Hay que puntualizar que cada entidad es un mundo, y te ha tocado una que te la ha denegado. En un principio si eres funcionario, tienes esa pequeña carga con tus familiares, habría que ver cual es la cuota que pagáis. Con un profesional de la intermediación hipotecaria, no deberías tener problema para poder obtener una hipoteca por el importe que indicas.
Director General de RN Tu solución hipotecaria y experto del foro de Futur Finances.
A la espera de la respuesta de los intermediarios de crédito inmobiliario que colaboran con este portal de hipotecas, te hago algunas reflexiones iniciales:
Para valorar tu capacidad de endeudamiento, habría que conocer tus ingresos netos como funcionario. Lo habitual es que la cuota máxima que el banco calcule puedas pagar sea entre un 30 y un 40% de tus ingresos netos (la clave es que cada banco puede utilizar un tipo de interés diferente para hacer el cálculo de esta cuota máxima).
La hipoteca que tienes actualmente, que comentas paga tu madre, imagino también está a tu nombre, por lo que comentas. Si bien puede que alguna entidad financiera te solicite la documentación que demuestre que la hipoteca la paga tu madre, otras no lo tendrán en cuenta y lo que se paga de esta hipoteca te restará de capacidad de endeudamiento.
En todo caso, si quieres que un profesional del sector de la intermediación de mi confianza valore tus posibilidades de endeudamiento, rellena nuestro formulario de contacto.
ING recientemente (octubre de 2023) se ha adaptado a lo que piden los nuevos hipotecados, mejorando su gama de hipotecas mixtas.
Condiciones sin vinculaciones (que suelen salir más caras que la propia bonificación que ofrecen):
Así para una primera vivienda de máxima calificación energética, nos ofrece una hipoteca Naranja Variable al 2,70% fijo el primer año y Euribor + 0,79% el resto (TAE variable del 4,89%). Además, nos permite elegir un periodo inicial fijo de 3 años, lo que la convierte, en realidad, en una hipoteca mixta. En esta segunda opción, el fijo de los primeros 3 años es del 3,10% y el variable del Euribor + 0,99% en adelante. Opino que es una mala oferta subir el diferencial del periodo variable con la excusa de que nos ofrecen un periodo más largo fijo. Pero es una práctica habitual de la banca en estos momentos.
La oferta de Hipoteca Naranja Mixta se amplía, pudiendo elegir 4, 10, 15 o incluso 20 años fijos y después variable. Así tenemos:
En cuanto a la hipoteca Naranja fija, pagaríamos un 4,00% durante 25 años.
No son malas condiciones, si uno premia la seguridad del fijo a la probable mejor rentabilidad final (pagar menos) de hipotecarse a tipo variable con responsabilidad y sabiendo amortizar anticipadamente cuando se puede y conviene.
En primer lugar, es importante reconocer que las leyes fiscales pueden ser complejas y es recomendable, si no imprescindible, consultar con un asesor fiscal para recibir asesoramiento personalizado.
Para valorar la “fiabilidad” de un intermediario de crédito inmobiliario debes, primero, comprobar que esté dado de alta en el Banco de España. Por su página web veo que la empresa dada de alta se llama Legismar Consulting SL con código D267.
Sin embargo, en el Banco de España están dados de alta con el código D323. No es grave el error, pero no deja de ser un error. Por lo que veo en el Banco de España, también estaban dados de alta como prestamistas inmobiliarios, pero se han dado de baja.
Por otro lado, hay que analizar la experiencia y profesionalidad del intermediario. Busca reseñas en Google y redes sobre experiencias de sus clientes. Yo, no los conozco.
El coste de los servicios también es un componente a tener en cuenta. En sus condiciones generales, ponen que como mínimo cobran 5.950€ (impuestos no incluidos). Si facturan por intermediación, la operación está exenta de IVA, si facturan por asesoramiento, hay que añadir el 21% de IVA. No son baratos, si bien hay que ponerlo en relación a su calidad profesional, que no conozco.
También es muy importante analizar sus contratos. Pide que te manden un borrador de su contrato de intermediación y de su contrato de asesoramiento, y evalúa si cumplen con las exigencias de la Ley 5/2019.
Saludos.
El acta de transparencia no es un test de conocimientos, así que no se pueden “fallar preguntas”. El test es un listado de la documentación e información que has recibido por parte del notario.
Dice el artículo 15 de la Ley 5/2019 (negrita mía):
1. Sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario de crédito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, durante el plazo previsto en el artículo 14.1, el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados.
2. El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1. (con antelación de diez días naturales a la firma del préstamo ante notario) En caso de que quede acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario:
a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1.
b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.
c) En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.
3. El prestatario, o quien le represente a estos efectos, deberá comparecer ante el notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.
4. La obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo.
5. Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14.1. o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.
6. Conforme al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.
7. En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores.
En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo.
8. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.
9. La actuación notarial regulada en este artículo en ningún caso eximirá al prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo, conforme a lo previsto en el artículo 14.2.
Realmente el término agencia hipotecaria no es el que utiliza la normativa del sector, esencialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que emplea otra terminología. Concretamente, define en su artículo 4 al intermediario de crédito inmobiliario, de la siguiente forma:
«Intermediario de crédito inmobiliario»: toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b):
a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.
En el lenguaje coloquial y más utilizado en la práctica del sector, se usan términos como “intermediario hipotecario” o “broker hipotecario“.
Además de poder dejar tus datos de contacto en nuestro portal de hipotecas para que una agencia hipotecaria independiente y seleccionada por nosotros se ponga en contacto contigo, también puedes acceder al Banco de España y descargarte un Excel con todos los intermediarios de crédito inmobiliario que en estos momentos están registrados debidamente.
Si te interesa que te pongamos en contacto con agencias hipotecarias online del sector, déjanos tus datos de contacto, sin compromiso:
Para tomar una decisión financiera de tanta relevancia te recomiendo acudas a un economista especializado en finanzas personales.
Si quieres conocer mis servicios de consultoría hipotecaria online, mándame un email a info@futurfinances.com.
Darte una respuesta sin analizar la letra pequeña de las ofertas y tu perfil sería, cuanto menos, irresponsable.
Saludos cordiales.
Los gastos que tienes que asumir son los de cancelación de la hipoteca actual (gestoría, notaría y Registro de la Propiedad) y, si tienes, la comisión por cancelación total. Los gastos de constitución de la nueva hipoteca los paga el banco.
Por tanto, tienes que asumir muchos menos gastos que cuando compraste. Como orientación, suelen rondar los 1.000 euros. Pregunta al banco con el que negocias la nueva hipoteca y te podrá orientar.
Apreciado Juan Carlos,
Un tipo fijo del 2,85% nominal puede ser interesante, pero hay que saber qué fijo vas a tener sin contratar seguro de vida, que al final suele ser tan caro que se “come” la supuesta bonificación. Igual pasa con el tipo variable de Euribor + 0,45% que comentas.
Para darte una respuesta con un mínimo da calidad, hay que analizar el clausulado concreto y tu perfil como hipotecado.
Si te interesa una consultoría hipotecaria online por 80€ (IVA incluido), mándanos un email a info@futurfinances.com.
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