Estamos atendiendo a momentos difíciles, esto nadie lo puede negar, y si no preguntarle a los miles que han perdido su casa, su piso, su hogar; o a otros tantos que han perdido el trabajo y además han agotado su paro, que como plazo máximo es de dos años (llevamos, de crisis, más de tres).
Lo que considero inaceptable es hacer fiel copia de lo errores que otros países ya han cometido. ¿No sirve de nada estar en un mundo tan interconectado con la tecnología actual?
Curiosamente en Actibva traté el tema del autoengaño financiero por una parte y el riesgo de los pagarés de empresa por otra. Confieso que pensaba en Nueva Rumasa.
Ya hace tiempo que muchos expertos, y un servidor también, alertábamos de la descompensación entre el tipo de interés ofrecido y el riesgo de los pagarés de Nueva Rumasa. Cada uno que haga su propio análisis de lo que ha hecho.
El martes de la semana pasada tuve una vez más la ocasión de opinar en Ona Mallorca sobre el precio de la vivienda y dar mis ideas sobre el momento económico y si este año 2011 era un buen momento para comprar vivienda. La entrevista ha sido en calidad de responsable de contenidos del comparador de hipotecas y otros productos bancarios Bankimia.
A pesar de estar en catalán, confío en que se entienda lo suficiente por parte de los que no comprenden bien este idioma. Básicamente opino que este año no es, en general, un buen momento para comprar vivienda (si realmente no se necesita o se consigue una a buen precio). Seguramente los precios tocarán fondo a partir de mediados del año 2012, si aciertan algunos de los estudios que he consultado.
Este fin de semana no hay excusa para aprender algo más del mundo hipotecario. Citando a Chantal Catalá:
Como decía mi padre, el también abogado Ramón Mª Catalá Palomo, “la ley está para proteger a los débiles, no a los tontos”. El problema radica en que la Ley actual protege a los poderosos, y lamentablemente la seguirá protegiendo si no hay suficiente clamor popular (pues los políticos son deudores de los bancos que les prestan el dinero para las campañas políticas).
No podría haberlo dicho yo de una forma más clara y directa: para evitar los excesos de la banca (y demás agentes económicos con poder) primero hay que entenderlos. El mercado hipotecario tiene normas injustas, una de ellas que una entidad financiera pueda adjudicarse un hogar familiar si no se le pagan las cuotas de la hipoteca por un 50% del valor de mercado de la casa. Si esto no es enriquecimiento injusto, ya me dirán ustedes qué lo es.
En Bankimia la experta independiente y doctora en derecho Chantal Catalá comentó el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra por el cual se consideraba que el banco no podía reclamar más deuda una vez se había quedado con la casa de los deudores. Tristán el subastero, que tiene un excelente blog en Rankia, ha replicado a Chantal Català sobre las medidas propuestas por ésta para mejorar la normativa hipotecaria. Vale la pena leer el post y, además, los comentarios de los usuarios y de la propia Chantal Català. Me quedo con este excelente y clarificador comentario de ella:
Pero no parece acertado ni justo que un acreedor, normalmente el banco, pueda adjudicarse la vivienda por el 50 % del tipo de la subasta. Según la ley, el tipo de la subasta ha de coincidir con el valor de mercado. Es cierto que los bancos al conceder la hipoteca ya fijan un valor a efectos de subasta. En el momento de ejecutar esa subasta por impago del préstamo, puede ser que el valor de mercado del bien ya no sea el que se fijó en su momento, porque haya subido o haya bajado. El banco debería hacer una nueva tasación o el ejecutado discutirla y fijarse el precio REAL (aunque lo de “real” es siempre cuestionable). Que el banco se lo adjudique por el 50 % del valor real o del valor pactado en su momento, es un abuso, especialmente si va a pretender seguir cobrando la deuda no cubierta con ese 50 %. Responsable el deudor si se endeudó demasiado o le han ido mal las cosas, sí; pero que además tenga que “regalar” la mitad del valor de su casa al banco, NO.
Por otra parte durante todo este fin de semana otro experto independiente de Bankimia, Francisco López, responde a todas las dudas que tengan los visitantes de Invertia sobre ¿Cómo me afecta el auto que permite entregar el piso para saldar la hipoteca?
Os invito a preguntar y opinar a Francisco López en el consultorio de Invertia. Para centrar el debate os dejo un comentario de el abogado en cuestión:
La expresión latina “pacta sunt servanda” quiere decir que los pactos están para cumplirse y que obligan a las partes; en el otro lado del fiel encontramos la cláusula “rebus sic stantibus” es el medio de evitar el desequilibrio patrimonial que se produce por el cambio sustancial y no imputable al obligado, de las condiciones esenciales del contrato.
Entre estos dos principios discurre el tema de hoy, e independientemente de otras consideraciones legales que intentaremos puntualizar, nos gustaría saber vuestra opinión y por que lado veis la solución de todos estos problemas: por la vía del mantenimiento íntegro de los contratos y sus consecuencias (estabilidad de las entidades) o por la moderación por vía legal o jurisprudencial de las consecuencias de los contratos, excesivamente gravosas para la actual situación económica.
Se ha abierto un debate en la sociedad española que muchos colectivos de afectados por la legislación española venían reclamando hace mucho tiempo. No seré yo quien a estas alturas me muestre como un adalid de la causa. Soy el primero que opinaba (y opino, con mis matices al leer el auto de la Audiencia Provincial de Navarra) que la entrega de la vivienda no tiene el porqué representar que saldemos nuestra deuda con el banco.
Lo que si he defendido siempre es que es injusto e insulta a la inteligencia que una entidad financiera pueda adjudicarse nuestra vivienda por el 50% de la tasación. Este punto hay que cambiarlo; la vivienda garantiza la deuda, pero no la mitad de la vivienda. Si nuestra vivienda no vale suficiente para saldar la deuda hipotecaria, me parece bien que el banco reclame el resto con todo nuestro patrimonio presente y futuro; pero sólo si no lo vale (lo de tomar el 50% es insultante y, como mínimo, la entidad debería compensar-devolver el importe que consiga por la posterior venta si es superior al valor por la que se ha adjudicado).
Chantal Català, abogada y doctora en derecho, me dio una lección de periodismo jurídico al adelantarse a la noticia a, salvo error u omisión, todos los medios de comunicación de España. El más reciente según búsqueda en Google News, elcorreo.com, publicó un día más tarde que el post en Bankimia y dos del post en el propio blog de Chantal Català.
Sobre el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, recurrido por el BBVA, hay opiniones de todos los colores. Chantal Català opina que la estrategia jurídica del BBVA básicamente ha sido “hacer algo” de cara a la galería. Tristán en su blog de Rankia opina que el Auto es un patinazo de la Audiencia. Carlos Guerrero, por su parte, se hace eco de un posible “cambio social” de la interpretación jurídica por parte de algunos jueces.
González Casso, miembro del Comité Nacional de la Asociación de Jueces Francisco de Vitoria, no tiene dudas al respecto: “Sí, va a provocar que otros magistrados hagan lo mismo“.
Fitch Ratings, agencia internacional de calificación de crédito, se mete donde nadie la llama (como viene siendo habitual en entidades que no hablaron cuando sí era el momento, cuando se fraguaba la crisis más bestial de nuestra historia reciente): “Fitch espera que la apelación del prestamista anulará la sentencia inicial. Sin embargo, si la apelación fracasa, daría lugar a un importante precedente material que potencialmente forzaría a Fitch a revisar sus actuales valoraciones del mercado“, advierte. Mejor primero se preocupan de EE.UU. que de nosotros, opino personalmente.
El País analiza también la ética de la legalidad vigente. Entre todas las opiniones que refleja en el artículo, me quedo con la siguiente: el catedrático de Fundamentos y Análisis Económico de la Universidad de Granada y consultor de la Reserva Federal, Santiago Carbó, opina que cuando una de las partes “asume más riesgo, la otra se relaja“. “Las entidades financieras españolas siempre han innovado, y tal vez deberían buscar algún sistema, por ejemplo un seguro, para cubrir al cliente por posibles descensos del valor de la vivienda, puesto que la normativa española les perjudica”; y en España el riesgo sobre el precio de la vivienda lo asume el consumidor, no la entidad financiera.
José María Rodríguez Arias comenta las opiniones de Chantal y hace un análisis propio, del que destacaría las siguientes palabras: “Siempre es interesante ver cómo los tribunales y juzgados son capaces de aplicar las normas según el contexto en que han de aplicarse, tal cual manda el Código Civil.”
La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) destacó la necesidad de reformar en profundidad la Ley Hipotecaria y algunos aspectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que abordan el proceso de ejecución hipotecaria, para no depender de las interpretaciones de los jueces en una materia tan delicada para las familias españolas.
En definitiva, un debate abierto en la sociedad que espero no sea diluido por los medios de comunicación oficiales y por el poder de la banca. No estoy a favor de instaurar la dación en pago como forma automática de cancelar nuestra deuda con la entidad financiera, pero hay que cambiar de forma urgente la posibilidad de que el banco se adjudique la vivienda que pierde una familia por el 50% de su valor. Esto es injusto y deplorable a todas luces.
El Consejo de Ministros del viernes 28 de enero de 2011 ha aprobado el Real Decreto 106/2011 que da desarrollo reglamentario a la Ley 2/2009, creando el Registro Estatal de intermediarios financieros y de empresas que conceden préstamos hipotecarios a los consumidores.
En este registro público tendrán que darse de alta tanto intermediarios financieros (mal llamados empresas de reunificación de deudas) como los prestamistas privados de préstamos hipotecarios.
En Bankimia he dado mi opinión sobre la evolución previsible de los precios de la vivienda en España. Además se han hecho eco de la opinión tanto Invertia como Idealista.com.
Intentaremos no quedarnos en el “café para todos” y mojarnos en nuestro análisis, sin tampoco dar consejos torciteros o tendenciosos. Muchas de las predicciones de políticos y promotores han sido interesadas. Interesadas porque quieren que compremos casas, que paguemos impuestos y mantengamos el negocio de la construcción.
No pretendemos tampoco que nadie compre viviendas y se colapsen sectores económicos enteros. La vivienda es un bien que resuelve una necesidad no sólo económica; vivir en un lugar confortable de nuestra propiedad genera un valor añadido que debe ser tenido en cuenta en el análisis coste-beneficio de adquirir un inmueble. Nosotros nos centraremos en el coste directo, solamente.
Depende de sus necesidades, situación económica y zona en la que quiera comprar, como ya hemos dicho en un principio.
De sus necesidades porque adquirir un hogar es una decisión que también implica factores no cuantificables directamente en dinero. Tal vez tengan un hijo recién nacido y la alternativa de irse de alquiler, con la posibilidad de que no le renueven el contrato a los 5 años, no sea la mejor. O la vivienda que ha encontrado está muy cerca de su trabajo. O cualquier otra circunstancia que haga de la inversión algo único.
Si usted tiene una situación económica estable y solvente, seguramente podrá negociar sin problemas unas buenas condiciones de hipoteca y un buen precio del inmueble. A pesar de que las expectativas generales son que el precio de la vivienda siga bajando, esto no significa que bajen todas las viviendas. A lo mejor hoy podrá pactar el mejor precio posible de un determinado inmueble, antes que las expectativas de venta mejoren. Hay determinados inmuebles de determinadas zonas que no bajarán más.
Un factor a tener en cuenta, para finalizar, es el momento en que la banca saque verdaderamente las viviendas adjudicadas, con el descuento y las facilidades que exige el mercado para comprarlas. Las entidades financieras se han resistido a sacar a la venta las propiedades más interesantes al precio demandado, pero en este 2011 probablemente no les quede más remedio que sanear sus balances y dejar que las pérdidas afloren. Hay que estar muy atento a estos movimientos para encontrar los chollos.
Comprar una vivienda mediante financiación hipotecaria es una decisión crucial, tal vez la más importante de nuestras vidas. Esperemos que con esta crisis hayamos aprendido a no dejar esta crucial inversión en manos de nuestro director de toda la vida y nos informemos debidamente de las ofertas que nos proporciona el mercado y del lugar y momento en que debemos comprar.
En Actibva hemos tratado la reunificación de deudas, cuándo es conveniente platearse esta opción financiera, con quién nos conviene reunificar (con un banco o con un intermediario financiero) y el proceso de una reunificación o agrupación de deudas.
La reunificación, agrupación o refinanciación de deudas son diferentes formas de denominar un producto financiero ofrecido por un sector de las entidades financieras que sirve para equilibrar nuestra situación financiera. Básicamente consiste en ampliar nuestro préstamo hipotecario actual o constituir una nueva hipoteca, con cuyo importe podamos cancelar nuestros préstamos personales, saldo disponible en tarjetas de crédito y otro tipo de deudas.
El colectivo autónomo, tan denostado por la banca, multiplica sus posibilidades de éxito al solicitar un préstamo hipotecario para autónomos si presenta adecuadamente la documentación económica.
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