Hola, mi hijo quiero comprar una casa legalizada pero situada en suelo rústico.
Le dicen en la inmobiliaria que los bancos sólo le concederán el 50% del valor de tasación.
¿Es esto así?
Un saludo
Ten en cuenta que las hipotecas para financiar la compra de una casa legalizada en terreno rústico son más complejas, primero porque hay que saber analizar la situación urbanística de la finca, segundo por la tasación, que puede ser bastante menor que una valoración en terreno urbano, y finalmente por el porcentaje de tasación que conceda el banco. Si quieres la ayuda de un broker hipotecario especializado, déjanos tus datos de contacto, sin compromiso, en el siguiente formulario, y un experto se pondrá en contacto contigo:
7 Respuestas
Buenas tardes,
Me gustaría añadir una actualización de la respuesta ofrecida en el 2020 para añadir más información a aquellos usuarios que accedan a esta web con la misma pregunta.
No es exactamente una limitación legal impuesta por el Banco de España, pero sí es una práctica habitual de gestión de riesgos en la mayoría de las entidades bancarias. Te explico por qué ocurre esto y qué opciones hay.
¿Por qué los bancos suelen limitar el préstamo al 50%?
Aunque la vivienda esté “legalizada” (es decir, que figure en el Registro de la Propiedad y pague su IBI correspondiente), el hecho de estar en suelo rústico cambia radicalmente cómo el banco percibe la garantía:
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Tasación condicionada: La normativa de valoración (Orden ECO/805/2003) es más estricta con el suelo rústico. Si la casa no es necesaria para una explotación agrícola o ganadera, el tasador podría valorar el inmueble de forma distinta a una vivienda urbana convencional.
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Liquidez del activo: Los bancos consideran que una casa en el campo es más difícil de vender en caso de embargo que un piso en una ciudad. Para compensar ese mayor riesgo, reducen el porcentaje de financiación (lo que se conoce como Loan to Value o LTV).
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Mercado Hipotecario: Para que una hipoteca pueda servir de garantía en la emisión de cédulas hipotecarias (un mecanismo de financiación de los bancos), la ley suele exigir que el préstamo no supere ciertos límites de la tasación, que en rústico son más conservadores.
¿Es siempre el 50%?
No siempre, pero es lo más común. Dependiendo de la entidad y del perfil de tu hijo, el escenario suele ser:
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Regla general: 50% del valor de tasación.
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Excepciones: Algunos bancos pueden llegar al 60% o incluso al 70% si se demuestra que es la vivienda habitual del comprador y no una casa de recreo, y si la finca tiene suministros legales (agua, luz) y buen acceso.
¿Qué aconsejamos desde RN?
Si la inmobiliaria dice que solo le dan el 50%, probablemente se refiera a los bancos con los que ellos suelen trabajar. Sin embargo, tu hijo puede intentar mejorar esas condiciones:
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Diferenciar entre Suelo y Vuelo: Es vital que la tasación valore correctamente la construcción (el “vuelo”) y no solo el terreno. Al estar legalizada, esto debería ser más sencillo.
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Aportar más garantías: Si tu hijo tiene otros bienes o un perfil financiero muy sólido (como ser funcionario, por ejemplo), se puede negociar un porcentaje mayor basándose en su solvencia personal y no solo en la finca.
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Estudio personalizado: En RN realizamos un estudio de viabilidad hipotecaria específico para estos casos. Conocemos qué bancos son “amigos” del suelo rústico y cuáles permiten subir ese 50% si la vivienda es funcional y legal.
En resumen, la inmobiliaria lleva razón en que es la norma general, pero no es una ley inamovible. Con una buena negociación y el banco adecuado, es posible conseguir un porcentaje mayor para que puedas cumplir tu sueño de vivir en el campo.
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