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A finales de julio de 2023 y con el verano a la vuelta de la esquina, con un Euribor desbocado que ya amenaza con alcanzar el 4,25% en breve, las condiciones de las hipotecas Naranja de ING sin vinculaciones para compra de primera vivienda nueva de 300.000€ (el simulador nos dice que solo financiará el 80% del valor de compraventa, 240.000€, si bien el desplegable afirma poder financiar el 80% del valor de tasación) son:

La hipoteca Naranja variable sin vinculación alguna cuesta un Euribor + 0,89% a 30 años, mejorando condiciones respecto a octubre del año pasado. Con vinculación de nómina y seguros de hogar y vida se bonificaría hasta un Euribor + 0,49%. Siguen la tendencia del mercado hipotecario de mejorar los diferenciales del tipo variable.

La hipoteca Naranja mixta a un interés inicial fijo de 5 años al 3,35% nominal y después variable a Euribor + 0,99% sin vinculación, 2,95% y Euribor + 0,59% con vinculación máxima. Mejora en 0,10% el diferencial variable respecto a octubre de 2022. Si tomamos como referencia la media del Euribor a 12 meses de los últimos 20 años sin computar sus valores negativos, esta referencia estaría en el 2,4% aproximadamente. Nos sirve para valorar el periodo de interés fijo.

En cuanto a la hipoteca Naranja fija, a un plazo máximo de 25 años: 4,25% nominal sin vinculaciones y 3,85% con vinculaciones. Teniendo en cuenta el promedio histórico del Euribor, estos tipos de interés fijos que ofrece ING podríamos calificarlos de caros.

Hello Ken,

Thank you for your inquiry. As an economist, I can provide an update on the European Court of Justice’s (ECJ) decision relating to the IRPH mortgage clauses, expected on the 13th of July, 2023.

The preliminary ruling was raised by the Court of First Instance no. 17 of Palma de Mallorca, by order of 19th April 2022, and received at the Court of Justice on the 20th of April 2022. Out of the five questions asked by the Palma de Mallorca Court to the ECJ, only the first part of the fourth question was addressed, as Directive 2005/29 was not applicable at the time the contract was signed (12th May 2006).

The question concerned the interpretation of national jurisprudence in view of the specific regulation of the IRPH as an abusive practice and the application of a negative differential despite the need imposed in the preamble of the Circular 5/1994.

The central issue analysed by the ECJ was whether the borrower was properly informed about the information contained in the preamble of the Circular 5/1994. According to the circular, the chosen reference rates, in the final analysis, are annual equivalent rates (AER), and their direct use as contractual types would place the AER of the mortgage operation above the market rate. To equate the AER of the latter with the market, a negative differential would need to be applied.

The Palma de Mallorca Court noted that the preamble of Circular 5/1994, although lacking normative value, demonstrates that the administrative authority that authored the circular considered that the marketing of products referenced to an IRPH should be accompanied by the application of a negative differential.

Moreover, it considers that not having informed the borrowers about the content of the preamble of Circular 5/1994, and therefore, about the characteristics of the IRPH, may be contrary to good faith and create an imbalance to the detriment of consumers, justifying the clause being classified as abusive.

The ECJ ruling clarified that the articles 3, section 1, 4 and 5 of the Directive 93/13/EEC must be interpreted in the sense that, to assess the transparency and possibly abusive nature of a clause in a variable interest rate mortgage contract that designates, as the reference index for the periodic review of the applicable interest rate, an index established by an officially published circular to which an increase is applied, the content of the information included in another circular from which it follows the need to apply a negative differential to that index is relevant. It is also relevant to determine if that information is sufficiently accessible for an average consumer.

This ruling seems to be a favourable step at the judicial level in Spain for those affected by a poorly marketed IRPH mortgage. However, it now rests on the final interpretation by the Supreme Court on a case-by-case basis. While a favourable ECJ ruling for the interests of those affected should not be undermined, the Supreme Court still has its arguments for interpretation in favour of the bank or the affected consumer.

Regarding your question about new cases, I encourage those affected to consult with a legal expert for guidance, as each situation may vary and needs individual assessment.

I hope this provides a clearer picture of the recent developments in this case. Please feel free to reach out if you need more information.

Best regards.

Hola,

Llevo 25 años colegiado como economista y he revisado cientos de escrituras de préstamo hipotecario y jamás he visto un sistema de amortización que primero se paguen los intereses y después se amortice deuda. Lo habitual es que apliquen un sistema de amortización de cuota constante o sistema de amortización francés. En tu caso, veo que te aplican otro sistema, el de progresión geométrica, muy utilizado en su día por Caja Madrid, por ejemplo.

Este sistema supone pagar una cuota mensual más baja que el sistema francés, los primeros 10 a 15 años aproximadamente, pero en crecimiento geométrico. A partir de este periodo, las cuotas serán más elevadas que el sistema francés. Básicamente, has amortizado menos.

De la información que nos proporcionas, entiendo que se calcularon las cuotas con un interés del 0% (seguramente tienes una hipoteca a Euribor + 0,50% o menos y el resultado aplicando un Euribor en negativo daba negativo, por lo que te aplicaron un 0% de interés), y con la revisión actual, con el Euribor batiendo récord mes tras mes, te han pasado a aplicar un interés del 3,987%, que tiene sentido si tenemos en cuenta que este 2023 el Euribor ya supera el 3%.

Si tienes más preguntas o preocupaciones sobre tu préstamo hipotecario, te recomendaría que te pongas en contacto con el banco o solicites una consultoría hipotecaria conmigo para comprender mejor tus opciones (info@futurfinances.com).

Espero que esto ayude a aclarar tu situación.

Saludos cordiales.

Apreciado José,

Tendríamos que poder analizar el contrato de intermediación y/o asesoramiento con el bróker ya que, tal vez, podamos encontrar la manera de que no tenga que abonar el precio si los servicios no se han prestado siguiendo la normativa aplicable. En esencia, tenemos que estudiar la naturaleza del contrato, los derechos que le asisten y si ha sido informado y comparar el precio en contrato frente a la publicidad que el bróker tiene.

Las obligaciones del intermediario de crédito inmobiliario son muy tasadas y rigurosas en la normativa aplicable y, especialmente, se ven reforzadas cuando el que contrata con él es un consumidor.

Le dejo mi correo electrónico por si quiere ampliarme más el caso y así podré orientarle: cristina.borrallo@futurlegal.com
Reciba un cordial saludo,