El Capítulo II de la Ley 2/2009 trata de “Actividad de contratación de préstamos o créditos hipotecarios”, de los prestamistas privados, vaya. En este post no nos detendremos en analizar este apartado y pasaremos directamente a comentar el Capítulo III “Actividad de intermediación”. Uno de los servicios que puede prestar un intermediario hipotecario es la reunificación de deudas. Nos exige a los intermediarios financieros que de forma meridiana comuniquemos al cliente que nuestra actividad es la de intermediación, literalmente “las comunicaciones comerciales de las empresas deberán indicar de forma expresa e inequívoca que la actividad que se promociona es de intermediación en la concesión de préstamos o créditos”.
Listado de la etiqueta: definiciones
Entradas
Leo un artículo muy interesante de Antonio Cabrales y Marco Celentani (profesores de Economía de la Universidad Carlos III) en el suplemento Negocios de El País de este domingo.
Lo primero que me atrae la atención es su forma de defender nuestra profesión de Economista de la típica acusación: “los economistas solo saben explicar las crisis cuando ya han pasado, no saben preverlas”.
Replican los autores: “… nos resulta tan absurda como acusar a los médicos de no ser capaces de luchar contra epidemias causadas por agentes patógenos que aún no han aparecido”.
Me gusta la contestación, aunque seré autocrítico y diré que es normal que se critique a los economistas, ya que algunos han sido también los que han propiciado la crisis con sus actuaciones; parafraseando a los autores, “es como si se acusa a algunos médicos de no haber sabido evitar una epidemia que han ayudado a provocar esparciendo patógenos al medio ambiente”. Claro que se les acusa.
No soy muy partidario de dar culpas a la “crisis económica” de todo como si fuera un malvado arquetipo junguiano. Detrás de la crisis hay personas, entidades y grupos de presión. Y hay que buscar a estos elementos patógenos del sistema económico y neutralizarlos.
El artículo nos indica varias innovaciones financieras que han fallado por un mal diseño, sobretodo en cuanto a los incentivos de sus gestores:
1.- Las titulizaciones de la deuda de particulares y empresas y su distribución a escala mundial (por ejemplo, de las hipotecas ninja americanas).
2.- Los hedge funds (fondos de inversión alternativos).
3.- Proliferación de mercados de derivados de todo tipo y de la banca de inversión (Lehman Brothers, por ejemplo).
En esta entrada nos centraremos en las titulizaciones de deuda:
Para explicarlo someramente, titulizar hipotecas es hacer un paquete con varias hipotecas de diferentes de clientes del banco y venderlas a inversores profesionales (fondos alternativos, fondos soberanos, bancos de inversión).
Usted tal vez deba su hipoteca a un fondo de inversión con un nombre extraño y no lo sepa. Su banco de toda la vida le ha vendido a otra entidad que usted ni conoce, sin ni siquiera avisarle. Busque en su escritura de préstamo hipotecario y descubrirá, con sorpresa, que hay una cláusula que le permite hacer esto a su banco.
¿Y por qué hace esto su banco?
Fácil, para tener más dinero líquido para poder seguir prestando a sus clientes sin tener que conseguir este dinero de los depósitos y cuentas corrientes de sus clientes ahorradores.
¿Cuándo surgen los graves problemas de este usual sistema de captación de dinero de la banca?
Cuando los gestores se olvidan que su negocio principal es conceder hipotecas a clientes que han analizado previamente (análisis de riesgos) y preven que devolverán la hipoteca religiosamente; dar hipotecas a los buenos deudores y denegarlas a los malos, en definitiva.
¿Y por qué se olvidaron de prestar solo a los buenos pagadores?
Por los incentivos inmorales del sistema.
Un gestor de un banco americano sabía que al vender un paquete de hipotecas, su banco cobraba una comisión de entre un 0,5 y un 2,5 % del capital de la hipoteca; el emisor de la cédula cobraba otra comisión y la agencia de rating, por valorar la calidad de esa emisión, recibía otra comisión del emisor.
En pocas palabras, el banco se despreocupa de la calidad de sus hipotecas por qué las vende a un tercero, con una valoración positiva de una agencia de rating que cobra por valorar bien.
Con este sistema de opereta, nadie paga si las hipotecas vendidas son malas. Ni el banco, ni el emisor ni las agencias de rating.
En el artículo se aboga por introducir responsabilidad en el sistema; ni el banco debe desentenderse totalmente de las hipotecas fallidas que ha vendido ni las agencias de rating deben estar exentas de responsabilidad cuando dicen que un grupo de hipotecas son buenas y no lo son.
Riesgo moral, en palabras de economista.
Chapuza financiera, en definitiva.
La gente está asustada por la seguridad de su dinero. Basta ver la portada de Cinco Días o de Expansión de hoy.
Nos anuncian que el plan de rescate de EE.UU. ha sido al fin aprobado por el Congreso. Al final han sido unos 850.000 millones de $, de los cuales 700.000 millones como máximo pueden ser utilizados por el Tesoro para adquirir hipotecas tóxicas y deuda respaldada por hipotecas; el resto será destinado a rebajas e incentivos fiscales. Lo que haga falta para conseguir que el crédito vuelva a fluir de forma ininterrumpida hacia los hogares y los negocios.
Ambas publicaciones, además, dedican parte de su portada a un tema que preocupa al ciudadano: La seguridad de su dinero en los bancos y cajas de ahorro. La seguridad depende del tipo de producto en que uno tenga el dinero invertido:
1.- Depósitos:
Dinero en las cuentas corrientes y de ahorro.
El Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) asegura 20.000 € en caso de suspensión de pagos, por entidad y ahorrador.
El FGD es una hucha creada por las aportaciones de las entidades financieras y que interviene cuando una de ellas no puede hacer frente a los compromisos de devolución de dinero de sus clientes. El FGD está entre los mejores de Europa, porque tiene el dinero ya desembolsado y disponible para intervenir, incluso de forma preventiva, evitando que las dificultades de una entidad se transformen en colapso.
En el caso de sucursales de entidades financieras extranjeras, la normativa que rige es la del país de origen; por ejemplo, los ahorros en ING Direct están sujetos al FGD holandés, que indemniza con un máximo de 38.000 €. Cuando en el país de origen no tiene FGD o aseguran menos dinero que el FGD español, estas entidades están obligadas a adherirse al FGD español.
2.- Acciones, Fondos de Inversión y planes de pensiones:
La independencia jurídica de las gestoras respecto a los bancos depositarios los protege de posibles problemas del banco. En caso de quiebra del banco o caja o de la propia gestora, el inversor está protegido. La Ley contempla que en este caso los activos de los fondos o planes de pensiones serían liquidados y devueltos a sus partícipes.
La quiebra de una sociedad de valores no implica la pérdida del dinero, a no ser que , por error o mala fe, no encuentre los activos (acciones, etc). En este caso excepcional, opera el FOGAIN, fondo de garantía para las sociedades y agencias de valores y las sociedades gestoras de carteras, que ofrece una cobertura de 20.000 € por cliente.
A modo de ejemplo, si tenemos 5000 acciones del Banco Santander en una sociedad de valores y esta quiebra, nos devolverían estas acciones. En el caso de que no se nos devuelvan, el FOGAIN nos daría como máximo 20.000 € (de los 58.450 € que valdrían ahora estas acciones).
3.- Bonos y deuda:
El Fogain no protege este tipo de productos de renta fija (por desgracia de los afectados por la quiebra de Lehman Brothers).
Los famosos bonos estructurados, comercializados por los bancos españoles, principal pero no exclusivamente al sector de Banca Privada, están garantizados por el emisor (Sea Lehman Brothers, sea Citi, sea Merill Lynch, etc), no por el banco comercializador. Si quiebra el emisor, como ha pasado con Lehman, el bonista ha de esperar a la liquidación de la empresa quebrada para saber que parte de sus ahorros le devuelven. Un bono suele ser de 50.000€ o más. Imaginado lo contento que están sus poseedores al saber que no es su banco quien respalda ese producto sino un emisor que no conocen de nada.
4.- Seguros:
No están protegidos con una cuantía fija, pero el Consorcio de Compensación de Seguros, encargado de la devolución del ahorro depositado en seguros en caso de insolvencia de la compañía aseguradora, a menudo devuelve el 100%. Desde su creación en 1984 se ha devuelto más del 75% de los compromisos asegurados de las 200 compañías liquidadas en ese periodo.
5.- Hipotecas:
¿Qué pasa con nuestra hipoteca si quiebra en banco? ¿Podemos dejar de pagarla?
Por desgracia, la respuesta es no. Hay que seguir pagándola a la institución, banco o caja que se haga cargo de el banco con problemas.
Otra pregunta interesante es saber si se puede compensar los depósitos con la hipoteca en caso de quiebra de la entidad. Es decir, si tenemos 50.000 € en una cuenta corriente y una hipoteca de 300.000 €, y quiebra el banco, podemos compensarlo y deber sólo 250.000 € a la nueva entidad que se encargue de los clientes?
En principio no, no obstante existen algunas sentencias judiciales que han permitido en ocasiones realizar dicha compensación.
En estos tiempos de miedo es muy importante mantener la calma, no dejarse asustar por Profetas del Fin de Mundo y valorar con mesura y tranquilidad la seguridad de nuestras inversiones. Nada es seguro salvo la muerte, pero podemos decir que el dinero en los bancos de España está razonablemente muy seguro.
Si tenéis 100.000 € líquidos y queréis descansar más tranquilos, dejad 20.000 € en 5 bancos y santas pascuas. Si disfrutáis de más riqueza disponible, afortunados vosotros, que os tranquilice vuestro gestor.
Leo un artículo en cienladrillos sobre la problemática de las VPO causada por el endurecimiento de los criterios de riesgo bancarios. Básicamente trata sobre la ineficacia de la política de construcción de viviendas de protección oficial al no poder los beneficiarios de estas medidas acabar comprando la casa, al no darles la hipoteca los bancos.
Esto me lleva a teorizar brevemente sobre la formación de precios de la vivienda en el mercado libre.
Con la excusa de comentar la noticia aparecida en El País.com sobre las previsiones a la baja de la aseguradora PMI americana, comentaremos el Seguro Hipotecario, comúnmente conocido como Seguro de Tasación:
Este seguro, ofertado por aseguradoras como AIG o Mapfre, es un producto cuyo beneficiario es el Banco, pero que en realidad lo paga el cliente de la hipoteca, que garantiza hasta el 20% de tasación al Banco en caso de impago.
5.- Los MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que da calificaciones en función de la solvencia. En pocas palabras: “esta empresa / estado le devolverá el dinero con toda seguridad -AAA- o mejor se hace la idea de que lo ha regalado -BB y peores-).
Para mejorar el rating, los magos financieros (o chanchulleros en un vocablo más llano) idearon una serie de mecanismos de ingeniería financiera sobre los paquetes de hipotecas (estructurar en tramos, etc).
El sistema se basaba en que los Ninja pagaran sus hipotecas y que continuase el boom inmobiliario, no lo olvidemos. Pero,
Todos hemos oído hasta la saciedad que la crisis hipotecaria de EE.UU. se ha contagiado a Europa debido a la globalización de los mercados. Pero, sabemos que significa realmente esta afirmación?
Intentaremos dar una explicación breve pero lo más esclarecedora posible:
“el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble y siempre que cumplan los siguientes requisitos: que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia; que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas (rentas); que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios y que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente”.
Veamos los puntos principales de este tipo de hipoteca:
1.- Es una hipoteca especial por la que no se pagan mensualidades, sino que se cobra una renta.
2.- El titular de la hipoteca inversa ha de tener al menos 65 años, o ser personas con gran dependencia.
3.- La entidad financiera no podrá exigir la devolución de la deuda acumulada hasta el fallecimiento del titular. Se resuelve así la preocupación de muchos mayores: no perderán la vivienda. Los mayores siguen disfrutando de su vivienda y reciben una mensualidad que complementa su jubilación.
4.- Los herederos tampoco tienen porque perder la herencia de la casa:
Pueden quedarse la vivienda pagando la deuda pendiente al banco, con sus ahorros o mediante una nueva hipoteca a su nombre.
Pueden vender la vivienda, saldar la deuda y, en su caso, quedarse con el dinero que sobre.
Para hacernos una idea de la renta que pueden obtener nuestros mayores con esta hipoteca, la cuota que ofrece el BBVA a una persona de 75 años con una vivienda tasada en 300.000 € sería de unos 750 € mensuales (hasta su fallecimiento).
En resumen, la hipoteca inversa es una forma interesante de cubrir las necesidades económicas de las personas mayores, que podrán hacer uso de los recursos acumulados (su vivienda) a lo largo de una vida de esfuerzo.
La nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor este lunes pasado regula entre otros temas la fijación de unas comisiones máximas para cancelaciones parciales y totales.
Las nuevas comisiones de cancelación aplicables (en la nueva terminología: COMPENSACIÓN POR DESISTIMIENTO) son:
1.- Para cancelaciones total o parciales en los primeros cinco años de vida del préstamo: 0,5%
2.-Para cancelaciones total o parciales después de 5 años: 0,25%
El 6 de Mayo de 2000 entró en vigor la Ley de edificación la cual obliga a contratar un Seguro que Garantice los Daños producidos en la edificación por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación y estructura del edificio y comprometan su resistencia y seguridad.
La cobertura comienza al entregar la obra y tiene una vigencia de diez años. Gracias a este seguro el promotor, obligado por esta Ley a su contratación, y sus clientes disponen de las garantías necesarias para que se indemnice o reparen de forma inmediata los daños sufridos en el riesgo asegurado. El control de la existencia de ese seguro decenal recae en los notarios y registradores.
A la hora de inscribir el Fin de Obra en el Registro, será necesario aportar una copia de la póliza. Lo lógico y deseable es que el promotor nos entregue una copia de la póliza para, en caso de que exista algún problema sepamos a quien recurrir. Sin embargo, tal y como digo, siempre se podrá recurrir al protocolo del Notario o al Registro.
Comentarios recientes