Apreciada Mercedes,
Lo primero agradecerte de corazón que dejes tus impresiones en este foro. ¿Has firmado una hipoteca mediante la ayuda de alguno de los intermediarios de crédito inmobiliario de confianza de Futur Finances?
¿Nos podrías decir el nombre del broker hipotecario en cuestión, para poderle trasladar tus palabras?
Saludos cordiales!
La realidad es que para un perfil interino y con esa aportación, sí que es posible encontrar financiación, pero sí que es cierto que necesitas la ayuda de un experto hipotecario, que conozca el mercado y te pueda encontrar la solución.
A julio de 2023, las entidades financieras con las que trabajamos ofrecen financiación de hasta el 85% del valor de compraventa a funcionarios interinos con un mínimo de 2 años de antigüedad. En cuanto al ratio de endeudamiento, no debe superar el 35%.
Ricardo Gulias
Director General de Tusolucionhipotecaria.com, broker de hipotecas de confianza de Futur Finances.
Siguiendo la tendencia del mercado hipotecario, ING ha mejorado el diferencial de sus hipotecas variables y mixtas y ha encarecido el tipo nominal de sus hipotecas fijas.
Así a julio de 2013, encontramos las siguientes condiciones si aceptamos la vinculación de nómina y su seguro de hogar:
Hay que tener en cuenta dos normas: La Ley 5/2019 y el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre.
En el preámbulo del Real Decreto-Ley 19/2022 se explica:
En primer lugar, se adoptan medidas en relación con el régimen de compensaciones y comisiones de reembolso anticipado, que se regula en el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Por un lado, se suspende durante un año el cobro de las compensaciones y comisiones para los préstamos a tipo variable por amortización anticipada o paso a tipo fijo, lo que ha de suponer un incentivo adicional en los meses venideros para los deudores al valorar el repago anticipado de su deuda o el cambio de su préstamo hipotecario por subrogación de acreedor. Por otro lado, a fin de facilitar, con carácter permanente, el paso de tipo variable a tipo fijo, se reduce de 0,15 % a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros tres años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.
A finales de julio de 2023 y con el verano a la vuelta de la esquina, con un Euribor desbocado que ya amenaza con alcanzar el 4,25% en breve, las condiciones de las hipotecas Naranja de ING sin vinculaciones para compra de primera vivienda nueva de 300.000€ (el simulador nos dice que solo financiará el 80% del valor de compraventa, 240.000€, si bien el desplegable afirma poder financiar el 80% del valor de tasación) son:
La hipoteca Naranja variable sin vinculación alguna cuesta un Euribor + 0,89% a 30 años, mejorando condiciones respecto a octubre del año pasado. Con vinculación de nómina y seguros de hogar y vida se bonificaría hasta un Euribor + 0,49%. Siguen la tendencia del mercado hipotecario de mejorar los diferenciales del tipo variable.
La hipoteca Naranja mixta a un interés inicial fijo de 5 años al 3,35% nominal y después variable a Euribor + 0,99% sin vinculación, 2,95% y Euribor + 0,59% con vinculación máxima. Mejora en 0,10% el diferencial variable respecto a octubre de 2022. Si tomamos como referencia la media del Euribor a 12 meses de los últimos 20 años sin computar sus valores negativos, esta referencia estaría en el 2,4% aproximadamente. Nos sirve para valorar el periodo de interés fijo.
En cuanto a la hipoteca Naranja fija, a un plazo máximo de 25 años: 4,25% nominal sin vinculaciones y 3,85% con vinculaciones. Teniendo en cuenta el promedio histórico del Euribor, estos tipos de interés fijos que ofrece ING podríamos calificarlos de caros.
Si bien el foro no es el mejor lugar para dejar un artículo, gracias por la información.
Hello Ken,
Thank you for your inquiry. As an economist, I can provide an update on the European Court of Justice’s (ECJ) decision relating to the IRPH mortgage clauses, expected on the 13th of July, 2023.
The preliminary ruling was raised by the Court of First Instance no. 17 of Palma de Mallorca, by order of 19th April 2022, and received at the Court of Justice on the 20th of April 2022. Out of the five questions asked by the Palma de Mallorca Court to the ECJ, only the first part of the fourth question was addressed, as Directive 2005/29 was not applicable at the time the contract was signed (12th May 2006).
The question concerned the interpretation of national jurisprudence in view of the specific regulation of the IRPH as an abusive practice and the application of a negative differential despite the need imposed in the preamble of the Circular 5/1994.
The central issue analysed by the ECJ was whether the borrower was properly informed about the information contained in the preamble of the Circular 5/1994. According to the circular, the chosen reference rates, in the final analysis, are annual equivalent rates (AER), and their direct use as contractual types would place the AER of the mortgage operation above the market rate. To equate the AER of the latter with the market, a negative differential would need to be applied.
The Palma de Mallorca Court noted that the preamble of Circular 5/1994, although lacking normative value, demonstrates that the administrative authority that authored the circular considered that the marketing of products referenced to an IRPH should be accompanied by the application of a negative differential.
Moreover, it considers that not having informed the borrowers about the content of the preamble of Circular 5/1994, and therefore, about the characteristics of the IRPH, may be contrary to good faith and create an imbalance to the detriment of consumers, justifying the clause being classified as abusive.
The ECJ ruling clarified that the articles 3, section 1, 4 and 5 of the Directive 93/13/EEC must be interpreted in the sense that, to assess the transparency and possibly abusive nature of a clause in a variable interest rate mortgage contract that designates, as the reference index for the periodic review of the applicable interest rate, an index established by an officially published circular to which an increase is applied, the content of the information included in another circular from which it follows the need to apply a negative differential to that index is relevant. It is also relevant to determine if that information is sufficiently accessible for an average consumer.
This ruling seems to be a favourable step at the judicial level in Spain for those affected by a poorly marketed IRPH mortgage. However, it now rests on the final interpretation by the Supreme Court on a case-by-case basis. While a favourable ECJ ruling for the interests of those affected should not be undermined, the Supreme Court still has its arguments for interpretation in favour of the bank or the affected consumer.
Regarding your question about new cases, I encourage those affected to consult with a legal expert for guidance, as each situation may vary and needs individual assessment.
I hope this provides a clearer picture of the recent developments in this case. Please feel free to reach out if you need more information.
Best regards.
Apreciada Ana,
Si entiendo bien, nos planteas el cambio de una hipoteca variable a una hipoteca mixta, que tiene un período inicial a tipo fijo y luego pasa a ser variable.
Con tu hipoteca actual a Euribor + 0,85% (4,95% en total actualmente), estás sujeta a las fluctuaciones del Euribor. El cambio a una hipoteca mixta de 3 años a 3,6% + 0,79% (4,39% total) te daría una certeza durante ese período de tres años, y tu tasa sería algo más baja que tu tasa actual.
Para los próximos años, si consideramos las previsiones del Euribor que manejamos en Futur Finances:
Teniendo en cuenta estas previsiones, parece que la hipoteca mixta podría ofrecerte una cierta estabilidad y ahorro durante los próximos tres años, pero después de ese período, tu tasa estaría igualmente sujeta a la fluctuación del euribor. La clave es que confirmes que el tipo variable que te proponen tiene un diferencial menor que el actual, teniendo en cuenta qué bonificaciones vinculan y a qué coste.
La decisión final también depende de cuánto valoras la certeza de conocer tus pagos durante los próximos tres años.
Además, es importante que consideres cualquier costo o penalización asociado con el cambio de tu hipoteca, y sería aconsejable buscar asesoramiento profesional antes de tomar una decisión.
Si te interesa una consultoría hipotecaria de 80€ (precio para los usuarios del foro), remite un email a info@futurfinances.com.
Espero que esta información sea útil para ti, y no dudes en preguntar si tienes más dudas.
Hola,
Llevo 25 años colegiado como economista y he revisado cientos de escrituras de préstamo hipotecario y jamás he visto un sistema de amortización que primero se paguen los intereses y después se amortice deuda. Lo habitual es que apliquen un sistema de amortización de cuota constante o sistema de amortización francés. En tu caso, veo que te aplican otro sistema, el de progresión geométrica, muy utilizado en su día por Caja Madrid, por ejemplo.
Este sistema supone pagar una cuota mensual más baja que el sistema francés, los primeros 10 a 15 años aproximadamente, pero en crecimiento geométrico. A partir de este periodo, las cuotas serán más elevadas que el sistema francés. Básicamente, has amortizado menos.
De la información que nos proporcionas, entiendo que se calcularon las cuotas con un interés del 0% (seguramente tienes una hipoteca a Euribor + 0,50% o menos y el resultado aplicando un Euribor en negativo daba negativo, por lo que te aplicaron un 0% de interés), y con la revisión actual, con el Euribor batiendo récord mes tras mes, te han pasado a aplicar un interés del 3,987%, que tiene sentido si tenemos en cuenta que este 2023 el Euribor ya supera el 3%.
Si tienes más preguntas o preocupaciones sobre tu préstamo hipotecario, te recomendaría que te pongas en contacto con el banco o solicites una consultoría hipotecaria conmigo para comprender mejor tus opciones (info@futurfinances.com).
Espero que esto ayude a aclarar tu situación.
Saludos cordiales.
Estimado Jose,
Como muy explica perfectamente Cristina Borrallo, abogada especializada en materia de intermediación hipotecaria, tendríamos que analizar el clausulado del contrato de intermediación que se supone han “firmado digitalmente” y la cláusula de exclusividad que esgrime el intermediario en cuestión. En primer lugar, para que el contrato firmado digitalmente sea válido, debe haberlo firmado mediante una firma digital suya. Por otro lado, en caso de que efectivamente lo hayan firmado digitalmente, habría que estudiar si la cláusula de exclusividad en cuestión es o no abusiva. Puede tener sentido si se refiere a entidades financieras con las que el broker hipotecario tiene acuerdo y les ha presentado el expediente, pero no para todas las entidades financieras en general.
En cuanto a los honorarios y cuando se devengan, también hay que analizar el clausulado y la información precontractual que deben poner a disposición de los posibles clientes, para estudiar si coinciden o hay divergencias.
Finalmente pero no menos importante, hay que ver si el intermediario hipotecario está debidamente registrado en el Banco de España y si cumple con la Ley 5/2019 y resto de normativa aplicable a los intermediarios de crédito inmobiliario, muy exigente y protectora de los intereses del consumidor.
En resumen, no abones ningún honorario hasta que un experto haya revisado tu caso.
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