¿HIPOTECA O PRESTAMO PERSONAL?

Hola, Estefanía y usuarios que llegan en 2025 buscando información sobre hipotecas:

Al tener tu vivienda libre de cargas y un proyecto de arquitectura listo, tienes dos vías para financiar esos 70 000 € de reforma: hipoteca o préstamo personal. Cada opción tiene sus pros y sus contras:

Hipoteca de reforma

Pros

  • Tipo de interés más bajo: suelen rondar entre el 2,5 % y el 4 % fijo, muy por debajo de los préstamos personales.
  • Plazo más largo: puedes alargar hasta 20–25 años, reduciendo mucho la cuota mensual.
  • Costes financieros menores: el coste en intereses totales se distribuye en más años, lo que abarata la cuota.
  • Deducciones fiscales (en algunas comunidades): si la reforma mejora eficiencia energética, podrías aplicar deducciones autonómicas o estatales.

Contras

  • Costes iniciales: notaría, gestoría, tasación adicional y registro.
  • Más papeleo y plazos: preparación de expediente, tasación de la vivienda, espera de concesión.
  • Menos flexibilidad: una vez firmada, amortizar anticipadamente tiene penalización en algunos contratos.

Préstamo personal

Pros

  • Rapidez y comodidad: concesión online en días, sin tasación ni notaría.
  • Sin garantías: no hipotecar tu vivienda, con menos riesgo patrimonial.
  • Flexibilidad en destino: usas el dinero en lo que necesites sin justificar al banco factura a factura (aunque siempre conviene conservarlas para tu control).
  • Posible ausencia de comisiones: algunos préstamos no cobran de apertura ni gestión.

Contras

  • Tipo de interés más alto: normalmente entre el 5 % y el 9 % TIN, lo que encarece mucho la cuota si lo extiendes a 5 años.
  • Plazo limitado: lo habitual son 5–7 años, con cuotas elevadas para 70.000 €.
  • Coste total en intereses: al concentrar el pago en pocos años, pagarás bastante más en intereses que con hipoteca.

Ejemplo comparativo a 5 años

  • Hipoteca al 3 % fijo por 5 años de carencia corta (o tramo de obra), luego 20 años a 2,75 %:
    • Cuota estimada a 20 años: ~390 €/mes.
  • Préstamo personal al 7 % a 5 años:
    • Cuota estimada a 5 años: ~1.400 €/mes.

Aunque pagues la hipoteca en 5 años, el coste mensual sería muy inferior al préstamo personal, y además podrías alargar el plazo para ajustar tu presupuesto.

¿Qué te conviene más?

  • Si necesitas cuotas bajas y tienes margen temporal para amortizar en más años, la hipoteca de obra es claramente mejor.
  • Si valoras la simplicidad y no quieres hipotecar, y puedes asumir una cuota elevada durante cinco años, el préstamo personal puede servir, pero saldrá mucho más caro en intereses.

Mi consejo: aprovecha tu vivienda como garantía para firmar una hipoteca con un plazo intermedio (10–15 años) y tipo fijo competitivo. Así equilibras cuota, plazo e intereses, y no pierdes liquidez para otros gastos. Valora la opción de encomendar la negociación a un intermediario de crédito inmobiliario profesional de confianza:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Quitar avalistas de mi hipoteca

Hola, Josefina:

Liberar a tus padres de la condición de avalistas es perfectamente posible, pero requiere un acuerdo formal con tu banco y, casi con toda seguridad, una reestructuración de tu hipoteca. Estas son las vías y recomendaciones más habituales:

  1. Solicitar una novación o subrogación de la hipoteca
    • Novación interna: pides al mismo banco cambiar el contrato para sustituir o eliminar la fianza de tus padres. El banco revisará tu solvencia individual (ingresos, endeudamiento, antigüedad laboral) y la garantía de la hipoteca (valor de la vivienda). Si considera que tu perfil permite prescindir de avalistas, modificará el contrato y emitirá un nuevo cuadro de amortización.
    • Subrogación de acreedor: si otra entidad ofrece mejores condiciones y acepta prescindir de avalistas, puedes cambiarte de banco. La nueva entidad constituirá la hipoteca solo a tu nombre y cancelará la anotación de la fianza de tus padres en el Registro.
  2. Requisitos que valorarán los bancos
    • Capacidad de pago: tu cuota no debe superar el porcentaje máximo (suele ser el 30–35 % de tus ingresos netos).
    • Valor y tasación de la vivienda: la entidad querrá ver que el préstamo no supera un cierto LTV (por ejemplo, el 80 % de tasación).
    • Historial crediticio: un expediente limpio de impagos o demoras refuerza tu posición.
  3. Posibles alternativas de garantía
    • Incrementar provisión de amortización anticipada: aportar algún capital adicional (si dispones de ahorros) para rebajar el riesgo.
    • Aportar otro avalista: cambiar el aval de tus padres por el de tu pareja, etc.
  4. Recomendaciones prácticas
    • Prepara tu expediente: lleva últimas nóminas, declaración de la renta, seguro de hogar y vida si lo tienes.
    • Habla con tu gestor: plantea tu intención cuanto antes y pregunta por el coste estimado de la novación.
    • Compara ofertas: antes de firmar, consulta si otra entidad puede prestarte la misma cantidad sin avalistas y a mejores condiciones, para evaluar una posible subrogación.

En resumen, para liberar a tus padres tendrás que renegociar tu hipoteca —ya sea con tu banco actual o con uno nuevo— demostrando que tu situación financiera y el valor de la vivienda cubren adecuadamente el riesgo que hasta ahora asumían ellos. Con un buen dossier y, si conviene, explorando alternativas de garantía, podrás lograr que queden desvinculados sin dejar desprotegida la hipoteca.

¡Ánimo con el trámite!

Un saludo,
Pau A. Monserrat Valentí
CEO de Futur Finances

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Hipoteca ING fija

Respondiendo con información a mayo de 2025, la Hipoteca NARANJA Fija de ING tiene estas características principales:

Tipo de interés (TIN): desde 3,30% si cumples las bonificaciones (domiciliar nómina y contratar seguros de vida y hogar) o 3,70% si no las cumples (3,82% a 3,78% TAE).

Plazo: 25 años (límite único; no existe opción a 30 años).

Financiación: hasta el 80% del valor de compraventa para primera vivienda (mínimo 50 000 €); 75 % para segunda. Se puede llegar al 95% del valor de compraventa para vivienda habitual, pero los tipos fijos empeoran: del 3,70% nominal al 4,10% (4,15% a 4,19% TAE).

Comisiones:

Apertura, notaría, gestoría y registro: 0 €.

Reembolso anticipado: 2 % si es en los primeros 10 años, 1,5 % a partir del año 11 (solo si supone pérdida para ING).

Gastos de tasación: asumidos por ING, a condición de usar la tasadora que ellos designen.

¿Es buena o hay mejores opciones?

En mayo de 2025, si tu prioridad es el mínimo tipo fijo, existen ofertas bastante mejores.

Recomendación

Compara el TAE (no solo el TIN) de cada oferta, incluyendo vinculaciones y comisiones de reembolso anticipado.

Consulta a un broker hipotecario especializado para acceder a “ventanas” exclusivas y negociar plazos y diferenciales aún más competitivos sin coste si no mejoran tu oferta.

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Con información y profesionales hipotecarios a tu lado, podrás elegir la hipoteca fija que mejor se adapte a tu proyecto y a tu perfil.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Pedir hipoteca para comprar y reformar vivienda para uso habitual

Hola, Rinki y usuarios que llegan al foro a partir de 2025:

En vuestro caso confluyen varios factores muy favorables y otros que conviene gestionar con cuidado. Vamos por partes:

1. Capacidad de endeudamiento
Tú ingresas 2.000 € netos al mes (más dos pagas extra, que prorrateadas elevan la media a unos 2.333 € mensuales). Para no superar el 30 % de endeudamiento —límite estándar— vuestra cuota conjunta debería quedarse por debajo de unos 700 € al mes.

2. Importe y tipo de producto
– Compra: 30.000 €. Como funcionario de carrera con antigüedad desde 2007, puedes aspirar al 100% del precio de compraventa a tipo fijo muy competitivo (desde el 2,25 % en mayo 2025).
– Reforma: 45.000 €. La mayoría de entidades no incluyen este importe en la hipoteca de compra estándar, salvo que puedas hipotecar un segundo inmueble de algún familiar. Otra opción sería solicitar un préstamo personal de reforma por los 45.000 €.

3. Ahorros y gastos
Contáis con 7.000 € para cubrir los gastos de notaría, registro e impuestos (aprox. el 10 % del precio de compra). Ese colchón es adecuado; no conviene vaciarlo del todo, pues os servirá de red de seguridad.

4. Recomendación

  1. Solicita ya la preaprobación de la hipoteca de compra al 100 % en tu banco (por tu antigüedad) y también en otra entidad mediante un broker especializado.
  2. Contrata el préstamo de reforma en el mismo banco o compara ofertas de préstamos personales específicos de obra, para quedarte con el mejor coste total.
  3. Considera la vía del broker hipotecario para que gestione ambas operaciones y negocie los diferenciales y plazos más favorables; su honorario solo se devenga si mejora tus condiciones actuales.
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Con vuestro perfil (funcionario con larga trayectoria, ingresos estables y ahorros para gastos) la concesión de los 30.000 € al 100% de compraventa es relativamente sencillo, y el préstamo personal para obra encajará en vuestra capacidad de pago sin apretaros.

¡Mucho éxito con la reforma y la compra!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Hipoteca para Vivienda urbana más finca rustica

Hola, Antonio y usuarios que llegan al foro a partir de 2025:

Para que tu banco trate la parte urbana de la finca como “urbana” y no la rechace por “rústico”, necesitas alinear la información del Registro de la Propiedad con la del Catastro. El proceso es el siguiente:

  1. Obtener el Certificado de Datos Catastrales
    Solicita en la Sede Electrónica del Catastro el “certificado descriptivo y gráfico” de la finca. Ahí verás la descripción actualizada y la representación gráfica, con las referencias catastrales exactas de la vivienda (urbana) y del terreno (rústico).
  2. Encargar la Representación Gráfica Georreferenciada (RGG)
    Debe ser elaborada por un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero de edificación o ingeniero topógrafo). Conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (Ley del Catastro Inmobiliario): El profesional genera un fichero GML/CVS con la delimitación exacta de la parcela urbana; firma y visado colegial acreditan su validez.
  3. Escritura de deslinde/segregación si procede
    Si la finca figura como un único registro rústico, necesitarás una escritura notarial de deslinde y segregación, separando formalmente la parcela urbana (la vivienda) del terreno rústico. El notario reflejará las superficies exactas y las nuevas referencias catastrales.
  4. Presentación en el Registro de la Propiedad
    Con la escritura y la RGG en la mano, presenta en el Registro una solicitud de subsanación de la descripción registral. El registrador cotejará:

    • El certificado catastral.
    • La RGG firmada por el técnico competente.
    • La escritura de deslinde/segregación.

    Si todo es conforme, actualizará la inscripción: creará un folio para la parcela urbana con su referencia catastral y dejará el resto como rústico.

  5. Nueva Nota Simple y huida del “rústico”
    Una vez inscrita la corrección, solicita una nueva Nota Simple. Aparecerá la vivienda como finca urbana independiente. Con ese documento, el banco podrá tramitar tu hipoteca sin problema.

Consejos prácticos

  • Acude a un arquitecto técnico o ingeniero topógrafo con experiencia en catastro y Registro para agilizar la RGG.
  • Considera contratar a un abogado especializado (como el equipo de Futur Legal) que coordine la escritura de deslinde y te asesore en la redacción.
  • Informa al banco de que estás en trámite de subsanación; algunos conceden un plazo condicionado para presentar la nueva Nota Simple.
  • Considera gestionar este tipo de expedientes hipotecarios complejos con un intermediario de crédito inmobiliario de confianza.
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Con estos pasos alinearás catastro y Registro, y lograrás que tu finca urbana sea reconocida oficialmente como tal.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Tengo posibilidad de que me concedan Hipoteca?

Hola, María y usuarios que llegan en 2025 buscando información sobre si les pueden conceder una hipoteca:

Cuando un banco estudia tu solicitud de hipoteca valora, sobre todo, estos criterios:

  • LTV (porcentaje de financiación): normalmente financian hasta el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa; solo para perfiles muy sólidos (funcionarios, directivos, ingresos altos) o con avales ICO pueden estirar hasta el 90 %–100 % de la compraventa.
  • Capacidad de endeudamiento: suelen exigir que la cuota hipotecaria no supere el ~30 % de tus ingresos netos mensuales (en ciertos bancos llegan al 35 %, pero no más).
  • Ingresos y antigüedad laboral: valoran que tus ingresos sean recurrentes y estables, y premian la experiencia larga en la misma empresa (o sector).
  • Edad y plazo: la suma de tu edad más el plazo de amortización no puede superar, habitualmente, los 75–80 años.
  • Historial crediticio y ahorros: un expediente limpio de otros créditos y un colchón de ahorros muestran tu cultura financiera y reducen el riesgo de impago.

Ahora, a tu caso concreto:

  • Precio de la vivienda: 92.000 €.
  • Ahorros que aportas: 11.000 € (≈12 %), por lo que solicitas un LTV del 90 %: 82.800 €.
  • Ingresos: 1.400 € brutos mensuales, de los que 300 € son primas fijas y 100 € retribución en especie.
  • Antigüedad: 10 años en la misma empresa.
  • Edad: 40 años.

¿Cumples el LTV del 90 %?
– En principio tu expediente es sólido y un banco podría llegar al 90 % para un perfil con antigüedad y ahorros razonables. ING Direct a mayo de 2025 llega al 95% de LTV a 30 años de plazo.

¿Y la capacidad de pago?
– Para un préstamo de 82.800 € al 3 % a 25 años, la cuota rondaría 393 € al mes. Dividida entre tus 1.400 € (los suponemos netos), supone un 28 % de endeudamiento, por de bajo del 30 % máximo estándar.

En resumen, tu expediente es muy bueno —antigüedad, estabilidad y ahorros—, y podrías financiarlo en ING Direct.

También puedes hablar con un broker hipotecario especializado que pueda abrirte puertas en entidades más flexibles y optimizar al máximo tu cuota mensual.

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Un saludo,
Pau A. Monserrat
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Hipoteca 90%

Hola, LadyHermia:

Siento mucho la denegación de la operación de hace unos años, ¿al final has podido firmar?

Respondo también para los usuarios que lleguen a este foro de hipotecas en 2025 y estén en una situación parecida a la tuya en su momento.

El caso reúne muchos puntos a favor —profesionales con contrato indefinido, buenos ingresos y comparables de tasación por encima del precio de venta—, así que aún podéis plantear varias estrategias:

  1. Reforzar el expediente de tu pareja
    • Muchos bancos penalizan la antigüedad < 2 años en España, pero si aportas su historial laboral en EE UU (contratos, nóminas, certificados de retención) pueden considerarlo como experiencia previa y elevar su “peso” en la valoración de riesgo.
    • Adjunta además una carta de la empresa explicando la estabilidad del puesto y la continuación de su contrato indefinido.
  2. Aprovechar las valoraciones de la promotora
    • Si la promotora aporta tasaciones de 440.000 €–450.000 €, esos informes pueden ayudar a que el banco use un valor de referencia superior a los 420.000 € de venta. Cuanto mayor sea el “mínimo” entre compraventa y tasación, más facilitas llegar al 90%. Sin embargo, para indefinidos lo más frecuente es llegar solo al 80% de compraventa, si bien dependerá mucho del historial laboral.
  3. Combinar productos
    • Si el 90 % puro es muy complicado, plantead una hipoteca al 80% y un préstamo personal o de reforma por el 10 % restante. Aunque el tipo del préstamo personal sea algo más alto, os permitirá cerrar la operación sin rechazarla.
  4. Explorar bancos más flexibles y banca online
    • Hay entidades —incluidas algunas digitales y cooperativas de crédito— que tienen políticas de financiación al 90 % para colectivos con perfil de alto ingreso y contrato indefinido.
  5. Contactar un broker hipotecario especializado
    • El broker se encargará de presentar vuestro caso completo (tasaciones, historial EE UU, comparables de la promotora) y obtendrá preaprobaciones de varios bancos, maximizando las posibilidades de alcanzar ese 90%.
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DVS IntermediaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️4 (2021)2000€ / 1%Leer5/5 (49)

En definitiva, un perfil de médicos indefinidos y los comparables de la promotora hablan a vuestro favor. Un buen broker hipotecario os abrirá puertas en entidades más flexibles e incluso os asesorará en la presentación de la tasación para que se utilice el valor más alto. Así, podréis conseguir esa financiación sin renunciar a la entrega de arras.

Saludos cordiales.

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Foro IRPH

Para los usuarios que nos visiten buscando información y opiniones en un foro de IRPH en 2025, este sí es un foro de hipotecas en el que muchos compañeros preguntan y debaten sobre el IRPH. A continuación tienes un resumen de lo esencial que debes saber:

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) era el tipo medio de los préstamos a más de tres años para compra de vivienda libre, calculado por el Banco de España como la media aritmética de los intereses aplicados por entidades y cajas en cada mes. Históricamente el IRPH ha estado casi siempre por encima del Euríbor, lo que implicaba cuotas más elevadas para los hipotecados.

En marzo de 2025, por ejemplo, el IRPH entidades marcó un 2,923 %, mientras el Euríbor a 12 m estaba en el 2,398 %, una diferencia de más de medio punto porcentual.

Tras la desaparición en 2014-15 de los IRPH sectoriales (cajas, bancos, CECA), muchos contratos pactaban que, si se eliminaba ese referencial, pasarían a un tipo fijo alto o a otro índice con un diferencial elevado, perjudicando aún más al consumidor. Esa práctica dio pie a demandas en los tribunales.

En el plano judicial, el IRPH ha sido sometido a varias decisiones clave:

El Tribunal de Justicia de la UE (C-300/23, diciembre 2024) confirmó que, aunque el IRPH derive de un acto normativo, no escapa al control de abusividad: los jueces deben evaluar si el banco explicó con claridad su cálculo y aplicación antes de la firma.

Si se declara abusiva la cláusula IRPH, el juez puede anularla y, en su caso, sustituirla por el tipo supletorio que establezca la ley nacional, pero no puede “reformularla” con un diferencial negativo

Si eres afectado por IRPH y quieres explorar opciones —subrogarte a un préstamo al Euríbor, reclamar una nulidad de cláusula o cambiar a un tipo fijo— este es el lugar adecuado para compartir experiencias y dudas.

¡Bienvenido al debate!

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¿Interesa novar a hipoteca fija si el diferencial de tu actual hipoteca es bajo?

Insistiendo en la información sobre los parámetros a tener en cuenta a la hora de estudiar un cambio de interés variable a fijo, comentar:

Tu intuición es muy correcta: a primera vista ese “duro por peseta” de Caixabank no te sale tan a cuenta una vez incorporas el coste de la alarma de Securitas y las demás vinculaciones. Hagamos un pequeño análisis:

  1. Costo de la alarma
    • 56 € al mes son 672 € al año.
    • Si tu capital pendiente es, por ejemplo, 200.000 €, esos 672 € representan un 0,34 % adicional anual sobre el importe vivo de la hipoteca (672 / 200.000).
  2. Tipo efectivo de la novación
    • Tipo fijo anunciado: 2,30 % TIN.
    • Añadiendo el “recargo” de la alarma: ~2,64 % real.
    • A esto súmale las comisiones y seguros vinculados (seguro de vida, de hogar, nómina), que fácilmente pueden añadir otro 0,10 %–0,20 %, llevándote a un 2,75 %–2,85 % de coste global.
  3. Comparación con tu variable actual
    • Hoy estás pagando Euríbor + 0,49 (≈ 2,52 % + 0,49 = 3,01 %), y Euríbor + 0,89 (≈ 2,52 + 0,89 = 3,41 %).
    • Si Euríbor baja a 2,00 % (probable antes de diciembre ’25), tus tipos caerían a 2,49 % y 2,89 %, respectivamente, por debajo del 2,75 %–2,85 % que pagarías ya en fijo con alarma.
  4. Punto de equilibrio
    • Para que el fijo te compense, el Euríbor debería mantenerse por encima de aproximadamente 2,30 % durante todo el periodo fijo de 5 años.
    • Las previsiones del Euribor para diciembre de 2025 apuntan a 2,20 %, y muchos analistas esperan que el Euríbor siga cayendo a lo largo de 2026.
  5. Nuestra recomendación
    • Negocia la alerta de alarma: pide a Caixabank que la excluya o que reduzca drásticamente su coste (existen alarmas desde 20–30 €/mes).
    • Revisa las bonificaciones: valora si realmente necesitas todos los seguros y si los puedes contratar con otra compañía a mejor precio.
    • Consulta a un broker hipotecario: un intermediario serio (como los seleccionados por Futur Finances) podría encontrarte un fijo sin alarmas ni vinculaciones abusivas, o un mixto con un primer tramo fijo a un tipo similar sin condiciones tan gravosas.
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En definitiva, con la alarma el fijo al 2,30 % deja de ser atractivo frente a tu variable actual si el Euríbor baja de 2,30 %. Antes de firmar, negocia las condiciones vinculadas o busca alternativas —un buen broker puede ahorrarte ese sobrecoste y presentarte ofertas más limpias.

Un abrazo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Compra de casa más reforma

Hola, Irene y usuarios que lleguen al foro en 2025:

Entiendo tu frustración: esa vivienda de 45.000 € en muy mal estado no se valora hoy por 75.000 € a ojos del banco, y por eso no consigues financiación suficiente. Las entidades hipotecarias habitualmente conceden hasta el 100 % del valor de compraventa (o de tasación, el menor), y solo para colectivos muy solventes —funcionarios, altos ingresos, etc.— pueden estirarse hasta ese límite máximo. En tu caso, pedir 75.000 € sobre una casa valorada en 45.000 € simplemente supera el límite que financian las entidades financieras.

Además, ten en cuenta que algunos bancos ni siquiera estudian operaciones por debajo de un importe mínimo, que en muchos casos ronda los 100.000 €. Por tanto, tu solicitud de 75.000 € puede quedar fuera de su criterio de concesión por sencilla política interna de volumen.

Una vía para financiar obra y terreno a la vez es la autopromoción, donde tú adquieres el suelo y presentas un proyecto de ejecución (con licencia, estudio técnico y memoria de costes) para que la hipoteca cubra tanto la compra como la construcción/reforma. Pero las entidades exigen que al menos uno de los promotores figure como propietario del suelo y que el proyecto esté visado por un arquitecto y aprobado por el ayuntamiento. Como no es tu caso, esa fórmula no está abierta.

Te propongo una alternativa:Hipoteca + préstamo de reforma: solicita los 45.000 € de hipoteca hasta el 100 % de valor, y complementa con un préstamo personal o un préstamo específico de reforma por los 30.000 €–35.000 € restantes. Aunque el tipo de ese préstamo sea más alto, comprarás tu casa y tendrás el dinero para las instalaciones y acabados.

En definitiva, para acometer esa reforma necesitarás unir la hipoteca de compra con un crédito para obra o buscar un producto de autopromoción, ya que pedir directamente 75.000 € sobre un bien valorado en 45.000 € no encaja en las políticas habituales, y además algunas entidades ni siquiera valoran préstamos por debajo del mínimo que suelen fijar.

Te recomiendo hablar con un broker de la confianza de Futur Finances para que te muestre estas fórmulas y las entidades concretas que las ofrecen, y así puedas valorar coste efectivo, plazos y condiciones sin perderte entre bancos:

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BaytecaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠19 (2006)0€ / 3000€Leer4,9/5 (588)
Hipotecas PlusContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️23 (2002)0€ / 10%Leer4,8/5 (82)
Agencia NegociadoraContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️💻⚔️🏠21 (2004)0€ / 3995€Leer4,7/5 (309)

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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