sigo reiterando que el miedo no es un buen consejero, al igual que no lo era en su momento la alegría crediticia. La economía necesita que el crédito fluya por sus venas, de forma sana pero continua. Y de momento se está secando el sistema circulatorio, con los graves problemas que ello conlleva.

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¿Es la figura del broker hipotecario el “hombre del saco” para la Banca?

¿Somos los intermediarios financieros realmente los malos de la película hipotecaria?

Si uno escucha a Ausbanc y algunas de sus opiniones vertidas, desde luego que si. ¿Porqué pagar por un transportador de papeles si puede usted ir directamente a los bancos?, dicen. Desde luego la idea parece lógica.

Tan lógica como la de porqué pagar a Ausbanc para que proteja sus derechos como usuario bancario si puede ir directamente a la autoridad de Consumo de su provincia o al Banco de España usted directamente.

Los honorarios de un intermediario financiero profesional, los pague directamente el cliente o la entidad bancaria vía cesión de parte de las comisiones, retribuyen un servicio de asesoramiento, gestión y tramitación de la hipoteca y negociación ante el banco.

Si no se tiene una buena cultura financiera y no se conoce el margen de negociación que tenemos en cada entidad, seguramente ir directamente al banco que conocemos saldrá mucho más caro que acudir a la intermediación de un profesional. En tiempo, esfuerzo mental y dinero.

Pero no va de esto esta entrada; esta entrada va de la relación entre entidades financieras y sus intermediarios o prescriptores.

Y va de los cabreos monumentales que le hace sufrir a un servidor. No soy de dar nombres, pero a veces apetece concretar un poco.

Resulta que hay entidades con instrucciones de no conceder operaciones de activo hasta nueva orden (¿y sus prescriptores qué, a dejar de comer hasta nueva orden?), entidades que solo aprueban hipotecas de clientes de la entidad (y los intermediarios financieros que han firmado un acuerdo que hace, porqué no le veo yo mucho sentido a intermediar con el cliente que ya es de la entidad), bancos que conceden hipotecas al 80% del valor de compra-venta (misión imposible para la gran mayoría de brokers encontrar clientes con tantos ahorros) y…. entidades de crédito y demás que rompen los acuerdos con sus ex-brokers.

UCI, por ejemplo; y me cabreo a pesar de no firmar nada con ellos, pero ofende esta política. Banesto, otro que tal, ya hizo lo mismo en su momento.

Vamos a ver, me parece muy legítimo que haya entidades financieras que no quieran trabajar con brokers, por la razón que sea.

Pero que entidades que nos han venido a buscar en tiempos de bonanza, cuyos criterios de riesgo eran disparatados en muchos casos (los suyos, que nosotros solo les traíamos los clientes, no aprobábamos las hipotecas) ahora rescindan unilateralmente los contratos con sus colaboradores alegando que han comprobado que las operaciones de este canal tienen más morosidad…

Claro que parece un buen argumento. Pero por este mismo motivo podrían cerrar un buen montón de sucursales con mora y despedir sin indemnización a sus empleados (y me temo que de forma encubierta algo así deben hacer algunas).

El canal prescriptor, bien diseñado, es un buen canal.

El problema es que hay que seleccionar al broker con criterios de profesionalidad y solvencia; establecer unos criterios claros de riesgo (que su colaborador tenga claro qué tipo de clientes quiere la entidad), premiar económicamente a los brokers con baja morosidad (estableciendo rappels a varios años, por ejemplo), formarles sobre los productos y servicios, etc.

En pocas palabras, considerar el broker como un socio, no como un proveedor al que dar la patada si las cosas van mal.

La Banca se ha equivocado antes cuando firmó contratos con todo colaborador que entraba por la puerta (ha permitido y muchas veces fomentado la aparición del broker pirata) y se equivocará ahora si rescinde todos los contratos de todos sus colaboradores.

El intermediario financiero es una figura que ha llegado a España para quedarse, opino. Si no lo acaba rematando la propia banca, claro. Es un agente que aumenta la competencia entre bancos (busca las mejores condiciones del mercado bancario para su cliente) y es un agente comercializador a coste variable o a coste nulo (cuando se carga en el cliente las comisiones cedidas al broker) para las entidades financieras.

Esperemos, por el bien de todos, que el broker financiero del futuro sea una empresa profesional, especializada y regulada. Y que los clientes sientan que somos sus asesores y la banca entienda que somos sus aliados.

Espero que esta crisis nos sirva a todos, al menos, para aprender y no volver a cometer los mismos errores.

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¿Porqué los bancos no dejan dinero a sus clientes?

Llevo todo el mes teorizando sobre las razones que han llevado a la gran mayoría de entidades financieras a restringir al máximo la concesión de préstamos, hipotecas, pólizas de crédito, de descuento de papel, etc.

Este fenómeno se ha hecho exagerado hasta el absurdo a partir de este mes de septiembre. Me estaba preguntando qué ha cambiado en un mes.

Por mucho que les he preguntado a los directores con los que trabajo, sus contestaciones no me acababan de convencer. Está claro que hay temor a conceder créditos debido al miedo a que no los devuelvan, si las empresas o clientes particulares no pueden hacer frente a las cuotas por la crisis; pero eso es lógico a medias. El negocio de un banco se basa en dejar dinero, entre otros servicios. Es como si un abogado no ejerce por miedo a que no le paguen. Un poco absurdo, no?

Buscando por la www me encuentro con un post genial en Gurusblog.com, blog que se actualiza en nuestro blogroll. En él se analizan las causas que llevan a los bancos a restringir abruptamente el crédito y pujar exageradamente por la captación de los ahorros de los clientes: Deben devolver el dinero que les prestó el exterior; unos 770.000 millones €. Y unos 534.600 millones de € vencen en el próximo año y medio.

A modo de ejemplo, imaginemos que el Banco es una empresa que se dedica a dejar dinero (préstamos) del dinero que ingresa de sus clientes (cuentas corrientes y depósitos, comisiones, etc). En el año 2007 ingresaba 1.000 de sus clientes, pero dejaba 1.200 en préstamos. Los 200 adicionales los pedía prestados a un Banco extranjero.
Este año 2008 tiene que devolver 220 al banco extranjero (capital prestado más intereses) y ingresa en sus cuentas menos dinero por los efectos de la crisis en sus balances (pongamos 800). El Banco tiene 800, de los cuales destina 220 a devolver deuda (capital e intereses) al banco extranjero. Le quedan 680 para dejar a sus clientes. Menos dinero para dejar, mayores exigencias para conceder préstamos.

¿Como consiguen liquidez los bancos?

1.- Dejándose dinero entre ellos
Los bancos lo tiene muy difícil para conseguir dinero en el mercado interbancario (basta ver como está el euribor, precio al que se dejan dinero entre ellos), y raramente se dejan dinero más de una semana de plazo.

2.- Titulizando hipotecas
Hacían paquetes de hipotecas y las vendían al mercado para conseguir dinero liquido. Este mercado está cerrado debido a la crisis subprime.

3.- Acudiendo a las subastas de liquidez del BCE.
Qué ya no da abasto.

4.- Con el dinero de sus clientes
Cada vez con ofertas de depósitos más atractivas (por encima del euribor, pierden dinero, en teoría).

5.- Pidiendo préstamos a la banca extranjera
Y ya no se deja como antes.

6.- Vendiendo acciones de otras empresas, sus inmuebles, etc.
¿Quién se imaginaba hace unos años que los bancos, en lugar de abrir sucursales, las vendieran?

Vemos, por tanto, que los bancos se están quedando sin liquidez, principalmente a medio y largo plazo; esa es la fundamental razón de que no dejen préstamos. Qué no tienen un duro.

A los interesados en ampliar información sobre el tema les recomendamos el estudio “Situación y perspectivas de las entidades financieras ante el último cuatrimestre de 2008 ” de la Consultoría Tatum.

También aprovecho para enlazar la discusión sobre el tema del Foro Red de Banca de Xing

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Situación jurídica de la compra sobre planos

Situación jurídica de la compra sobre planos

La compra sobre planos consiste en un contrato privado entre los compradores y la promotora-constructora, en que se establecen unas obligaciones y unos derechos de ambas partes, en el ámbito de la construcción y entrega de una vivienda que aún no está construida.

A la promotora le interesa porque consigue vender las casas antes de acabarlas y obtiene una financiación para su proyecto (de los pagos a cuenta que va haciendo el comprador).

A los vendedores les interesa porque, se supone, compran más barato que si esperan a que la promoción esté acabada.

El problema viene en estos tiempos de crisis, cuando las promotoras van quebrando y dejan a los compradores con la vivienda a medio terminar. En este caso, el comprador se encuentra en una situación jurídica delicada, ya que él no es propietario de la vivienda en construcción a efectos de terceros (su propiedad no está inscrita en el Registro de la Propiedad) y pasa a ser un acreedor de la promotora . Antes que él están los acreedores con privilegios: los empleados de la promotora en cuanto a las nóminas pendientes de cobrar, la Seguridad Social y la entidad financiera que concedió la hipoteca sobre el terreno (el llamado préstamo promotor), principalmente.

Para proteger al comprador en estos casos la ley ha recogido la obligación del promotor de contratar un seguro o aval bancario que garantice que el comprador va a recuperar las cantidades entregadas por adelantado si por cualquier causa la vivienda no llega a construirse o se retrasa en exceso su entrega (en este caso el banco se compromete a reembolsar ese dinero al comprador y exigir después este dinero a la promotora). Y le obliga además a entregar al comprador el documento que acredite que ha constituido dicha garantía. Por desgracia muchas veces no se contrata el correspondiente aval; además hay un problema añadido, y es el de que algunas entidades financieras actualmente están dilatando el pago del aval de promotoras que han quebrado (Martinsa-Fadesa y demás).

¿Qué hacer en caso de que la promotora presente un concurso de acreedores?

Se recomienda seguir pagando las cantidades a cuenta pactadas en el contrato, ya que en caso contrario se consideraría incumplimiento de contrato y las perderíamos.

Hay que tener en cuenta que la presentación del concurso de acreedores No representa un incumplimiento de contrato por parte de la promotora.

Para poder recuperar el dinero el interesado puede reclamar la devolución del dinero en dos casos, cuando la empresa no entrega la vivienda adquirida y en el caso de que se superen los plazos previstos. A pesar de que la empresa haya presentado el concurso (antigua quiebra), se supone que la promotora sigue en funcionamiento y existe la posibilidad, si las cosas mejoran, de acabar las viviendas a medio terminar.

En base a la legislación vigente, las empresa está obligada a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, a través de un seguro o por un aval prestado por una entidad.

Para cobrar, el perjudicado tiene que mandar un escrito a la empresa a través de un medio que garantice la recepción, donde tiene que indicar que, ante el incumplimiento del contrato (no entrega de la vivienda o no cumplimiento de los plazos pactados), se pide su resolución con la devolución de las cantidades entregadas.

Si la empresa aún así no le entrega su dinero, puede dirigirse a la entidad bancaria que avala las cantidades entregadas a la compañía, para solicitarle a ella su devolución. Es necesario llevar el escrito enviado a la inmobiliaria y un documento que acredite el incumplimiento del contrato. Se puede consultar el nombre de las entidades avalistas en el contrato de compra-venta o, en su defecto, en un documento de pago. Si no tenemos este dato en ninguno de los dos, podemos solicitar la información a la inmobiliaria, y si ésta no se la otorga, sería necesario presentar una diligencia preliminar en el juzgado solicitando el auxilio judicial para obtener el nombre de la entidad avalista.

Recomendamos a los afectados por las numerosas quiebras de promotoras que se informen debidamente con un abogado antes de tomar ninguna decisión. Y si aún no lo has firmado, acude a un abogado experto para que primero estudie el contrato de compra sobre plano, antes de firmar nada ni adelantar cantidad alguna.

En estos momentos de incertidumbre no es nada aconsejable embarcarse en la compra de pisos no terminados, dado el alto riesgo que esto implica.

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Acudir a entidades profesionales para reunificar deudas

Podemos leer en el Diario de Mallorca unas declaraciones de Diego González, director general de consumo del Govern Balear, en que dice sobre las operaciones de reunificación de deuda que “si se llevan a cabo bien, es una operación positiva”. Recomienda acudir a empresas de servicios financieros muy profesionales.

Al fin una noticia positiva sobre el tema. Y digo positiva porque desmiente la visión “apocalíptica” de la reunificación de deudas con base hipotecaria.

Algunas entidades, como es Ausbanc, atacan directamente a empresas del sector, simplemente porque, según algún abogado con el que he coincidido, “cobramos por algo que el cliente puede hacer sólo”. Pues mire señores, no es así. Una reunificación de deuda es una operación hipotecaria con cierta complejidad, que debe plantearse bien desde un principio y hay que saber negociar las condiciones con el banco. Hay que tener conocimientos, tiempo y voluntad. Y no todos los clientes que se encuentran en la necesidad de reunificar sus deudas cuentan con estas cualidades.

Evidentemente han surgido infinidad de “pseudoprofesionales” financieros. Sin la formación adecuada ni la ética exigible. Estas son las empresas que deben ser barridas del mercado. La legislación se debe encargar de regular al “intermediario financiero” con los mismas exigencias profesionales que los “corredores de seguros” por ejemplo. Y en este sentido van los tiros. Exigir una profesionalización alta, con una normativa adecuada de defensa del usuario de estos servicios.

Pero no hay que confundir la mala praxis de estos “chapuceros financieros” con que sea mala la reunificación. En los casos en que el cliente se ha sobrendeudado y casi no puede llegar a fin de mes, la reunificación en una nueva hipoteca de todos los préstamos y tarjetas si es una solución. La única solución en la mayoría de casos. Lo que pasa es que el cliente debe acudir a los expertos financieros lo antes posible; si dejan que su situación crediticia se deteriore y empiezan a impagar préstamos, la reconducción será más complicada. Como antes se afronte la reunificación, mejor será la solución.

Desde este foro recomendamos a los potenciales clientes de este tipo de productos que se informen bien de todos los aspectos que rodean a la reunificación, que pregunten todas las dudas que tengan y que exijan todas las condiciones por escrito. Si se hace bien, reitero, la reunificación es una solución a la que no hay que tener nada de miedo. Todo lo contrario.

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ING, la hipoteca naranja que hace Fresh qué?

ING es un banco que dedica gran parte de su presupuesto a publicidad (y dice que da mucho a sus clientes por no tener los costes de las oficinas que tienen otros bancos).
Veamos como nos “vende” ahora que acaba de subir su hipoteca naranja a euribor+0,55.

Un diferencial que ya no resulta en absoluto competitivo; Barclays, sin ir más lejos, nos ofrece un euribor+0,39 actualmente. Y con oficinas y trato personalizado.

Se le están poniendo las cosas mal a ING si quiere seguir captando clientes de otras entidades. La competencia en depósitos y cuentas remuneradas es muy agresiva (por la parte del pasivo) y desde luego con estos tipos en las hipotecas tampoco mucho puede robar a otros bancos.

Según argumentan fuentes oficiales de ING Direct: “Aunque estamos bien de liquidez, los costes de captación de recursos se han incrementado. Como no queremos cerrar el grifo de las hipotecas, hemos decidido ajustar la oferta de créditos a la nueva coyuntura”.
Bonitas palabras, pero no creo que acaben de convencer a sus potenciales clientes.

Lamentablemente esta tendencia a encarecer las hipotecas es una tónica generalizada del sector. La filial por internet de Banesto lanzó hace unos meses una hipoteca con uno de los tipos más agresivos del mercado: euríbor más 0,35 puntos. Sin embargo, el incremento de los costes de financiación ha hecho que el nuevo diferencial sea de 0,44 puntos. Lo mismo ha ocurrido con Activobank y Uno-e. El banco online de Sabadell ha aumentado el precio de 0,22 puntos a 0,30. Mientras que el segundo, perteneciente al grupo BBVA, ha pasado de una oferta del euríbor más 0,25 a euríbor más 0,29 puntos.

Malos tiempos, euribor caro y encima diferenciales más altos. Llueve sobre mojado.

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La venta de viviendas en Illes Balears se reduce el 50%

Las ventas de viviendas en nuestras Islas cayó a la mitad (concretamente en un 43,4%) si tomamos marzo de 2008 y lo comparamos con marzo del año pasado (según estadísticas del INE).

Una caída superior a la media española del 31,9%.

Por tipos de propiedades, las transmisiones de viviendas se han reducido en las islas un 49,8%, los solares urbanos lo han hecho un 50,5%, las de fincas rústicas un 17%, y las de otras propiedades urbanas un 45,9%.

Pese a que el número de hipotecas se reduce, el valor medio de las mismas aumenta un 3,5%, hasta situarse en los 200.999 € en el caso de Balears, sólo superado por Madrid, con 228.179 €, lo cual es grave dado que las nóminas de estas Islas son menores que las de Madrid. Tenemos casas caras y bajo poder adquisitivo.

La espectacular bajada de la demanda de viviendas, que está llevando a la quiebra a muchas inmobiliarias, promotoras y brokers financieros que vivían de ello, se debe a varios factores que se refuerzan mutuamente:

1.- Un euribor en constante crecimiento, que ha estado inusualmente bajo en los últimos años, y por tanto un constante encarecimiento del coste de la hipoteca.

2.- Un encarecimiento rápido del precio de la vivienda, propiciado por una demanda alta reforzada por la comunidad inmigrante y los bajos tipos de interés, que permitían a los vendedores pedir verdaderos excesos.

3.- Un brusco desacelerón de la concesión de hipotecas, lo que expulsa literalmente del mercado a muchos potenciales compradores. Una pareja joven mileurista, ya no se puede comprar ni un triste apartamento, en muchos casos. Muchos bancos endurecen las condiciones por el mero hecho de ser extranjero, y algunos directamente no aprueban operaciones de foráneos.

4.- La impresión generalizada de que los precios de las viviendas van a bajar, lo que hace que se postergue la decisión de compra. Ojala fuese así, pero me temo que la mayoría de actuales compradores tienen una hipoteca muy cargada que impide mucho recorrido a la baja del precio de sus propiedades y los promotores compraron el suelo a precio de oro, y tampoco pueden bajar el precio en exceso.

5.- Una cierta “psicosis euribor”, que atemoriza a los potenciales clientes. Piensan que va a seguir subiendo y no se quieren arriesgar.

¿Cuando mejorará este escenario? Algunos dicen que a partir del verano, esperemos y veamos.

 

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