Si miramos en la tabla de las mejores hipotecas a tipo fijo de Bankimia veremos que en la primera posición se encuentra una hipoteca al 5,20% a un plazo de sólo 20 años, de Caja de Ingenieros. A partir de ésta los tipos ya se acercan al 6%.
En Bankimia hemos tratado de analizar la principal razón de la escasa y cara oferta de préstamos hipotecarios a tipo fijo. Probablemente el préstamo hipotecario a tipo fijo es un producto que no interesa a la banca, ya que les supone afrontar el riesgo de tipo de interés.
En mi opinión bastantes bancos y cajas han asumido riesgos que no debían y, en cambio, hacen soportar otros a los clientes que, a mi modo de ver, deberían asumir ellos.
Riesgos mal asumidos por la banca
En cuanto a los riesgos que han asumido indebidamente, es evidente que el establecimiento de los requisitos de concesión de hipotecas ha fallado. Dar la culpa a la crisis es decir una media verdad; está claro que una recesión económica con paro en el 20% produce impagos, pero no hasta el punto en que se ha llegado.
Reestructuración de cajas con dinero público (de los impuestos de los ciudadanos, entre lo que están los de las personas que han perdido la casa) y bancos sin apenas liquidez que aumentan los precios hipotecarios para salvar sus cuentas de resultados.
Que la banca conceda hipotecas para financiar la compra de una vivienda es algo bueno para el ciudadano, sin duda. Pero lo que no es tan bueno es que prime el factor comercial al análisis de riesgo, el volumen de préstamos hipotecarios la solvencia de los hipotecados.
No tendría el porqué criticar si los fallos de la banca fueran asumidos sólo por ella; pero en España pocas entidades financieras han quebrado, ya que el dinero público suele acudir en su ayuda. Esto es disparar con pólvora del rey.
Riesgos trasladados al ciudadano
El cliente bancario que contrata un préstamo hipotecario tiene que asumir dos tipos de riesgos: qué los tipos de interés, básicamente el euribor, suban y su cuota se incremente y que el precio de tasación de su vivienda baje.
El riesgo de la variación de tipos de interés se transmite al hipotecado al estar más del 90% de los préstamos hipotecarios en España a tipo variable. Se puede argumentar que nadie se queja cuando el euribor está bajo, pero esta no es la cuestión. Si dejasen elegir al ciudadano entre asumir el riesgo de tipos de interés contratando una hipoteca variable o pagar un sobrecoste a cambio de la seguridad del tipo fijo, nada podría argumentar.
Pero si uno analiza las mejores hipotecas a tipo fijo, encontrará una de las razones de que no se contraten: tipos de interés fijo cercanos al 6% (cuando si tomamos la media del euribor desde su inicio no pasa del 3,5%) y plazos no superiores a 20 años (la cuota resultante no suele ser apta para sueldos medios).
Si a eso le sumamos que si queremos subrogar una hipoteca a tipo fijo podemos vernos obligados a pagar una compensación por riesgo de tipo de interés cercana al 4%, no es muy aventurado afirmar que a la banca no le interesa conceder hipotecas a tipo fijo. No quiere correr riesgos con la variación de tipos de interés, pero el ciudadano no tiene otra opción si quiere comprar una vivienda.
No vamos a profundizar en esta ocasión con el riesgo de la tasación del inmueble que se hipoteca. Pero vale la pena hacer alguna puntualización:
El banco o caja es quien decide aceptar una tasación de una empresa tasadora u otra y la toma como referente para conceder un porcentaje determinado de su valor (actualmente no suele ir por encima del 80%).
Dado que éste es el valor que toma como garantía, y el cliente nada tiene que decidir en el proceso, lo que no tiene ningún sentido es que si el cliente no puede pagar la hipoteca y se subasta la casa, el banco pueda hacer otra tasación y adjudicarse la vivienda por el 50% (si no hay terceros subasteros). Parece que hay un movimiento social y judicial que atacar esta flagrante injusticia, pero veremos a donde conduce todo.
El armazón jurídico montado que regula el derecho bancario dista mucho de ser justo y equilibrado para ambas partes.
No hay ganancia sin riesgo; esta máxima debe aplicarse tanto a quien compra una vivienda como a la entidad financiera que la financia.
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