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Hola, Antonio y usuarios que llegan al foro a partir de 2025:

Para que tu banco trate la parte urbana de la finca como “urbana” y no la rechace por “rústico”, necesitas alinear la información del Registro de la Propiedad con la del Catastro. El proceso es el siguiente:

1. Obtener el Certificado de Datos Catastrales
   Solicita en la Sede Electrónica del Catastro el “certificado descriptivo y gráfico” de la finca. Ahí verás la descripción actualizada y la representación gráfica, con las referencias catastrales exactas de la vivienda (urbana) y del terreno (rústico).
2. Encargar la Representación Gráfica Georreferenciada (RGG)
   Debe ser elaborada por un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero de edificación o ingeniero topógrafo). Conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (Ley del Catastro Inmobiliario): El profesional genera un fichero GML/CVS con la delimitación exacta de la parcela urbana; firma y visado colegial acreditan su validez.
3. Escritura de deslinde/segregación si procede
   Si la finca figura como un único registro rústico, necesitarás una escritura notarial de deslinde y segregación, separando formalmente la parcela urbana (la vivienda) del terreno rústico. El notario reflejará las superficies exactas y las nuevas referencias catastrales.
4. Presentación en el Registro de la Propiedad
   Con la escritura y la RGG en la mano, presenta en el Registro una solicitud de subsanación de la descripción registral. El registrador cotejará:
   • El certificado catastral.
   • La RGG firmada por el técnico competente.
   • La escritura de deslinde/segregación.

   Si todo es conforme, actualizará la inscripción: creará un folio para la parcela urbana con su referencia catastral y dejará el resto como rústico.

5. Nueva Nota Simple y huida del “rústico”
   Una vez inscrita la corrección, solicita una nueva Nota Simple. Aparecerá la vivienda como finca urbana independiente. Con ese documento, el banco podrá tramitar tu hipoteca sin problema.

Consejos prácticos

• Acude a un arquitecto técnico o ingeniero topógrafo con experiencia en catastro y Registro para agilizar la RGG.
• Considera contratar a un abogado especializado (como el equipo de Futur Legal) que coordine la escritura de deslinde y te asesore en la redacción.
• Informa al banco de que estás en trámite de subsanación; algunos conceden un plazo condicionado para presentar la nueva Nota Simple.
• Considera gestionar este tipo de expedientes hipotecarios complejos con un intermediario de crédito inmobiliario de confianza.

Con estos pasos alinearás catastro y Registro, y lograrás que tu finca urbana sea reconocida oficialmente como tal.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola, LadyHermia:

Siento mucho la denegación de la operación de hace unos años, ¿al final has podido firmar?

Respondo también para los usuarios que lleguen a este foro de hipotecas en 2025 y estén en una situación parecida a la tuya en su momento.

El caso reúne muchos puntos a favor —profesionales con contrato indefinido, buenos ingresos y comparables de tasación por encima del precio de venta—, así que aún podéis plantear varias estrategias:

1. Reforzar el expediente de tu pareja
   • Muchos bancos penalizan la antigüedad < 2 años en España, pero si aportas su historial laboral en EE UU (contratos, nóminas, certificados de retención) pueden considerarlo como experiencia previa y elevar su “peso” en la valoración de riesgo.
   • Adjunta además una carta de la empresa explicando la estabilidad del puesto y la continuación de su contrato indefinido.
2. Aprovechar las valoraciones de la promotora
   • Si la promotora aporta tasaciones de 440.000 €–450.000 €, esos informes pueden ayudar a que el banco use un valor de referencia superior a los 420.000 € de venta. Cuanto mayor sea el “mínimo” entre compraventa y tasación, más facilitas llegar al 90%. Sin embargo, para indefinidos lo más frecuente es llegar solo al 80% de compraventa, si bien dependerá mucho del historial laboral.
3. Combinar productos
   • Si el 90 % puro es muy complicado, plantead una hipoteca al 80% y un préstamo personal o de reforma por el 10 % restante. Aunque el tipo del préstamo personal sea algo más alto, os permitirá cerrar la operación sin rechazarla.
4. Explorar bancos más flexibles y banca online
   • Hay entidades —incluidas algunas digitales y cooperativas de crédito— que tienen políticas de financiación al 90 % para colectivos con perfil de alto ingreso y contrato indefinido.
5. Contactar un broker hipotecario especializado
   • El broker se encargará de presentar vuestro caso completo (tasaciones, historial EE UU, comparables de la promotora) y obtendrá preaprobaciones de varios bancos, maximizando las posibilidades de alcanzar ese 90%.

En definitiva, un perfil de médicos indefinidos y los comparables de la promotora hablan a vuestro favor. Un buen broker hipotecario os abrirá puertas en entidades más flexibles e incluso os asesorará en la presentación de la tasación para que se utilice el valor más alto. Así, podréis conseguir esa financiación sin renunciar a la entrega de arras.

Saludos cordiales.

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Insistiendo en la información sobre los parámetros a tener en cuenta a la hora de estudiar un cambio de interés variable a fijo, comentar:

Tu intuición es muy correcta: a primera vista ese “duro por peseta” de Caixabank no te sale tan a cuenta una vez incorporas el coste de la alarma de Securitas y las demás vinculaciones. Hagamos un pequeño análisis:

1. Costo de la alarma
   • 56 € al mes son 672 € al año.
   • Si tu capital pendiente es, por ejemplo, 200.000 €, esos 672 € representan un 0,34 % adicional anual sobre el importe vivo de la hipoteca (672 / 200.000).
2. Tipo efectivo de la novación
   • Tipo fijo anunciado: 2,30 % TIN.
   • Añadiendo el “recargo” de la alarma: ~2,64 % real.
   • A esto súmale las comisiones y seguros vinculados (seguro de vida, de hogar, nómina), que fácilmente pueden añadir otro 0,10 %–0,20 %, llevándote a un 2,75 %–2,85 % de coste global.
3. Comparación con tu variable actual
   • Hoy estás pagando Euríbor + 0,49 (≈ 2,52 % + 0,49 = 3,01 %), y Euríbor + 0,89 (≈ 2,52 + 0,89 = 3,41 %).
   • Si Euríbor baja a 2,00 % (probable antes de diciembre ’25), tus tipos caerían a 2,49 % y 2,89 %, respectivamente, por debajo del 2,75 %–2,85 % que pagarías ya en fijo con alarma.
4. Punto de equilibrio
   • Para que el fijo te compense, el Euríbor debería mantenerse por encima de aproximadamente 2,30 % durante todo el periodo fijo de 5 años.
   • Las previsiones del Euribor para diciembre de 2025 apuntan a 2,20 %, y muchos analistas esperan que el Euríbor siga cayendo a lo largo de 2026.
5. Nuestra recomendación
   • Negocia la alerta de alarma: pide a Caixabank que la excluya o que reduzca drásticamente su coste (existen alarmas desde 20–30 €/mes).
   • Revisa las bonificaciones: valora si realmente necesitas todos los seguros y si los puedes contratar con otra compañía a mejor precio.
   • Consulta a un broker hipotecario: un intermediario serio (como los seleccionados por Futur Finances) podría encontrarte un fijo sin alarmas ni vinculaciones abusivas, o un mixto con un primer tramo fijo a un tipo similar sin condiciones tan gravosas.

En definitiva, con la alarma el fijo al 2,30 % deja de ser atractivo frente a tu variable actual si el Euríbor baja de 2,30 %. Antes de firmar, negocia las condiciones vinculadas o busca alternativas —un buen broker puede ahorrarte ese sobrecoste y presentarte ofertas más limpias.

Un abrazo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola, Tolo:

Cuando en tu escritura figura “referencia interbancaria a un año” eso no es el IRPH, sino el Euríbor a 12 meses (el índice que refleja el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre sí a dicho plazo). El IRPH, por su parte, se denomina en la escritura “Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios” o bien “IRPH Entidades, de cajas o de bancos” y aparece recogido en términos similares.

Aquí añado las definiciones oficiales para que tengas todo más claro:

• Euríbor (European Interbank Offered Rate): es un tipo de interés de referencia del mercado interbancario sin garantías, calculado a partir de operaciones reales entre bancos de la zona euro para distintos plazos (una semana, tres, seis y doce meses). Lo administra el European Money Markets Institute (EMMI).
• IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre. Se calcula como la media aritmética simple de los tipos anuales equivalentes ponderados por saldo de las hipotecas nuevas o renovadas en el mes al que se refiere el índice, según datos oficiales del Banco de España.

Por tanto, en tu caso tienes una hipoteca referenciada al Euríbor y no al IRPH. Comparando marzo de 2025, el IRPH de entidades (único vigente) está en el 2,923% y el Euríbor a 12 meses en el 2,398%. Si quieres ver la evolución histórica del Euríbor vs IRPH:

En relación a reclamar por el referencial IRPH, no tendrías base legal porque tu cláusula está perfectamente vinculada al Euríbor y no al IRPH. La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (asunto C-300/23, de 12 de diciembre de 2024) sobre cláusulas que ligan el tipo de interés al IRPH se reitera en que aunque el IRPH esté fijado por un acto administrativo, no queda automáticamente fuera del ámbito de las cláusulas abusivas de la Directiva 93/13. Los tribunales nacionales deben valorar si el banco explicó con claridad y de forma comprensible cómo se calculaba ese índice antes de la firma del préstamo.

Mi consejo es que revises exactamente cómo aparece el índice en tu escritura (abreviaturas, nombre completo) y compares ese nombre con los índices oficiales publicados por el Banco de España. Si solo dice “referencia interbancaria a un año” o “Euríbor a 12 meses”, estás en el ámbito del Euríbor y no podrás reclamar nada relativo al IRPH.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Actualizando la información para las usuarias y usuarios que lleguen a esta pregunta del foro de hipotecas en 2025, una serie de ideas básicas en relación a la operación de subrogación con ampliación de hipoteca:

1. La primera opción que hay que gestionar es la ampliación del préstamo hipotecario con el banco que tenemos ya la deuda, debido a que se supone es el que mejor conoce nuestra situación económica. Sin embargo, en entidades con procesos demasiado estandarizados (y muchas veces externalizados), como pueda ser ING, es muy posible que nos denieguen esta operación, no por sus filtros de riego, sino por política de empresa.
2. Si nos vemos obligados a acudir a otras entidades financieras, además de aportar el número máximo de recibos pagados para demostrarle que no hemos tenido nunca retrasos en el pago, es muy importante justificar bien la finalidad de la ampliación: destinarlo a la adquisición de una segunda vivienda es mucho mejor finalidad, para os bancos, que por ejemplo necesidades de liquidez varias.
3. Cuando nos planteamos una operación de compra de una segunda residencia, como es el caso que comentamos, lo más probable es que el banco que financie la segunda vivienda quiera quedarse con las dos hipotecas, bien por separado, bien mediante un solo préstamo hipotecario con la garantía de los dos inmuebles.
4. Acudir a un intermediario de crédito inmobiliario experto es una arma que debemos valorar, ya que nos ayudará y mucho en este tipo de operaciones de cierta complejidad. Puedes contactar con brokers de hipotecas seleccionados por Futur Finances rellenando, sin compromiso, nuestro formulario de contacto.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

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Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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