Hipotecas para segundas viviendas en 2023

Las hipotecas para segundas viviendas en España son un producto crediticio que está ganando tracción debido a varios factores, incluyendo el aumento del turismo residencial y la búsqueda de inversión rentable. No obstante, este tipo de producto financiero presenta ciertas particularidades que lo distinguen de las hipotecas para residencia principal.

Este fin de semana, en un artículo de Elena Sanz en El Confidencial titulado ‘La hipoteca de la casa de la playa no es más cara, pero sí más difícil de conseguir‘, mencionan algunas ideas del equipo de Futur Finances y otros expertos vinculados al portal como Ricardo Gulias. Veamos algunas pautas sobre las hipotecas para segundas residencias comentadas en el reputado medio de comunicación digital.

A pesar de las mayores exigencias y condiciones menos favorables en financiación, el mercado de las segundas viviendas es dinámico y las hipotecas para estas propiedades representan una parte significativa del mercado hipotecario español. Especialmente en los períodos de vacaciones, se observa un aumento en la demanda de este tipo de préstamos hipotecarios, ya que las personas buscan comprar una casa para las vacaciones de verano. Además, con la popularidad de los alquileres vacacionales, muchas personas ven en estas propiedades una oportunidad para obtener rentabilidad.

Hipotecas para segunda residencia, mi visión

La práctica bancaria en materia de financiación hipotecaria para la adquisición de una segunda vivienda es la siguiente: conceder un porcentaje menor del valor de compraventa, un plazo también inferior y, con matices, requisitos de solvencia reforzados del potencial hipotecado. En cuanto al coste financiero, las condiciones suelen ser algo más caras.

Así, la hipoteca típica para una segunda vivienda financia el menor valor entre el 60% del valor de compraventa y el de tasación. El plazo máximo es de 25 años, con tipos de interés sin bonificaciones a partir del Euribor + 1% para la financiación variable y del 3,50% nominal para la financiación a interés fijo.

Los motivos que esgrime la banca para endurecer y encarecer este tipo de financiación son, básicamente: (i) la garantía real, el inmueble, suele estar en mercados menos líquidos; (ii) si el hipotecado tiene problemas de pago, primero impaga estas hipotecas que las de primera vivienda; (iii) hay más peligro de sobreendeudamiento.

A diferencia de la oferta para financiar la compra de una primera vivienda, que es bastante uniforme, las hipotecas para segunda vivienda varían significativamente dependiendo de la entidad financiera y de la capacidad de negociación del cliente.

En estos casos, contratar los servicios de broker hipotecario especializado en gestionar hipotecas para segundas residencias puede ser una muy buena decisión. Estos profesionales tienen un profundo conocimiento de un mercado heterogéneo y a menudo opaco, y pueden ser valiosos aliados en la negociación.

Ricardo Gulias: condiciones similares

Ricardo Gulias, director general de RN Tu Solución Hipotecaria, señala que los tipos de interés para la compra de segundas viviendas son similares a los de las residencias principales. Sin embargo, los porcentajes de financiación suelen rondar el 75% del precio de compra. Añade que el perfil económico del individuo tiene más importancia que la compra de una segunda vivienda al determinar las tasas de interés, citando tipos fijos TIN desde el 2,7% hasta el 3,10% para un perfil prime. Además, comenta que “el tipo estrella es el mixto, pudiendo conseguir tipos desde 2,5% en el periodo fijo (3 o 5 años ) y el resto desde euríbor + 0,6%, aunque como hemos indicado va a primar el perfil económico y la estabilidad laboral y el porcentaje de financiación.”

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Con los precios de la vivienda por las nubes y los crecientes costos de financiación, uno podría pensar que esto podría afectar a este tipo de transacciones. Sorprendentemente, Ricardo Gulias indica que hay mucho dinamismo en este tipo de operación, especialmente en Semana Santa, cuando los clientes suelen buscar comprar una segunda casa para las vacaciones de verano y posibles ingresos futuros por alquiler.

Simone Colombelli: menos financiación

Simone Colombelli, Director de Hipotecas en iAhorro, niega el mito de que las hipotecas para segundas viviendas sean más caras. Explica que estas hipotecas suelen ser más pequeñas y en áreas no prioritarias para el banco, lo que hace que el banco asuma más riesgo y la operación sea menos atractiva. Enfatiza que la hipoteca para una segunda vivienda es el mismo producto que para una primera y que las condiciones son aproximadamente similares, siendo la principal diferencia el porcentaje de financiación.

César Betancos: hipotecas más caras

César Betanco, un experto hipotecario de Hipoo, añade que estas hipotecas se basan en el principio de que a menor vinculación entre el propietario y el uso de la vivienda, peores serán las condiciones aplicables.