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Hola Andrés

Sí, claro que se siguen dando hipotecas, lo que sí es cierto es que se están imponiendo las comunicaciones online sobre las presenciales, como imagino sabrás de sobra, pero el mercado hipotecario sigue su curso.

En cuanto a las condiciones, si la vivienda está en terreno urbano los bancos ofrecen hasta el 80% del valor de compraventa o tasación, y un 70% en caso de que la vivienda esté situada en suelo rústico. Tenlo en cuenta a la hora de hacer números, porque vais a necesitar ahorros para pagar el 20% restante más los gastos de compraventa (otro 10% aprox).

Con respecto a la cantidad a la que podríais acceder, te comento: la hipoteca no puede saliros a pagar cada mes más allá del 40% (como tope) de vuestros ingresos mensuales. Dependiendo de los años de duración y del tipo de interés, la cantidad varía, lógicamente. Aquí te dejo un enlace a la calculadora hipotecaria para que puedas hacer tú mismo los cálculos. https://futurfinances.com/herramientas-y-servicios/calculadora-financiera-de-hipotecas/

Comentas que tu novia es funcionaria, lo cual os beneficia enormemente a la hora de pedir crédito, ya que tiene garantizada su nómina de por vida, y eso les encanta a los bancos. En tu caso, lamentablemente, es justo al contrario, ya que no sólo estás ahora mismo sin trabajo (o en ERTE) sino que trabajas en uno de los sectores más perjudicados por la pandemia: la hostelería. Es una lástima, pero los bancos están muy recelosos con los sectores más castigados por esta crisis.

Salvo que tu situación laboral mejore (ojalá sea así) siento decirte que, básicamente, sería únicamente la nómina de tu novia la que ahora mismo tenga cierto peso a la hora de pedir una hipoteca. Si sus ingresos son medio-altos y la tasación va bien, es posible que os baste para comprar la vivienda, ya que como te comento, los bancos son más flexibles con los funcionarios y a día de hoy ofrecen hipotecas funcionario hasta el 100% de compra y porcentajes de tasación del 90% y más.

Dos cosas más: si al final os decidís a buscar una hipoteca en firme, haced todo lo posible para que sea a tipo fijo, ya que ahora los intereses están muy bajos y merece la pena quedarse tranquilo durante el resto de la hipoteca sabiendo que no te van a subir la cuota. Y por último, y dada vuestra situación, solicitad información sin compromiso a un buen bróker hipotecario independiente, que os resolverá las dudas de manera exacta y os podrá dar todas las opciones posibles, que no hay peor condena que una mala hipoteca.

Un cordial saludo, Andrés.

Hola Raúl

Menos mal que he mirado en Google antes de contestar ya que pensaba que te referías a una casa domótica, y ya veo que no, que se trata de otra cosa.

Te comento: la casa que quieres poner vendría a ser el mismo caso que el de las viviendas de madera prefabricadas. En estas casas (y en la tuya) lo que marca la diferencia es si tienen cimentación o no. Si la tiene, y las obras se hacen siguiendo la legalidad vigente en cuanto a permisos y licencias obteniendo la correspondiente cédula de habitabilidad, tu domo tendrá las mismas consideraciones que cualquier otra casa.

En este caso podéis pedir una hipoteca autopromotor siempre y cuando el terreno donde vayáis a poner la casa sea de vuestra propiedad. No vale alquiler ni usufructo. No sé si esto es un escollo insalvable o lo podéis solucionar de alguna manera. Las hipotecas auto-promotor son, tal y como indica su nombre, aquellas que se otorgan para que el solicitante vaya construyendo su vivienda, así que creo que es lo que necesitáis.

Sí que existen el mercado hipotecas específicas para casas ecológicas, y otras que ofrecen una pequeña bonificación si la casa posee el certificado ecológico. Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050.

Entre las primeras destacan las de Triodos Bank, que ha financiado más de 1.500 viviendas sostenibles en España. En este banco, cuanto mejor sea la calificación energética de tu casa, mayor es la bonificación del tipo de interés. Eso sí, de momento no ofertan esta hipoteca a tipo fijo, sólo a tipo variable o mixto. En el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G. Otros bancos, como el Santander o Cajamar también tienen bonificaciones por eficiencia energética, pero a día de hoy, no tan ventajosas coma Triodos.

También los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances (puedes rellenar sin compromiso este formulario para solicitar información) tramitan hipotecas especiales como la que necesitas.

En cuanto al tema de vuestra situación laboral: por parte de tu mujer, y aunque no sea fija, no creo que tenga problemas ante el banco porque los sanitarios interinos están bien visto por los analistas de riesgos dada su alta demanda laboral, como bien cuentas en tu pregunta. Por tu parte, tú llevas ya una buena trayectoria como autónomo, así que tienes un historial financiero que aportar. Otra cosa es que dada la crisis y el cierre de empresas, los bancos sean un poco reacios a dar crédito a los autónomos que no pueden demostrar una buena solvencia en este año, o dicho de otra manera, que la pandemia no les haya afectado lo suficiente como para poner en peligro la continuidad de la actividad.

Si me permites un consejo para ahorrar tiempo y dinero, te recomiendo que acudas a un bróker hipotecario que conozca perfectamente todas las hipotecas que hay actualmente en el mercado para que os asesore con vuestro proyecto. Yo lo veo viable, pero hay demasiadas particularidades que necesitan mano de experto para acertar de pleno.

Un saludo y suerte, Raúl.

Hola Silvia:

Empiezo por lo de tu marido: el dinero que le pasa a su hijo no le afecta en cuanto a su capacidad de pago de cara al banco ya que no consta en ningún lado, otra cosa muy diferente es que lo tengáis en cuenta a la hora de calcular vuestra capacidad de pago y solvencia.

En cuanto a las hipotecas al 100%, decirte que ya pasaron a la historia, al menos como norma generalizada. En la actualidad se están dando hipotecas por el 80% del valor de compra o tasación (el menor de ellos dos valores) y del 70% en caso de ser vivienda en suelo rústico o segunda residencia. Se pueden conseguir financiaciones superiores, pero normalmente aportando dobles avales o para hipotecas de funcionarios, como es el caso, llegando al 100% de compra, incluso si hay que ir al 90 o más de tasación.

De todos modos, y provechando que los bancos están intentando captar clientes con solvencia asegurada (lo que hemos comentado de lo funcionarios), yo intentaría luchar esa hipoteca, aunque sea al 90%. Una de las mejores maneras para encontrar esta hipoteca es a través de un bróker hipotecario independiente, ya que mandándole 1 sola vez toda la documentación, él hará una criba en todos los bancos que operan en España y os pasará las mejores ofertas que encuentre.

Ya os adelanto que la cuota que os salga a pagar cada mes no puede superar el 40% de vuestros ingresos mensuales. Estas medidas las están tomando los bancos para evitar sobre endeudamientos de sus clientes y los consiguientes impagos y embargos.

Respondiendo a tu última pregunta me reafirmo en lo que he puesto antes: contactad con un buen bróker hipotecario independiente y que os busque la mejor opción, os ahorraréis mucho tiempo y seguramente, bastante dinero si firmáis una hipoteca en buena condiciones. Y por supuesto, si podéis acceder a una hipoteca a tipo fijo, mucho mejor que una a tipo variable, ya que aunque ahora los tipos de interés están muy bajos, lo más lógico es que vayan subiendo en unos años. Pero bueno, todo esto ya os lo explicará detenidamente vuestro bróker.

Un saludo, espero que consigáis esa hipoteca, pero no firméis nada sin que antes os los supervise un experto!

Estimado Mik

Las entidades analizan principalmente el riesgo de un operación atendiendo a tres variables: capacidad de pago, estabilidad laboral y porcentaje de financiación. La viabilidad de un expediente pasa por cumplir al menos dos de las tres variables

En cuanto a la primera estamos en un endeudamiento por debajo del máximo permitido y en cuanto a la estabilidad laboral y el porcentaje de compra (más del 80%) no estamos en la zona de confort de las entidades.

Tenemos que mejorar uno de estos dos últimos aspectos para que la operación sea viable. Esto pasa o bien por aportar fiadores con estabilidad laboral (mejoraría la estabilidad de los ingresos) o bien bajar el porcentaje de compra hasta el 80% del valor de compra, es decir, aportando más fondos propios a la compra.

Santiago Cruz, Consultor Hipotecario y CEO en Ibercredit.

Hola Irene:

No es lo mismo ampliar una hipoteca para reformar una casa que pedir directamente el importe de la compraventa más el de las reformas. Para tu caso, que sería el segundo, existen este tipo de hipotecas, pero claro, se han de cumplir unos requisitos a los que tal vez tú no llegas.

No comentas nada sobre tu situación financiera, si cuentas con un puesto de trabajo con contrato indefinido o no, si habría la posibilidad de aportar dobles avales, si cuentas con ahorros para los gastos de compraventa, etc. Ten en cuenta que la cuota mensual de la hipoteca que buscas no puede superar el 35-40% de tus ingresos netos mensuales, descontando otros préstamos en caso de que los tuvieras. Si pasas de esa cifra, no creo que ningún banco te apruebe una hipoteca hoy en día salvo que aportes unos avales descomunales.

Uno de los principales escollos que veo al ser un precio de compraventa tan bajo, es que aunque la tasación sea superior, muchos bancos se acogen a cantidad más baja de las dos, así que por ahí no veo que puedas rascar nada, salvo que encuentres un banco que haga lo contrario, y coja el mayor de los dos; en ese caso, dependiendo del resultado de la tasación (que has de pagar tú) podrías pedir una hipoteca hasta el 80% que, si has tenido una tasación muy alta, tal vez te llegue para abarcar las reformas. Sin embargo, insisto, salvo las hipotecas autopromotor (has de ser ya propietaria del solar), no hay hipotecas que vayan más allá del 100% del precio de compra, salvo que se pueda hipotecar una segunda vivienda libre de cargas como segunda garantía.

En cuanto a que te rechacen la hipoteca debido a que la cantidad que solicitas es muy baja, imagino que viene dado por que muchas entidades no conceden hipotecas por debajo de unos límites, las que yo recuerdo haber visto últimamente tenían este mínimo marcado en 50.000 €, deben ir por ahí van los tiros sobre lo que comentas.

Por ponerte un ejemplo, en hipotecas.com ofrecen la Hipoteca SUMA Compra+Reforma Variable (o fija), pero el importe mínimo en este caso es de 120.000 €, por lo que tendrías que buscar en otra entidad. Esta hipoteca permite adquirir una casa y hacer un reforma de hasta el 30% del valor de la vivienda en una sola hipoteca.

Ya que tu caso, sin ser nada del otro mundo, se sale un poco de lo normal, te aconsejo que te pongas en manos de un buen bróker hipotecario independiente, que se conocerá al dedillo qué entidades son más receptivas a la hora de otorgar este tipo de hipotecas. Eso sí, ya te adelanto que para que te concedan la hipoteca + reforma deberás tener todos los permisos de obra (mayor o menor) así como los visados del Colegio de Ingenieros que corresponda. Y otra cosa, si puedes conseguir un aval sólido como una vivienda sin cargas o similar, podrás acceder más fácilmente a la hipoteca y con mejores condiciones.