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Hola, Myriam y funcionarios que buscan los mejores bancos en mayo de 2025:

Openbank es sin duda una opción interesante para funcionarios, gracias a su proceso 100% online, la exención de gastos de tasación y sus bonificaciones (–0,10 p.p. por nómina y –0,20 p.p. por seguros). No obstante, si miramos los tipos de interés nominales (TIN) que mejor se ajustan al perfil de funcionario en mayo de 2025, otras entidades están ofreciendo condiciones incluso más competitivas:

• Hipoteca fija:
  • Unicaja: TIN 1,85 % a 30 años, TAE desde 3,05 %.
  • Banco Santander: 2,45 % (luego 2,55 % el primer tramo), TAE desde 3,07 %.
  • Banco Sabadell: 2,50 % TIN, TAE desde 3,41 %.
    – Openbank Fija parte de 2,51 % TIN con las bonificaciones completas.
• Hipoteca variable:
  • Kutxabank: 1,50 % el primer año y Euríbor+0,49 % (TAE desde 3,01 %), revisión anual.

En definitiva, Openbank destaca por su transparencia y agilidad, y es una de las mejores opciones digitales; si tu prioridad es clavar el mínimo diferencial o el TIN más bajo posible, conviene que también valores ofertas como la de Unicaja en fijo o Kutxabank en variable.

Y si quieres ir a por todas, un broker hipotecario especializado en funcionarios (por ejemplo, RN Tu Solución Hipotecaria gestiona hipotecas para funcionarios con tipos fijos a partir del 2,25% TIN) te abrirá las “ventanas” exclusivas de varios bancos y se encargará de negociar esos diferenciales.

Intermediario	Que me llamen	Servicios	Experiencia	Honorarios (mín/máx)	Legal	Reseñas (Google)
RN Tu Solución Hipotecaria	Contactar	📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️	26 (1999)	1500€ / 6000€	Leer	4,9/5 (1357)
Bayteca	Contactar	📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠	19 (2006)	0€ / 3000€	Leer	4,9/5 (780)
Agencia Negociadora	Contactar	📝👨‍💼👩‍💼⏱️💻⚔️🏠	21 (2004)	0€ / 3995€	Leer	4,6/5 (330)
Hipotecas Plus	Contactar	📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️	23 (2002)	0€ / 10%	Leer	4,7/5 (87)

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Hola, Francisco y usuarios que visitan el foro en 2025:

Con vuestros perfiles —médicos de 39 años con contrato indefinido y tres años de antigüedad, y unos ingresos netos conjuntos que superan los 7.000 € mensuales incluso sin contar las guardias— cumplís de sobra los requisitos de solvencia que exigen los bancos para plantearse una hipoteca al 100% del precio de compraventa. Vuestra baja carga financiera y un historial limpio de impagos también juegan claramente a vuestro favor.

Ahora bien, en mayo de 2025 las entidades españolas solo financian hasta el 100% del valor de compraventa o tasación, nunca los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro, gestoría de la compraventa). Así pues, si el piso cuesta 480.000 €, lo máximo que podréis solicitar como préstamo hipotecario serán esos 480.000 €. El desembolso adicional —que suele rondar un 10%-12% del precio— tendréis que cubrirlo con ahorros.

En casos muy excepcionales, si aportáis una segunda garantía real (por ejemplo, una segunda vivienda libre de cargas que se hipoteque), algunos bancos podrían valorar financiar también una parte de los gastos, acercándoos a un 100 % más gastos. Pero se trata de productos muy puntuales y raramente competitivos frente a un préstamo personal o a un colchón de ahorros.

Mi consejo es que, antes de firmar arras, pidáis una preaprobación en dos vías:

• Directamente en alguna entidad con convenio para profesionales sanitarios, donde podríais obtener un 100% si la tasación respalda esos 480.000 €.
• A través de un broker hipotecario de mi confianza, que os mostrará entidades dispuestas a aceptar ese LTV y os ayudará a negociar condiciones sin compromiso de honorarios si no mejoran la oferta.

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De este modo, maximizareis las posibilidades de que la hipoteca os cubra el precio de compra y tendréis claro de cuánto ahorros necesitáis para impuestos y demás gastos, sin sorpresas a la hora de la firma.

Un abrazo y mucho éxito con la compra,

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Apreciada Catalina,

Si la hipoteca al 100% de compraventa se solicita para financiar la compra de una vivienda, la operación conlleva dos bloques de gastos: los relacionados con la compraventa y los vinculados al préstamo hipotecario y constitución de la hipoteca.

1. Gastos de compraventa (si financias al 100 %)

Aunque la hipoteca cubra el 100% del precio de compra, no financia los gastos asociados a la compraventa, que suelen rondar entre el 10 % y el 12 % del precio:

• Impuestos
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si la vivienda es de segunda mano: suele ser entre el 6 % y el 10 % de la compra, según Comunidad Autónoma.
  • IVA (10 % sobre precio) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, entre 0,5 % y 1,5 %) si es vivienda nueva.
• Notaría de compraventa
  • Escritura de compraventa: alrededor de 500 €–1 000 €, según precio y número de folios.
• Registro de la Propiedad
  • Inscripción de la compra: unos 300 €–600 €.
• Gestoría (opcional pero habitual)
  • Gestión de impuestos y presentación de escrituras: 200 €–300 €.

2. Gastos de constitución de la hipoteca

La Ley 5/2019 modificó el reparto de costes para proteger al consumidor. A día de hoy:

El artículo 14.1 e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece de forma imperativa la distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario:

“Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría, notariales y registrales al prestamista.”

En la práctica esto significa:

• A cargo del cliente (prestatario):
  • Gastos de tasación.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• A cargo del banco (prestamista):
  • Aranceles notariales de la escritura de hipoteca.
  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Honorarios de la gestoría contratada para los trámites hipotecarios.

Este reparto, recogido en la norma para proteger al consumidor, derogó el antiguo sistema en el que el cliente asumía incluso estos últimos costes. Así, hoy solo pagas la tasación y el AJD, mientras que el banco debe hacerse cargo de notaría, registro y gestoría.

3. Cómo calcular tu desembolso inicial real

Supongamos que compras una vivienda de 150 000 € y la financias al 100 %:

• Gastos de compraventa:
  • ITP (8 %): 12 000 €
  • Notaría compra: 800 €
  • Registro compra: 400 €
  • Gestoría compra: 250 €
  • Total compraventa ≈ 13 450 €
• Gastos de hipoteca (a cargo tuyo):
  • AJD (1 %): 1 500 €
  • Comisión apertura (1 %): 1 500 € (si aplica)
  • Total hipoteca ≈ 1 500 €–3 000 €
• Desembolso mínimo = 13 450 € (compraventa) + 1 500 € (AJD) = 14 950 €, sin contar comisión de apertura ni seguros vinculados.

Conclusión

Aunque la hipoteca cubra el 100 % del precio de compra, no existe financiación “sin desembolso inicial”, ya que los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría) y el AJD de la hipoteca siguen siendo a tu cargo. La buena noticia es que, gracias a la Ley 5/2019, solo tú pagas el AJD y las comisiones consensuadas: notaría, registro, tasación y gestoría de la hipoteca los asume el banco.

Conocer bien este desglose te permite planificar el ahorro necesario antes de firmar: en el ejemplo, debes disponer de unos 15 000 € para una vivienda de 150 000 €, aunque la hipoteca sea al 100 %.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
Economista y CEO de Futur Finances.

Hola, Estefanía y usuarios que llegan en 2025 buscando información sobre hipotecas:

Al tener tu vivienda libre de cargas y un proyecto de arquitectura listo, tienes dos vías para financiar esos 70 000 € de reforma: hipoteca o préstamo personal. Cada opción tiene sus pros y sus contras:

Hipoteca de reforma

Pros

• Tipo de interés más bajo: suelen rondar entre el 2,5 % y el 4 % fijo, muy por debajo de los préstamos personales.
• Plazo más largo: puedes alargar hasta 20–25 años, reduciendo mucho la cuota mensual.
• Costes financieros menores: el coste en intereses totales se distribuye en más años, lo que abarata la cuota.
• Deducciones fiscales (en algunas comunidades): si la reforma mejora eficiencia energética, podrías aplicar deducciones autonómicas o estatales.

Contras

• Costes iniciales: notaría, gestoría, tasación adicional y registro.
• Más papeleo y plazos: preparación de expediente, tasación de la vivienda, espera de concesión.
• Menos flexibilidad: una vez firmada, amortizar anticipadamente tiene penalización en algunos contratos.

Préstamo personal

Pros

• Rapidez y comodidad: concesión online en días, sin tasación ni notaría.
• Sin garantías: no hipotecar tu vivienda, con menos riesgo patrimonial.
• Flexibilidad en destino: usas el dinero en lo que necesites sin justificar al banco factura a factura (aunque siempre conviene conservarlas para tu control).
• Posible ausencia de comisiones: algunos préstamos no cobran de apertura ni gestión.

Contras

• Tipo de interés más alto: normalmente entre el 5 % y el 9 % TIN, lo que encarece mucho la cuota si lo extiendes a 5 años.
• Plazo limitado: lo habitual son 5–7 años, con cuotas elevadas para 70.000 €.
• Coste total en intereses: al concentrar el pago en pocos años, pagarás bastante más en intereses que con hipoteca.

Ejemplo comparativo a 5 años

• Hipoteca al 3 % fijo por 5 años de carencia corta (o tramo de obra), luego 20 años a 2,75 %:
  • Cuota estimada a 20 años: ~390 €/mes.
• Préstamo personal al 7 % a 5 años:
  • Cuota estimada a 5 años: ~1.400 €/mes.

Aunque pagues la hipoteca en 5 años, el coste mensual sería muy inferior al préstamo personal, y además podrías alargar el plazo para ajustar tu presupuesto.

¿Qué te conviene más?

• Si necesitas cuotas bajas y tienes margen temporal para amortizar en más años, la hipoteca de obra es claramente mejor.
• Si valoras la simplicidad y no quieres hipotecar, y puedes asumir una cuota elevada durante cinco años, el préstamo personal puede servir, pero saldrá mucho más caro en intereses.

Mi consejo: aprovecha tu vivienda como garantía para firmar una hipoteca con un plazo intermedio (10–15 años) y tipo fijo competitivo. Así equilibras cuota, plazo e intereses, y no pierdes liquidez para otros gastos. Valora la opción de encomendar la negociación a un intermediario de crédito inmobiliario profesional de confianza:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Respondiendo con información a mayo de 2025, la Hipoteca NARANJA Fija de ING tiene estas características principales:

Tipo de interés (TIN): desde 3,30% si cumples las bonificaciones (domiciliar nómina y contratar seguros de vida y hogar) o 3,70% si no las cumples (3,82% a 3,78% TAE).

Plazo: 25 años (límite único; no existe opción a 30 años).

Financiación: hasta el 80% del valor de compraventa para primera vivienda (mínimo 50 000 €); 75 % para segunda. Se puede llegar al 95% del valor de compraventa para vivienda habitual, pero los tipos fijos empeoran: del 3,70% nominal al 4,10% (4,15% a 4,19% TAE).

Comisiones:

Apertura, notaría, gestoría y registro: 0 €.

Reembolso anticipado: 2 % si es en los primeros 10 años, 1,5 % a partir del año 11 (solo si supone pérdida para ING).

Gastos de tasación: asumidos por ING, a condición de usar la tasadora que ellos designen.

¿Es buena o hay mejores opciones?

En mayo de 2025, si tu prioridad es el mínimo tipo fijo, existen ofertas bastante mejores.

Recomendación

Compara el TAE (no solo el TIN) de cada oferta, incluyendo vinculaciones y comisiones de reembolso anticipado.

Consulta a un broker hipotecario especializado para acceder a “ventanas” exclusivas y negociar plazos y diferenciales aún más competitivos sin coste si no mejoran tu oferta.

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Con información y profesionales hipotecarios a tu lado, podrás elegir la hipoteca fija que mejor se adapte a tu proyecto y a tu perfil.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances