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En esta ocasión vamos a tratar de analizar de la forma más clara posible el enrevesado contrato atípico de cambio de solar por edificación futura. Atípico para algunos autores, ya que otros lo identifican con el contrato de permuta, con la especificidad de que se intercambia un bien presente, un solar edificable, por un bien futuro, sea un chalet, adosado o piso a construir en este mismo solar.

Veremos los riesgos que aparecen al permutar un bien presente para recibir un eventual bien futuro, algunos de los efectos del incumplimiento del promotor-constructor.

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El procedimiento concursal, ideados en origen para las empresas o personas jurídicas, puede ser utilizado por las personas físicas en situaciones de insolvencia familiar o particular en que una parte importante de las deudas son de tarjetas de crédito, préstamos personales y otro tipo de deudas sin garantía real.
Es fundamental tener claro que hay que poder afrontar las cuotas del préstamo hipotecario, que al estar garantizado tanto por nuestros ingresos presentes y futuros como por una garantía real, llamada hipoteca, no se negociará por mucho que se presente un concurso de acreedores.
La utilidad del presentar el concurso siendo un particular radica en poder pactar quitas y esperas de la deuda personal, no del préstamo hipotecario. Si lo que ocurre es que no se puede pagar la hipoteca, las alternativas son otras (y pocas, a mi entender), algo mejores desde la aprobación de la Ley 1/2013.
Para que los particulares tengan más claro las fases del procedimiento concursal, hemos pedido a Cristina Borrallo, abogada especializada en derecho bancario, que nos haga un esquema del proceso, que se puede ver (y ampliar haciendo click) en la siguiente imagen:
España está cambiando, a mejor. Sí, ya se que el que lea estas palabras va a querer pegarme, con razón si no explico a que me refiero: las criticas a lo que está mal en el sistema económico, político y bancario se multiplican, cada vez por voces más cualificadas y se expande por todas las capas la sociedad, que sienten que han de estar informadas para poder luchar con lo que está mal.
Conciencia de ciudadano libre, diría yo. Para decidir nuestro futuro no basta con votar cada cuatro años al político que nos cae mejor o al partido de toda la vida. Ni tampoco votando en blanco o sin votar se consigue gran cosa, en mi opinión. La lucha pacífica e informada esta en la calle, en las universidades, dentro de los propios bancos (clientes y bancarios, accionistas y ahorradores), delante y dentro del Parlamento, en los medios de comunicación tradicionales, online y escribiendo libros.
Hasta hace poco tiempo las voces contra los flagrantes errores de gestión del sistema económico y político eran bastante marginales o marginadas, según el caso. Atacar la mala gestión de un supervisor como el Banco de España o la CNMV era impensable, al igual que oír voces críticas sobre nuestros bancos, supuestamente en la Champion League. Afortunadamente hoy en día hay criticas fundamentadas y fundamentales sobre lo que se ha hecho mal y cómo debería hacerse.
Si bien no coincido del todo con los planteamientos de Francisco Viyuela de que liquidar un banco no cueste dinero al contribuyente (los activos de un banco en liquidación son mucho menores de lo que se valoran en función del criterio contable de empresa en funcionamiento) ni veo acertado que pierdan dinero determinados “acreedores” no privilegiados como los tenedores particulares de participaciones preferentes (que en realidad deberían ser tratados como depositarios), creo que su análisis sobre las bondades de dejar quebrar ordenadamente los bancos no solventes es muy interesante y vale la pena visionarlo con tranquilidad:
El vicepresidente de la Comisión Europea, el socialista Almunia, se ha permitido señalar con el dedo a los bancos nacionalizados y decir que alguno podría ser liquidado si no presenta un plan de negocios solvente y no representa un riesgo sistémico.
En esta crisis cada vez vamos batiendo récords de errores garrafales y políticos alejando del concepto de estadista. Señalar a un banco es la forma perfecta de hacerlo cerrar, sea solvente o no, ya que el miedo provoca la fuga de sus depósitos. Espero y deseo que el señor Almunia y los genios de la Comisión no lo consigan.

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Que uno se pregunte si peligran sus ahorros en el caso de que su banco o caja quiebre es algo, lamentablemente, habitual en los tiempos que nos han tocado vivir.
En unos momentos en los que asistimos a la inyección masiva de capital público en Bankia y algunas nacionalizaciones más que puede que veamos efectuar, lo primero que hay que repetir es que hay un consenso mundial para evitar que bancos de determinada entidad quiebren. Por tanto, es una catástrofe económica muy poco probable.
Personalmente me preocupan más las miles de familias arruinadas por Bankia antes de su nacionalización, al igual que otros muchos clientes de otras variadas entidades financieras.
No es de ahorros, sin embargo, la pregunta que responderemos, sino de hipotecas. Una quiebra del banco o caja de ahorros en la que tenemos el préstamo hipotecario, ¿implica que nos liberamos de la deuda?
La respuesta, como hemos explicado en YaEncontre, lamentablemente es que no.
Un préstamo hipotecario es una deuda que contraemos con
una entidad financiera, cuya garantía real de pago es el bien hipotecado. Sin
embargo no incluye cláusula de dación en pago alguna, por lo que además del bien inmueble se responde con todo el
patrimonio presente y futuro. Si nuestro acreedor, el banco, quiebra, el
proceso es el siguiente:
El banco presenta un concurso de acreedores; se nombra
administradores concursales que intentan reflotar la entidad financiera si hay
viabilidad. Si consiguen un buen  acuerdo
con los acreedores del banco (bancos mayoristas que le dejaron dinero,
depositantes, obligacionistas, tenedores de participaciones preferentes, etc),
con quitas y espera importantes, puede ocurrir que se corrijan los problemas y,
en un periodo determinado, el banco supere el concurso de acreedores y siga
operando de forma normal. En este caso, la hipoteca la seguiremos pagando al
banco sin ningún cambio.
El otro escenario posible es que no se pueda reconducir la
entidad y se proceda a una liquidación ordenada; los bancos nacionales o
internacionales comprarían en banco quebrado, a trozos. Nuestra hipoteca es un
activo más que comprarían los acreedores u otros interesados; por desgracia, no
se nos perdonaría ni un euro. Simplemente dejaríamos de verle dinero al banco
original y se lo deberíamos a otro, con las mismas condiciones de la escritura
firmada en su momento.
Por tanto, quiebre o no quiebre el banco, no nos libraremos
de la deuda hipotecaria. Por ello es innecesario conocer la solvencia de la
entidad financiera a la que pedimos dinero (al contrario que cuando vamos a
depositar nuestros ahorros).
En el caso de las hipotecas, lo importante es que
sea barata
, independientemente del banco que nos deje el dinero.

Al igual que el virus de la Ira se apoderaba de los habitantes de Londres y después del mundo, las sucursales bancarias se han extendido parasitariamente por toda la geografía nacional. Un error estratégico en toda regla, diría yo. Algunos dirán que a toro pasado es sencillo sacar esta conclusión, pero yo ya lo decía de jovencito en el Banco Zaragozano.

Sucursales bancarias: un virus contra su creador.

Si el lenguaje bancario ya de por sí es sumamente técnico para el cliente normal, ¿Cómo no será cuando dicen lo contrario de lo que quieren significar?

Traduciendo al bancario: ¿me concede o no la hipoteca?

Ser administrador de una sociedad y llevar doble contabilidad o no presentar el concurso de acreedores en tiempo y modo puede suponer responder de las deudas de la empresa con todo el patrimonio personal. Gestionar una empresa ya no es sólo saber del negocio en sí, hay que formarse, y mucho, en temas legales.

Concurso culpable: los administradores pueden pagar caro sus errores.

Diez empresas de Nueva Rumasa han presentado un pre-concurso de acreedores; independientemente de que la gran mayoría de pequeños (y no tan pequeños) inversores hayan sido engañados o, directamente, se hayan autoengañado sobre la solvencia de un grupo liderado por un empresario que se disfrazaba de Super-Man y le pegaba capones a Boyer, no es menos cierto que merecen toda la información posible sobre su situación.

Tal vez algunos medios de comunicación y las propias declaraciones de Nueva Rumasa confundan al ciudadano: de un pre-concurso no se sale. Tiene cuatro meses para pactar un convenio con los acreedores y presentar un concurso de acreedores. Si fuera posible presentar el concurso de acreedores con acuerdo de la mayoría de acreedores (Bancos, Seguridad Social y Hacienda, trabajadores, proveedores e inversores, entre otros), si que sería posible salir de la situación concursal, pero no antes.

Es admirable la paternalista obsesión de Ruiz-Mateos por mantener su plantilla; no seré yo quién no me quite el sombrero ante ello. Nada me agrada más de un empresario que defienda los puestos de trabajo. Lo que pasa es que cometió un error que hace que le cuestionen: ¿acaso los inversores no valen tanto como los empleados? ¿es ético emitir pagarés y ampliaciones de capital de sociedades limitadas cuando la situación de las empresas es delicada?

De momento los inversores de pagarés y de acciones deben esperar. El pre-concurso lo único que representa es que Nueva Rumasa trata de ganar tiempo, 4 meses exactamente. Esta situación jurídica se produce cuando el administrador de una sociedad teme que un acreedor pueda presentar un concurso forzoso antes que la propia empresa (y privarle de su capacidad de decisión empresarial). Por otro lado, blindan su posible responsabilidad personal por no haber presentado el concurso de acreedores a tiempo.

Un concurso de acreedores no tiene el porqué significar la liquidación de una sociedad (quiebra), si bien, por desgracia, la mayoría de concursos acaban en ello. Si se consigue llegar a un acuerdo con los acreedores y las sociedades salen de su situación concursal, los inversores podrían cobrar, si bien puede que se pacten quitas y esperas (cobrar menos de lo invertido y en un plazo mayor al pactado en su día). este, por desgracia, sería el mejor escenario posible.

Si se liquida una sociedad limitada de Nueva Rumasa

Si no se llega a un acuerdo con los acreedores, cada una de las sociedades limitadas que han presentado un concurso de acreedores pueden tener que liquidarse por orden del juez de lo mercantil que lleve el concurso; al no forman un holding y, por tanto, no consolidar sus cuentas anuales, ninguna de las sociedades anónimas responde por las deudas de la otra. Con un pero, que sería el caso de avales entre sociedades. Liquidar una sociedad es vender los activos y cancelar los pasivos que se pueda.

El problema, que por desgracia he vivido en mis carnes, es que liquidar y tener que vender a piezas una fábrica no vale una décima parte que su valor en funcionamiento. Lo mismo pasa con el resto de activos; por tanto, por mucho activo que recojan las cuentas de las empresas, su valor en caso de liquidación es mucho menor.

Por casa sociedad limitada el juez ordenaría a los administradores concursales que vendieran los activos al mejor postor. Con lo que obtengan se pagarán los honorarios de los administradores (u administrador, dependiendo del pasivo de la sociedad) y a los demás acreedores, con el siguiente orden de preferencia:

  1. Acreedores que cuenten con una garantía real, prenda o hipoteca sobre los bienes. Básicamente, van a cobrar primero las entidades financieras que dejaron préstamos hipotecarios sobre los inmuebles de las empresas.
  2. Trabajadores (más exactamente FOGASA, que les paga y se pone en su lugar), Hacienda y Seguridad Social.
  3. Bonistas y acreedores ordinarios (en este grupo de cola incluiríamos los inversores con pagarés de la sociedad de Nueva Rumasa en cuestión).
  4. Empresas del grupo (en cuanto a avales cruzados y demás).
  5. Accionistas en caso de disolución (me temo que esta posición será la de los que han comprado participaciones en la ampliación de capital).

Tendríamos que conocer los activos y pasivos de cada sociedad limitada para poder hacer un pronóstico de nuestras posibilidades de cobrar en caso de liquidación. Incluso en el esperanzador caso de que los activos sobre balance superen a los pasivos (propiedades y dinero por encima de deudas), eso no quiere decir que se cobre. Ya hemos alertado de que en caso de liquidar los bienes, éstos valen mucho menos que cuando forman parte de una empresa en funcionamiento.

Me temo que el mejor de los escenarios para los propietarios de pagarés será que se pacte una quita y/o espera razonable y cobren parte de lo invertido. En el caso de los que han comprado participaciones (acciones de sociedades limitadas, para entendernos), la cosa pinta mucho peor. Incluso si se sale del concurso del acreedores, hasta que alguien no les compre sus participaciones no recibirán nada de su dinero. Deseo lo mejor a trabajadores, acreedores e inversores.

Alea iacta est.

Curiosamente en Actibva traté el tema del autoengaño financiero por una parte y el riesgo de los pagarés de empresa por otra. Confieso que pensaba en Nueva Rumasa.

Ya hace tiempo que muchos expertos, y un servidor también, alertábamos de la descompensación entre el tipo de interés ofrecido y el riesgo de los pagarés de Nueva Rumasa. Cada uno que haga su propio análisis de lo que ha hecho.

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Hace un tiempo que ronda por mi mente este título y el fondo de la entrada; me faltaba la forma.

El concurso de acreedores de la inmobiliaria Nozar me ha dado la excusa y la actitud espartano-caciquil de muchos bancos en sus análisis de riesgos para la concesión de hipotecas ha sido el estimulante.

Nunca en mi relativamente larga vida profesional en el mundo bancario había visto lo que se está viendo ahora. Mira que yo he sido analista de riesgos del Zaragozano hace como 10 años, que eran otros tiempos. Pero tan increíblemente exigentes y desinteresados en aprobar operaciones de activo (préstamos), jamás lo había visto.

La última operación en la que intervine, una hipoteca de unos buenos amigos, de obra nueva y con aportación importante de fondos, no fue aprobada por la Caja que tenía el préstamo promotor (de hecho aún están esperando que el director les llame para ver si tasan o no), muchas entidades la denegaron aportando avalistas y además se acabó firmando aportando una segunda garantía (la casa de uno de los padres). Y los titulares eran fijos y con antigüedad suficiente.

Nos faltó dar piruetas y bailar la Conga.

Las hipotecas que hoy en día se aprueban son al 80 % de tasación (con tasaciones que han caído un 30%), con aportación de fondos y, al ser tan bajas las tasaciones e ir al 80%, casi siempre hace falta una doble garantía. ¿Cuántas parejas hay en España que cumplan con estos requisitos?

Muchas menos que viviendas sin vender, creo yo.

Si me indigna que la Banca no ejerza una de sus funciones económicas y sociales (canalizar el ahorro hacia la inversión), más me indigna la estrategia que intuyo por lo que veo y oigo. Se quedan las viviendas de los promotores (entre otras cosas por que no conceden las hipotecas de subrogación a los clientes finales) y solo sacan al mercado inmuebles malos y caros.

¿Estará parte de la Banca esperando un cambio de ciclo y la subida del precio de la vivienda para sacar su stock al mercado y empezar a financiar como es debido?

Es exagerado decirlo, pero en algunos casos a esto le llamarían apropiación indebida (bueno, Echevarri, no es el término jurídico adecuado pero sirve para escenificar el fenómeno que explico). En lugar de refinanciar a los particulares ex-solventes (antes buenos pagadores) y subrogar las hipotecas del promotor (con rebajas, me parece bien), cierran el grifo y se quedan las casa.

Claro que este no es su negocio y pierden liquidez; ¿pero un poco más de apuros que más da, “ya nos enchufará liquidez barata el Banco Central Europeo o nos rescatarán si la apuesta sale mal”, pensarán algunos altos ejecutivos escondidos en sus despachos?.

Si sale bien, en unos años vendo más caro las casas y encima presumo de beneficios extraordinarios ante mis accionistas.

Echevarri y resto de lectores y bloggeros afines, es esta idea una locura mía de fiebre del viernes noche?

Hoy he asistido a las jornadas “Cómo optimizar y positivar los procesos de reestructuración de plantillas” organizado por la Asociación para el Progreso de la Dirección (apd).

Con la participación del DG de Treball del Govern Balear el Sr. Pere Aguiló, representantes de Cuatrecasas, del Creade-Grupo Adecco y del Sr. Héctor Sandoval (RR.HH. de Spanair).

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